Erkin Şahinöz: Konut sektöründe balon yok, fırsat var!

İnşaat sektörü önümüzdeki yıllarda Türkiye ekonomisinin en önemli lokomotiflerinden biri olmaya devam edecek.

Ancak son dönemde kamuoyu gündemini konut sektöründe balon olduğu iddiaları meşgul ediyor. Verileri biraz inceleyenler bu iddiaların arkasında bilimsel bir dayanak olmadığını çok rahatlıkla görebilir. Bakalım veriler ne söylüyor?

Merkez Bankası 2010 yılının başından beri, hem Türkiye hem de iller genelinde konut fiyat endeksi yayımlıyor.

Türkiye endeksini baz alalım. Konut fiyatları 2010'un ilk çeyreğiyle 2014'ün ikinci çeyreği arasında yüzde 59.9 kümülatif artmış.

Bu rakam kulağa yüksek gelebilir ama doğru şekilde bakılırsa yüksek olmadığı görülüyor.

Aynı dönemde tüketici fiyat endeksindeki artış yüzde 35.8. Bir başka ifadeyle, konut fiyatlarının yüzde 59.9 yükseldiği dönemin enflasyonu yüzde 35.8. Konut fiyatlarını enflasyondan arındırdığımızda 5 yıllık süreçte konut fiyatlarında reel artışın sadece yüzde 15.8 olduğunu hesaplıyoruz. Bu rakama bakarak balon olduğunu iddia etmek oldukça iddialı olur.

Üstelik gene aynı dönemde ekonomimiz reel anlamda yüzde 24.9 büyümüş. Bir başka ifadeyle, konut fiyatlarının reel olarak yüzde 15.8 yükseldiği 5 yılı aşkın süreçte milli gelirimizdeki birikimli artış yüzde 24.9 olmuş. Bir başka ifadeyle, konut fiyatlarındaki reel artış milli gelirdeki reel artışın dahi altında kalmış. 'Şüyuu vukuundan beter' düşüncesiyle hareket ederek konut sektörüne yönelik kamuoyu kaygısı yaratmak niyetinde olanların mesnetsiz "balon" iddialarını hangi verilere bakarak ürettiklerini merak ediyorum. 

BÜYÜMENİN LOKOMOTİFİ 

Devam edelim. Konutta balon ya da şişkinlik olup olmadığına bakmanın bir diğer yolu da konut kredilerini ekonomik büyüklüğümüze oranlamaktır. Bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredilerinin ekonomik büyüklüğümüze oranı son verilerle yüzde 7 düzeylerinde. Bu oran Estonya'da yüzde 34.4, Yunanistan'da yüzde 38.5, Bulgaristan'da yüzde 17.6, Almanya'da yüzde 44.8, ABD'de yüzde 68.8...

Demek ki bankacılık sektörümüzün açtığı konut kredileri GSYH'ya oranla hem benzerimiz kabul edilen gelişen ülkelerin hem de gelişmiş ekonomilerin oranlarının çok altında. Bu da Türkiye'de konut sektöründe balon olmadığının en önemli göstergelerinden biridir. Balon bir yana, bankacılık sektörümüzün önümüzdeki yıllarda büyüme göstereceği en önemli alanlardan biri ferdi konut kredileri olacaktır. Bir diğer değerleme yöntemi de konut fiyatlarının 12 aylık kiraya oranıdır.

Bir konutu satın almak için ödediğiniz parayı o konutun 12 aylık brüt kira gelirine bölerseniz ortaya çıkan sayı o konutun yıllık kira çarpanıdır. Bir başka ifadeyle, yıllık kira çarpanı satın alınan bir konutun kaç yılda kendini amorti ettiğini gösterir. Ülke genelinde değerlendirdiğimizde 15 ila 20 yıl amortisman açısından ideal bir süre olarak değerlendirilebilir. Bu oranın büyük şehirlerin merkezleri için 25'lerde olması kabul edilebilir. Elbette bazı kent merkezlerinde ve bazı projelerde fiyat aşırılıkları olabilir. Bunu genele yaymak çok sağlıksız bir yaklaşımdır. Konut sektörümüzde balon yok. Balon olmadığı gibi konut ve inşaat sektörleri ekonomik büyümenin önemli lokomotiflerinden biri olmaya devam edecektir.

Erkin Şahinöz-Takvim Gazetesi