Eskişehir'de 9.2 milyon TL'ye icradan satılık fabrika ve arsası!

Eskişehir 6. İcra Dairesi, Odunpazarı İlçesi Yassıhöyük Mahallesi'nde bulunan fabrika ve arsasını 9 milyon 242 bin 840 TL'ye satıyor. Gayrimenkulün ihalesi 2 Eylül 2019 günü gerçekleşecek. 

T.C. ESKİŞEHİR 6. İCRA DAİRESİ TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Özellikleri : Eskişehir İl, Odunpazarı İlçe, 109 Ada, 1 Parsel, YASSIHÖYÜK Mahalle/Köy de bulunan karkas fabrika bina ve arsasıdır. Eskişehir Organize Sanayi Müdürlüğü'nde incelenen onaylı projeye göre parselin üzerinde idari bina, fabrika binası, ek-fabrika ve ek idari bina bulunmaktadır.

İdari Bina: Parselin kuzey batısında, 360 metrekare (7,5 m x 48 m) taban oturumuna sahip iki katlı olarak imal edilmiştir. Toplamda 720 metrekarelik alana sahiptir. Mimari projesine göre zemin katında yemekhane, mutfak, kazan dairesi, depo, giriş holü, bay-bayan soyunma odası ve depo hacimlerinden ibarettir. 1 normal katında sekreter, idari ofisler, genel müdür, toplantı odası, bay bayan wc ve hol hacimlerinden oluşmaktadır. Zemin kat zeminleri seramik, duvarlar plastik boyalıdır. 1 normal kat idari ofislerin zeminleri laminat parke, diğer kısımların zemini seramiktir. Islak hacim zeminleri seramik olup vitrifiye ürünleri mevcuttur. İç kapılar ahşap panel olup pencere doğramaları bir kısmı pvc ve diğer kısımlar alüminyum doğramadır. 16.05.2007 tarih 382 nolu yapı ruhsatı, 13.04.2011 tarih 944 nolu yapı yenileme ruhsatı, 21.06.2011 tarih 398 nolu yapı kullanım izin belgesi mevcuttur. İdari bina aşınma payı oranı 02.12.1982 gün 17886 sayılı resmi gazetede yayınlanan tabloya göre yüzde 10 olarak hesaplanmıştır. Yapı sınıfı III-B'dir.

Fabrika Binası: İdari binanın güney cephesinde idari bina ile bitişik nizamda imal edilmiştir. 2880 m2 (48 m x 60 m) alana sahip olup betonarme taşıyıcı sisteminde imal edilmiştir. Mimari projesine göre tek hacim üretim holü ve sığınak hacimlerinden oluşmaktadır. Bina yüksekliği 7,5 m dir. Mahalde yapılan incelemede sığınak hacminin imal edilmediği tespit edilmiştir. Ayrıca yasal alan dahilinde fabrikanın kuzeyinde idari bina ile bitişik nizam olarak 120 metrekare taban oturumuna sahip betonarme iki katlı bina imal edilmiştir. Zemin katı fabrika alanın içerisinde mevcut alan dahilinde, 1 kat ek olarak imal edildiğinden toplamda 3000 metrekare (2880 metre + 120 metrekare) olarak kabul edilmiştir. 16.05.2007 tarih 382 nolu yapı ruhsatı, 13.04.2011 tarih 944 nolu yapı yenileme ruhsatı, 21.06.2011 tarih 398 nolu yapı kullanım izin belgesi mevcuttur. İdari bina aşınma payı oranı 02.12.1982 gün 17886 sayılı resmi gazetede yayınlanan tabloya göre yüzde 10 olarak hesaplanmıştır. Fabrika binasının yapı sınıfı II-C'dir.

Ek- Fabrika Binası: İdari ve Fabrika binasının doğu cephesine bitişik nizamda imal edilmiştir. 3157 m2 (32,25 m x 97,75 m) alana sahip olup betonarme taşıyıcı sistemde imal edilmiştir. Mimari projesine göre zemin kat tek hacim üretim holünden oluşmaktadır. Bina yüksekliği 7,5 m dir. 09.06.2015 tarih 1733 nolu yapı ruhsatı, belgesi mevcuttur. Ek- Fabrika bina aşınma payı oranı 02.12.1982 gün 17886 sayılı resmi gazetede yayınlanan tabloya göre yüzde 6 olarak hesaplanmıştır. Ek-Fabrika binasının yapı sınıfı II-C'dır.

Ek- İdari Bina: Ek- Fabrika binasının kuzey kısmında imal edilmiş olup, toplamda 435 m2 lik alana sahiptir. Eski idari binanın 1. Katında da geçiş bağlantısı bulunmaktadır. Mahalde depo olarak kullanılmakta olup, bitmişlik seviyesi keşif tarihi itibari ile yüzde 60 olarak kabul edilmiştir. Ek- İdari binanın Yapı Sınıfı III-B'dir.

Dava Konusu Taşınmazın Konumu ve Çevresel Özellikleri
Organize Sanayi Bölgesi içinde yer alan fabrika binasının bulunduğu bölgenin, teknik alt yapısı bitirilmiş, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Organize Sanayi Bölgesi içerisinde enerji sıkıntısı yoktur. Ulaşım genellikle işletmeler tarafından sağlanan servis araçları ile yapılmaktadır. Yakın civarı çoğunlukla faal sanayi tesislerinden oluşmaktadır. Araç yolları asfalt kaplı, yeşil alanlar tanzimlidir.

Dava Konusu taşınmazın imar durumu özellikleri
Eskişehir Organize Sanayi bölgesi imar müdürlüğünde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapora konu parselin 1/1000 ölçekli Eskişehir Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticari Sanayi alanı" olarak belirlenen bölgede kaldığı, yapılaşma koşullarının E:0,70 ön bahçe 15 m ve arka bahçeden 15 m, yan yol 10 m ve komşu bahçeler 10 m çekme mesafeli Hmax=üretim teknoloji göre belirlenecektir- şeklinde belirtilmiştir.

Dava Konusu Taşınmazın Emlak Vergi Değeri
Taşınmazın bulunduğu 20. Caddenin 2019 yılı itibari ile arsa asgari emlak vergi değeri 129,76 TL/metrekaredir. Fabrika binasının 2019 yılı emlak beyan değeri 2.910.000TL, idari binanın 2019 yılı emlak beyan değeri 901.000TL dir.

Dava Konusu Taşınmazın emsal araştırması ve hesaplama

Dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan Eskişehir Organize Sanayi Bölgesinde yaklaşık alanları 4000 metrekare ile 11000 metrekare arasında değişkenlik gösteren sanayi imarlı arsaların 2019 metrekare birim fiyatlarının 250 TL/ metrekareden satıldığı bilgisi alınmıştır. Ancak 250 TL/metrekare birim maliyeti boş arsa için verilen bir fiyattır. Yeni bir tesis yapılmak istendiğinde boş arazinin satış hızı üzerinde bina olan bir gayrimenkule göre daha yüksektir. Bu sebeple satış fiyatında m2 birim maliyet hesaplanırken bu durum ve OSB emsal metrekare birim maliyetleri ortalaması dikkate alınarak hesaplama yapılmıştır.

Ortalama arsa değeri:250 (Osb) + 208 (emsal-1) + 226 (Emsal-2) + 213 (emsal-3)=897/4=224,25 - 225TL/m2
Hesaplama:II-C sınıfı yapı birim maliyet 578TL/m2 III-B sınıfı yapı birim maliyet 966TL/metrekare

Arsa Bedeli: 16.480,62 m2 x 225 TL/m2 = 3.708.140 TL Bina Bedeli: 4.153.955 TL Çevre Düzenlemesi: 137.905 TL Toplam Bedel: 8.000.000 TL

SATIŞA KONU TAŞINMAZIN KIYMET TAKDİRİ: Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, fiili ve hukuki durumu, konumu ve çevre özellikleri, bölgenin sosyo-ekonomik yapısı, bedele etki eden tüm olumlu ve olumsuz etkenler, emlak piyasası araştırması da yapılarak taşınmnazın bedel tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri de dikkate alınmak suretiyle dava konusu taşınmazın değerleme tarihi (12.03.2019) itibariyle toplam bedeli :8.000.000 TL(Sekiz milyon Türk Lirası), olarak takdir ve tespit edilmiştir.

Eskişehir Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nün 20.06.2019 tarih ve 2956 yevmiye sayılı yazısı gereğince ihaleye katılım şartları;1) Katılımcılara geri alım hakkı şerhinin kaldırılması halinde; 5807 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri kanununda değişiklik yapılması hakkındaki kanunun 3.maddesi gereğince "OSB'ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, Bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir." "Taşınmazların kredi alacaklısı kuruluşa satılması halinde kredi alacaklısı kuruluş, satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır."5807 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri kanununda değişiklik yapılması hakkındaki kanunun 4.maddesi gereğince "Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına taşınmazın icra yoluyla satışışerhleri konulması gerekmektedir.
Şeklinde olup; Satışı yapılacak kuruluş için tapu kaydında şerhlerin tapu tescilinin yapılması aşamasında işlenmesi gerekmektedir.
2) 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve ona dayanarak çıkartılan Yönetmeliğin Madde 101 ve 102'de belirtilen ve aşağıda verilen tesisler kurulamaz.

MADDE 101 –(1) OSB'lerde aşağıdaki tesisler kurulamaz:
a) Karma ve İhtisas OSB'lerde;
1) Ham petrol rafinerileri,
2) Kömür veya bitümlü şistin sıvılaştırıldığı ve gazlaştırıldığı tesisler,
3) Sıvılaştırılmış petrol gazı dolum ve depolama tesisleri,
4) Çimento fabrikaları, beton santralleri, çimento klingeri üreten tesisler,
5) Nükleer güç santralleri ile diğer nükleer reaktörler,
6) Radyoaktif atıkların depolanması, bertarafı ve işlenmesi amacıyla projelendirilen
tesisler ve benzeri radyoaktif atık tesisler,
7) Nükleer yakıtların üretilmesi veya zenginleştirilmesi ile ilgili tesisler,
8) Endüstriyel nitelikli, sintine ve benzeri atık suların geri kazanım tesisleri,
9) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının olumlu görüşü doğrultusunda OSB tarafından kurulmasına izin verilen; kullanılmış yağın yeniden rafine edilmesi ve/veya başka bir ürüne çevrilerek tekrar kullanımı, metal, plastik, ahşap, naylon, lastik, kauçuk, kağıt, karton, cam, iplik ve benzeri atık ve hurdaları ara veya nihai ürüne çevriren tesisler hariç olmak üzere, her türlü
atığın; geri kazanımı, ayrıştırılması, yakılması, gazlaştırılması, kimyasal yolla arıtılması, nihai ve/veya ara depolanması ve/veya araziye gömülmesine ilişkin tesisler
b)Karma OSB'lerde;
1) Parlayıcı/patlayıcı/ yakıcı maddelerin üretildiği depolandığı ve dolumunun yapıldığı tesisler,
2) Petrokimya kompleksleri,
3)Üretiminde kapalı proses, gaz veya sıvı yakıt ve toz kaynaklarında filtre sistemlerini kullanan tesisler hariç; tuğla ve kiremit fabrikaları, kömür yıkama kireç, alçı ve zımpara tesisleri,
4) Klor-alkali tesisleri, sülfürük asit, fosforik asit, hidrolik asit, klor ve benzeri kimyasal maddeler üreten yerler, azot sanayi ve bu sanayi ile entegre gübre fabrikaları,
5) Zirai mücadele ilaçları için hammadde üretimi yapan tesisler,
6) Asbest, asbest içeren ürünlerin işlenmesi veya dönüştürülmesi yapılan tesisler,
7) Ham deri işleme, padok ve sadece hayvan kesimi yapılan tesisler,
8) Talk,barit,kalsit,antimuan ve benzeri kırma ve öğütme tesisleri.
(2) OSB; karma OSB'lerde, OSB'nin kuruluş protokolü çerçevesinde kurulması planlanan sektörlerini veya mevcut sektör yapısını, tesisin faaliyetinden kaynaklanan çevresel etkilerini, altyapı ve atıksu arıtma tesislerine etkilerini, herhangi bir olumsuzluk anında tetikleyici etkisini, insanların çalışma ve yaşam koşullarına etkisini dikkate alarak kurulmasında sakınca gördüğü diğer tesislerin kurulmasına ilişkin olarak, üniversite ve konu ile ilgili kurumlardan alınacak raporlar çerçevesinde karar verir."

Temel Şartlar:Madde 102- (1) OSB'de arsa tahsisi için, kurulacak tesislerde aşağıdaki şartlar aranıyor:

a) "Yer seçimi aşamasında getirilen kısıtlamalara uygun talepte bulunulması,
b) Kuruluş protokolünde belirlenen sektör sınıflamasına uygun tesis olması,

c) Kullanılacak elektrik, su ve diğer altyapı ihtiyaçlarını OSB'nin sağlayabileceğinden fazla olmaması,

ç) "OSB'lerde kurulamayacak tesis tanımlamasının içinde olmaması."şeklindedir. Kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcı olup olmadığının tespiti açısından "Arsa Talep Formu" eksiksiz olarak doldurur ve Bölge Yönetim Kuruluna sunulduktan sonra, alıcının OSB katılımcısı olup olamayacağı belirlenir. Bu nedenle taliplilerin ihaleden önce OSB'den uygunluk belgesi alması gerekir.

Adresi : Eskişehir ili Odunpazarı ilçesi 75.Yıl OSB Mah. 20.Cad. No:18Odunpazarı ESKİŞEHİR
Yüzölçümü : 16.480,62 metrekare
Arsa Payı : TAM
İmar Durumu : Yok
Kıymeti : 9.242.840,00 TL (Fabrika binası, arsası ve ekipmanlarla birlikte toplam)
KDV Oranı : Yüzde 18
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki ve dosyasındaki gibidir. (Gayrimenkulün icra satışları dahil 3.kişilere devrinde OSB den uygunluk şartı aranacaktır. Tarih:29.02.2008 Yev:4855)
1. Satış Günü : 02/10/2019 günü 14:00 - 14:05 arası
2. Satış Günü : 31/10/2019 günü 14:00 - 14:05 arası
Satış Yeri : 6 Nolu İhale Masası - Adalet Sarayı Alt Zemin Kat Mrkz / ESKİŞEHİR

Satış şartları 
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin yüzde 50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin yüzde 50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin yüzde 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak,bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2016/5006 Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.30/07/2019