Ev sahipleri dikkat! Tahliye için hangi yolları tercih etmelisiniz?
Gayrimenkul kiralama işlemlerinde kira sözleşmesinin yazılı olması mağduriyetleri engeller. Kiralanan taşınmazın tahliyesi ise her istenilen durumda başvurulacak bir yol değildir. Peki tahliye işlemleri hangi durumlarda yapılır?
Ufak Gazetesi köşe yazarı Pelin Özge Bağcı bugünkü köşesinde kirası ödenmeyen gayrimenkulün tahliyesini kaleme aldı.
İşte Pelin Özge Bağcı'nın 'Kiralanan taşınmazın kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliyesi' başlıklı yazısı...
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kullandırma amacı güden sözleşmelerin başında kuşkusuz kira sözleşmesi gelmektedir.
Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı olmadığı gibi bu sözleşme, sözlü olarak da kurulabilir. Ancak özellikle kiraya verenin mağdur olmaması ve hakkını somutlaştırabilmesi açısından bu sözleşmenin yazılı olarak yapılması daha sağlıklıdır.
Genel olarak kira borcu, tarafların aralarında serbestçe kararlaştırdığı sözleşmede yer alan tarihte ödenir. Eğer taraflar aralarında bir tarih kararlaştırmamışsa Yargıtay içtihatları kira bedelinin en geç ayın 3’üne kadar yatırılması yönündedir. Kira bedelinin her ay verilmesi daha sık karşımıza çıksa da bu bedelin yıllık verilmesi yönünde de taraar anlaşabilir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesi ise her istediğimizde ve nedensiz başvurabileceğimiz bir yol değildir. Öncelikle tahliye sebeplerinden biri mevcut olmalı ve mevcut durum göz önünde bulundurularak uygun bir tahliye yolu izlenmelidir.
Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye uygulamada genel olarak iki ayrı kanun dayanağından gerçekleştirilir.
Bunlardan ilki İcra İas Kanununca daha pratik bir yol olmakla beraber, temel olarak ,tahliyeden ziyade kiralayanın biriken kira alacağına ulaşmasını sağlamaya yönelik bir yoldur. Bu yol için ilk adres mahkemeler değil icra daireleridir. Kiracı kendisine verilen 30 günlük süre zarfında biriken kira bedelini ödediği takdirde kiralananı tahliye etmek zorunda değildir. Yukarıda bahsettiğimiz süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerlidir. Kiracının kendisi hakkında başlatılan bu takibe 7 gün içerisinde itiraz hakkı vardır ve bu itiraz takibi durdurur ancak hem itiraz etmeyip hem de 30 gün içerisinde biriken kira bedelini yatırmazsa kiralayan için tahliye yolu açılır.
Diğer yol ise Türk Borçlar Kanununa göre mahkemeleri devreye soktuğumuz ve tahliye amacı güden bir yoldur. Burada da 352/2 uyarınca kira bedeli yatırılsa dahi tahliye istiyorsak esas önemli nokta, bir kira döneminde kira borcu zamanında ödenmediği gerekçesiyle, haklı iki ihtar bulunmasıdır. İhtarların, haklı sebebe dayanılarak yapıldığının ispat yükü, kiraya verene aittir. Bu ihtarlar ispat şartı bakımından noter aracılığıyla yapılmalı ve farklı aylara ait olmalıdır. İhtarları çektiğimiz yılı kapsayan kira sözleşmesinin, bitim tarihinden itibaren bir ay ise davayı açabileceğimiz zaman zarfıdır. Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kiracı kirayı ödemiyorsa ne yapılabilir?
