Ev satın alırken dikkat edilecekler!

Günümüzde ev sayısının artması, arz talep dengesi, devletin ev almak için vatandaşa uyguladığı uygun kredi imkanları birlikte değerlendirildiğinde ev almak ciddi manada kolaylaştı. Peki ev alırken nelere dikkat edilmesi gerekir? İşte Hürriyet Aile Gazetesi yazarı Avukat Elvan Kılıç'ın  konu hakkında yazısı...

Son zamanlarda artan maliyetleri karşılayamayan müteahhitler inşaatları teslim edemez olmuş ve vatandaş mağdur edilmiştir. Bunun yanında, ev sahibi olmak isteyenlerin bu isteklerinden nemalanan fırsatçılar ortaya çıkmış, bu tür dolandırıcılık faaliyetlerinden de vatandaş mağdur olmuş ve bu konuyla ilgili hukuki uyuşmazlıklar çoğalmaya başlamıştır. Ev almak eskiden çok önemli bir olay olup statü atlamak anlamına geliyordu. Oysa şimdi ev almak basitleşse de fiyat oynamaları, kredilendirme sistemi derken basit görünen işin arkasında yasal olmayan birtakım işlemler olduğu fark edilmeye başlanmıştır.

EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Öncelikle evi alan vatandaş hukuken bir tüketici konumundadır. Gayrimenkul söz konusu satım ve alımda en önemli faktör olup bu konuda çıkan uyuşmazlıklar mahkemelerde çözülmektedir. O kadar önemli bir faktördür ki hukuki uyuşmazlık çıktığı zaman yetkili ve görevli mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer olarak belirlenmektedir. Yani gayrimenkul neredeyse dava orada açılır. Öncelikle evi satın alacak kişi, gayrimenkulü bizzat satın aldığı satıcının konutun gerçek sahibi olup olmadığını araştırması gerekmektedir. Konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir. Çünkü üzerinde ipotek olabilir. Böyle durumlar çok yaşanmakta ve davalar açılmaktadır. Hukukta “tapuya güven ilkesi” vardır ve bu ilke çok önemlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. Maddesinde açıklanan bu ilke, tapuya güvenerek evi bir başkasından satın alan kişiyi korumaktadır. Ev alırken en önemli husus evi satan kişinin o gayrimenkulün gerçek sahibi olup olmadığını bilmektedir.

MAKET ÜZERİNDEN EV ALIRKEN DİKKAT

Özellikle maket üzerinden ev alırken riskleri en aza indirmek için projenin tapu kayıtları ile hukuki bir sorunu olup olmadığı incelenmeli, vaat edilen her şey sözleşmeye yazılmalıdır. Son zamanlarda ev satışlarında görselliğe hitap etmek açısından maketler kullanılmaya başlanmıştır. Bu durumda ev henüz proje ise projesinin detaylı incelenmesi, sözleşmenin titizlikle hazırlanması, Gayrimenkulü satacak şirketin mali durumunun tespit edilmesi, hakların bilinmesi ve birtakım önlemler alınması son derece önemlidir. Biz bu gibi durumlarda Süresiz Teminat Mektubu talep edilmesini öneriyoruz. Bu husus ayrık kalmak üzere, ev fiziki olarak teslim ediliyorsa, ileride doğabilecek sorunları önlemek için ev bizzat gezilmelidir. Açık ayıplar belirlenmeli ve Tüketici Kanunundan doğan haklar bilinmelidir. Dipnot olarak da tapu işlemi sırasında alınan konutun değerinin yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan edilmesi gerekmektedir. Çünkü beyan eksik olursa ödenen alım satım harçları cezalı olarak geri dönebilir. Daha sonra kütükten kontrol edilerek tapu üzerinde kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edilmelidir. Daha sonra istenmeyen sonuçlara yol açabilir özellikle yapı kullanım izinlerinde binanın, komşularla ve belediyelerle bir uyuşmazlık durumu olabilmektedir. Satılan konut aile konutu ise konut üzerinde hakkı olan diğer eşin de rızası ve onayı alınmalıdır. Aksi takdirde ileride açılacak tapu iptal davasında tapu devredilse bile tapu iptaliyle karşı karşıya kalınır.

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKİLEN DİĞER HUSUSLAR NELERDİR?

Yukarıda bahsedilenler ilk etapta dikkat edilmesi gerekenlerdir. Daha sonraki aşamalarda kadastro müdürlüğüne gidilerek almak satın alınmak istenen gayrimenkulün haritadaki konumuna bakılmalıdır. Çevresinde neler olduğunu önüne, arkasına, yanına ne gibi inşaatlar yapılabileceğini öğrenilmelidir. Çünkü denildiği gibi evi satın alan tüketici konumundadır ve satın aldığı evin yakınlarında neler olduğunu bilmelidir. Açılan davalarda evin konumunun belirtilmemesi, alıcıya gösterilmemesi bile hukuki uyuşmazlık konusu oluşturmaktadır. Binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını, projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırılmalı. Özellikle ortada proje varsa, bazen projede yapılan değişiklikler gayrimenkulün de değerini değiştirdiği için bilgi verilmeyen tüketici mağdur edilebiliyor.

EV ALIMINDA ALICI VE SATICI ARASINDA NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Gayrimenkul alım satımı yapılırken taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceğini satış protokolüne yazılması ve cezai şart miktarının belirlenmesi gerekmektedir. Çünkü sözleşme alıcıyı satıcının ileri sürüp ileride zarara uğratabileceği ihtimallere karşı korur. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği depozito şeklinde ödeme geri alınır. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ücret ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapmak zorunda kalır. Tapudaki masrafların kim tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılması gerekmektedir. Ve anlaşma hususunun daha sonra aralarındaki sözleşmeye / protokole yazılması gerekmektedir. Alıcı gayrimenkulün emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV gibi borçlarının olmadığıyla ilgili belgeleri almalı ve muhafaza etmelidir. Yoksa ileride kanıtı olmadığından lehine olan bir hususu ispatlamakta sıkıntı yaşar. Eğer gayrimenkulün bağlı olan projesinin hukuki bir sorunu yoksa müteahhit firma tarafından vaat edilen her şeyin sözleşmeye yazılması sağlanmalı. Satış ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noter onaylı olmalı, firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmelidir. Mahkemeler bu sözleşmelerin kanuna uygun olarak yapılmasını tarafların lehine bularak karar vermektedir. Müteahhit firmanın geçmişini, daha önce yaptığı işleri, bu işlerin kalitesini, zamanında teslim edilip edilmediğini araştırmak da daha sonda karşılaşılabilecek tatsız durumların engellenmesini sağlayabilir. Ayrıca sözleşmenin satır satır okunması, bu konuda bir uzmandan özellikle sözleşmelerde uzman bir Avukattan ardım alınması tavsiye edilir. Genelde sözleşmelerde yapılan yanlışı önlemek amacıyla dairenin peşin satış bedeli, taksitle alınacaksa taksitli satış bedeli, taksit sayısı ve faiz oranı sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşme tarihi, dairenin teslim tarihi ve ortak alanlardaki sosyal tesislerin teslim tarihi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmelidir. Konutun kaç metrekare olduğu, oda, salon ve benzeri bölümlerinin kaç adet olduğu; dairede kullanılacak malzemelerin çeşidi ve kalitesi, ortak alanların ve bu alanlardaki tesislerin neler olacağı, hangi ortak alanların kimler tarafından ne şekilde kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Maket üzerinde de olsa evin ekspertizini yaptırmak en doğrusudur. Bu yolla evin gerçek değeri, hukuki bir sorunu olup olmadığı ortaya çıkarken, vaat edilen sosyal tesis, yeşil alan gibi donatıların fiyat üzerinde yarattığı farkın yani şerefiye bedelinin de gerçeğe uygun olup olmadığı tespit edilebiliyor. Tüm bunlardan sonra sözleşme imzalanarak sonuca nihayet varılıp gayrimenkul sıkıntısız bir şekilde satın alınabilir.

KREDİYLE VEYA FAİZLE EV ALINIRKEN HANGİ HUSUSLAR ÖNEMLİDİR?

Bankaların verdiği krediler konut alıcılarına büyük bir kolaylık sunmaktadır. Özellikle, sonra ödenmek üzere verilen krediler ev almak isteyen tüketicinin ilgisini çekebilir. Fakat kredi çekerken de çok dikkatli olmak gerekiyor. Çünkü ödenemeyecek bir kredi kullanımı satın alınan konutun elden gitmesine neden olabilir. Gelirin 3’te 1’ini geçmeyen miktarlarda kredi kullanılması önerilirken, konut bedelinin büyük bir bölümünün peşin olarak verilmesi de alıcıların ödeme sıkıntısına düşmesini bir derece önlemektedir. Çünkü çok sık karşılaşılan durumlardan biri de kredisini ödeyemeyen vatandaşın kredi kullanırken evin üzerine konulan ipotek sebebiyle evini kaybetmesidir. Konut kredisi kullanırken, aylık taksit tutarlarının yanı sıra, vade uzunlukları ile faiz oranları arasındaki ilişkinin iyi kurulması ve faizlere ilave olarak ödenen komisyon ve masrafların da dikkate alınması gerekiyor. Masraf ve komisyonlar eklendiğinde en düşük faiz açıklayan herhangi bir bankanın faiz oranı aylık ve yıllık toplam maliyette en yüksek orana çıkabiliyor. Burada belirleyici olan etken bankaların uyguladıkları komisyon ve masraflardır. Bankaların kredilere uyguladığı masraf ve komisyonlara sigortalar da dahil edildiğinde kredinin tüketicilere toplam maliyetinde farklı rakamlar ortaya çıkabiliyor. Tüm bu sebeplerle konut kredisi alınırken, sabit faizli ve vadesi 5 yıldan uzun olmayan kredilerin tercih edilmesini öneriyoruz. 5 yıldan uzun vadeli kredi almak ödeme güçlüğüne düşmek noktasında risk yaratabilmektedir. Kredi borcu bulunan konutları satın almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekmektedir. Bu da güncel faiz oranlarından ve masrafları ödenerek alınabilecek bir kredi kullanılmasıyla mümkün oluyor. Kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken hassas noktalar var. İlk ve en sağlam yöntem olarak yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması gerekir. Borç bitince tapu devri yapılır ne de olsa diye hareket edilmemelidir. Çünkü karşılıklı güvene dayalı bu tür uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri içinde barındırıyor.

KREDİ BORCU BULUNAN KONUTLARIN SATIŞINDA HANGİ YÖNTEMLER KULLANILMALIDIR?

Birinci yöntemde konut peşin satın alınabilir. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir. Diğer yöntemlere bakıldığında en basit yöntem budur. İkinci yöntemde alıcı ve satıcı kendi aralarında anlaşır. Bu anlaşmadan bankanın haberi olmaz. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder, konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir. Çünkü bankanın bilgisi yoktur. Tapuda ipotek devri yapılamadığından alıcı ve satıcı aralarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenler. Ancak bu sözleşme yukarı denildiği gibi bir uzman avukat görüşü olmadan yapılmamalıdır. Üçüncü bir yöntem alıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar. Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak, alıcıya yeni bir kredi açabilir. Eski krediyi kapatır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirir. Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken ödeme cezası verilir. Eğer tapusu olmayan bitmemiş bir projeden Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile konut satın alınacaksa önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekmektedir. Daha sonra alıcı krediyle konutu alır ve yeni ipotek konulur. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsamaktadır. Öncesinde sözleşmenin nasıl kurulduğu ve sonrasında nasıl kurulacağı çok önemli bir husustur. Mutlaka Avukatınızdan destek alınmasını tavsiye etmekteyiz. Gayrimenkul satın alınırken yaşanan mağduriyetlerde sebep alıcının/tüketicinin çok iyi bilgi alamamasıdır. Tabi ki aracı kurum ve kuruluşlar da bu konuda yardım etseler de yeteri kadar yararlı olmamaktadır. Hukuki açıdan baktığımızda yaşanılan sorunların çoğu mahkeme aşamasında çözülmektedir. Gayrimenkulün ücretini ödeyip teslim alamayan vatandaşlar mahkemede dava açarak satıcı ile aralarında yaptıkları sözleşmenin iptalini isteyebilir ya da satın aldıkları konutta gizli ayıp tespit edilmişse bunları bilirkişi raporuyla tespit ettirerek menfi tespit davası açarak sonuç alabilirler. Dava aşamasına geldikten sonrasında hak ihlalleri olmaması adına en başından ne yapmamız gerektiğini nasıl ilerlememiz gerektiğini bilmemiz gerekmektedir. Bu dava sonucunun olumlu olması adına çok önemlidir. 

İstanbul'da sahibinden satılık daire fiyatları ne kadar?