Ev fiyatlarındaki artış devam edecek mi?
Akcan Proje Yönetimi Genel Müdürü Mehmet Murat Akıncı, artan konut fiyatlarını ve konut sektöründeki son durumu kaleme aldı. İşte Mehmet Murat Akıncı'nın 'Artan kira ve konut fiyatları barınma sorununa dönüşüyor' başlıklı yazısı...
Akcan Proje Yönetimi Genel Müdürü Mehmet Murat Akıncı, artan konut fiyatlarını ve konut sektöründeki son durumu kaleme aldı. İşte Mehmet Murat Akıncı'nın 'Artan kira ve konut fiyatları barınma sorununa dönüşüyor' başlıklı yazısı...
İnşaat maliyet artışlarını ve bunun fiyatlara geçişkenliğini çok yakından takip ediyorum. Pandeminin kontrol altına alınmasıyla birlikte; ertelenen talep ve piyasaya aktarılan fonların gayrimenkule talebi arttırması, tüm dünyada inşaat malzemelerinde yüksek enflasyona neden oldu.Malzeme üreticilerinin ihracat imkanı bulması ile de iki yıldır ertelenen ÜFE / TÜFE farkının (bunların çoğu kur farkları ve diğer –enerji gibi- maliyet artışlarından kaynaklanmakta) fiyatlara yansımasına ve resmi enflasyonun çok üstünden sektörel bir artışla karşı karşıya kalmamıza neden oldu.
Gayrimenkul sektöründe istatistiklerimiz son derece sığ. İskan alma kayıtlarının –yıllar sonra işlem yapılabilmesi, ruhsat alınıp başlanmaya inşaatlar gibi nedenlerle önümüzdeki dönem potansiyel stok projeksiyonu yapamıyoruz. Tapu alım satımları ile stok eksilmelerini ve ilanlardan hareketle de stok envanteri oluşturmaya çalışıyoruz. (mükerrer ilan, sonuçlanmış kapanmamış örnekler bu verileri de tartışmalı hale getiriyor)
(Gayrimenkul gibi devasa bir sektörün ve inşaat gibi ekonomiye etkisi yüksek bir başlığın kapsamlı bir veri seti işleyecek kurum olmaması da ayrı bir başlık)
Geçen hafta TÜİK Bina İnşaat Maliyet Endeksini yayınladı, TÜİK’e göre artış yüzde 53,9. INDER’in hazırladığı endekse göre ise artış yüzde 113. Özellikle inşaatın ana maliyet kalemlerinden olan kaba yapı bileşenlerinden –demir, çimento- artış yüzde 120.
İNDER’in tablosuna göre yüzde 75’in altında artış olan hiçbir kalem bulunmuyor...
Aylar önce; bunlar daha iyi günlerimiz; kamu bankaları ucuz kredileri ile stokları dolar bazında maliyetinin altında satıp eritiyoruz ama sektör yeni proje geliştirmek için önünü göremez durumda diye kayıtlamıştım. Seksenli yıllara mı dönüyoruz diye özetlemiştim.
İnşaat sektöründe arsa üretimi, ruhsat resmi işlemler, yapım, iskan süreçleri dolayısıyla minimum bir yıl sonrasına ürün teslimi yapabiliyoruz. Bir yandan üniversitelerin ve işyerlerinin fiziksel ortama geçişi, pandemi dönemi konut talebinin değişmesi kaynaklı oluşan yeni ihtiyaçlar, diğer yandan döviz pozisyonu olan yatırımcının göreceli zenginleşme ile kar realizasyonuna gidip geleneksel yatırım aracına dönmesi faktörleri de eklendiğinde, zaten azalan stokla birlikte, sektör maliyet artışlarını bire bir fiyatlara yansıttı.
Sektörün reel enflasyonu yüzde 75 seviyelerinde bu talep yoğun bölgelerde fiyatlara hem ikinci el de hem de sıfır konutta fiyatlara yansımış oldu. Talep sıkıntılı başlıklarda (ofis, ticari) ve stok olan bölgelerde (Beylikdüzü, Esenyurt) bu artışlar henüz sınırlı seviyede.
Bu durumun kiralamalara yansıması da aynı paralelde olunca; Almanya’dan oğlum geldi, çık evimden diye özetlediğimiz, tahliye davalarındaki artışla, elektrik bağlatma sayılarındaki hareketlilikle izlediğimiz kira sorunu ile karşı karşıya da kalmış durumdayız.
Konut sahiplilik oranlarının düşük olduğu alt orta ekonomik sınıfların bu kira artışlarından çok yüksek seviyede etkilenmesi, kaçınılmaz. Ana gider kalemleri içerisinde yaklaşık yüzde 25 olarak yer lan kira, şimdi bir anda yüzde 40 a gelmesi bu kesimler için yıkıcı olabilecektir.
Zaten artan elektrik, doğalgaz dolayısıyla bu kesim bütçesi, bir de kira artışı ile iyice sıkıntıya girecektir. Bu kesimin gelirini arttırıcı, artan maliyetlerinin ücretlere yansıtma imkanları da kısa vadede olmadığı da düşünüldüğünde, oluşacak hoşnutsuzluk toplumsal hale gelebilecektir. İthalat yaparak hemen bu sektöre müdahale imkanı bulunmadığı gibi, inşaat malzemeleri enflasyonu tüm dünyanın derdi durumunda.
Dünyada konut fiyatları artış rekoru kırdığımız yazılsa da, çift paralı bir ekonomi olarak dolar bazında artış rekoru bizde değil.
Bir de buna öngörülemeyen piyasa koşulları nedeniyle ertelenen projeler de eklendiğinde bu sorun artarak devam edecektir.
Fiyat artışlarına çok farklı ve sıradışı bir müdahale ile çözüm bulmak gerekiyor. Bunun için; kamunun arsa üreterek, arsa maliyetlerini düşürmesi, TOKİ’nin asli fonksiyona dönerek hızlı konut öretmesi, yerel yönetimlerin kiralık sosyal konut üretmesi dahil tüm çözümler yıllara sari olacaktır. Şu andaki sorunu çözmeyecektir.
Gayrimenkul sektöründeki artışlara bir şekilde müdahalede bulunmak gerekiyor. Fakat tüm göstergeler dövizdeki artışın maliyetlere yansıtıldığını, TL ye olan güvensizlik kaynaklı talebin de etkisiyle artışın süreceği görülüyor.
