'Faizler düşerse gayrimenkule ilgi artacak'

Global ekonomilere ilişkin verilerde son dönemde iyileşmeler yaşanmaya başladığına dikkat çeken TSKB'nin Hazine, Yatırım Bankacılığı ve Dış İlişkilerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Şeniz Yarcan, “Gelişmekte olan ülkeler içinde sağlam ekonomik yapısı ile Brezilya ve Türkiye öne çıkıyor. Dünyada geleceğe yönelik iyimser beklentiler artarsa tabii ki Türkiye gibi yıldız ülkeler ilk yatırımcı çekecek ülkeler içinde yer alacak. Herkesin gözü Türkiye'de” dedi.

Yarcan Türkiye ve global ekonomiler ile mali piyasalara ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu: Yabancı fonlar Türkiye ile ilgili: Private Equity'ler (Girişim sermayesi) Türkiye ile yakından ilgililer. Yatırımcıların bu açıdan iştahlı olduğunu görüyoruz. Eğer şirket fiyatlamalarıyla ilgili anlaşma sağlarlarsa şirket evlilikleri ve satın almaları görmeye başlayacağız. Yabancının gözü enerjide: Enerji ilgilendikleri sektörlerin başında geliyor. Zaten son dönem Türkiye ile özellikle altyapı fonları çok ilgili. Bunlar otoyol, enerji, lojistik, demiryolları, limanlarla ilgileniyor.

Düzeltmeler mutlaka gelecek: Tabii ki bu dönemde piyasalara mutlaka düzeltmeler (düşüşler) gelecektir. Bu tüm borsalar için geçerli. Ama bu düzeltme 20 bin puan olmaz birkaç bin puanla sınırlı kalır.  İMKB 23 bine inmez: Örneğin İMKB 9 mart rallisine 23 bin puandan başladı. Şimdi 42.000'lerde. Bu düzeltme sonrası İMKB yeniden 23.000'lere inmez. Aynı şey yurtdışı piyasalar için de geçerli.  Verilerde iyileşme başladı: Global ekonomilere ilişkin pekçok veride iyileşme veya kötüleşmenin durması yönünde sinyal geliyor. Ancak bu kriz neyle başladıysa onunla bitmeli. Neyle başladı. ABD'deki sorunlu konut kredileriyle. En büyük risk ticari kredilerde: Dünya genelinde 2010'un herhangi bir yerinde iyileşmenin çok kuvvetli karşımıza çıkması bekleniyor. ABD'de bence en önemli risk ise bankaların verdiği ticari emlak kredileri. 3 trilyon dolar civarında bir büyüklük. Bu banka bilançolarında ciddi zarar potansiyeli taşıyor. Herkesin gözü Türkiye'de: Bu krizde gelişmekte olan ülkeler ciddi ayrışma yaşadı. Gelişmekte olan ülkeler içinde ise Türkiye ve Brezilya krize ne kadar dayanıklı olduğunu tüm dünyaya gösterdi. Dünyada geleceğe yönelik iyimser beklentiler artarsa Türkiye gibi yıldız ülkeler ilk yatırımcıları çekecek ülkeler içinde yer alacak. Herkesin gözü Türkiye'de. Yabancı çıkışa hisseyle giremedi: Geçen yıla göre baktığımızda yabancılar bu yıl çıkışa rağmen nette yeni hisse almamış görünüyor. Yani yerli ve yabancı yatırımcıların pekçoğu malla giremedi bu sert çıkışa. Bu nedenle herkes İMKB'nin geri çekilmesini bekliyor. Faiz düşük kalırsa para hisse ve gayrimenkule gider: Faizler bu kadar düşük kalırsa bu hisse ve gayrimenkule olan ilgiyi artıracaktır. Merkez Bankası'nın ‘3 yıl düşük faiz devam' açıklaması bu anlamda İMKB'yi destekliyor.

Herkes banka hissesi öneriyor: Herkes banka hisselerine al veriyor. Çünkü bankaların elinde bulunan yüklü bono portföyleri hiçbirşey yapmasalar bile faiz düştüğü için bilançolarında kâr yazdırıyor. Yılın ilk yarısında banka kârları iyi gelecek beklentisi Merkez Bankası'nın açıklamaları ve ard arda faiz indirimi sayesinde yılın tamamında banka kârları iyi geleceğe döndü. Bu da hisse fiyatlarına yansıyor. Bu yıl banka hisselerine ilgi devam edecektir. IMF kâr satışı getirebilir: IMF ile bir anlaşma imzalanırsa şu anda bu fiyatlandığı için tüm piyasalarda bir miktar kâr satışı gelebilir. Ancak bu geçici etki yaratacaktır yeniden yükselişe geçilir diye düşünüyorum. Ayrıca IMF'den sonra yabancı sermaye girişinde de artacaktır.

Faiz düştükçe şirketlerin değeri artıyor
Dünyada pek çok şirketin bilançoları çok kötü. Ama hisse senetleri yükseliyor. Bunun tek nedeni düşen faizler. Yani hisse değerlemesi yaparken, örneğin A şirketinin üretim kapasitesini ve gelecekteki ekonomisini ele alıyoruz. Buna göre örneğin A şirketinin bir yıl veya beş yıl sonra ne kadar satışı, ne kadar parası olacak tespit edip bunu mevcut faizlerle bugüne indirgiyoruz.

Şirket hissesine yatırım yapmadan önce 5-10 yıllık bu projeksiyonlar yapılıyor. Tüm dünya da bu verileri kullanıyor. Yani şirketin gelecekteki nakit akımını çıkartıp onu mevcut faiz  oranları ile bugüne indirgiyoruz. Bugün faiz yalnız Türkiye'de değil tüm dünyada düştü. Oysa ki indirgediğiniz faiz ne kadar düşükse şirketin değeri o kadar yükseliyor. Yani aslında şirketlerin fiktif kağıt üzerinde kârları yükseliyor. Ama tüm borsaların yükselişinin altında yatan sebep de bu.

Piyasalar ne olacak?
İMKB 50 binleri görebilir
Hisse senedi ve gayrimenkul dışında artık faizden para kazanmak yatırımcı açısından kolay olmayacak. İMKB'nin ise önü orta ve uzun vadede açık olmaya devam edecek. Zaman zaman kâr satışları tabii ki yaşanacak. Ancak doğru hissede olan ve sabreden yatırımcı asla zarar etmeyecek. Bizim beklentimiz İMKB'nin bu yıl içinde 50 binleri göreceği yönünde.

Dolarda 1.45'lerin altı zor
Merkez Bankası döviz alım ihalesi açarak kurları dengelemeye çalışacaktır. Kurun yukarı gitmesi içinse şu anda bir neden yok. Merkez Bankası'nın 1.45'lerin altına inmeden dövize doğrudan müdahalesini ise  beklemiyorum. 1,45'lerin altı içinse çok yoğun bir yabancı sermaye girişi lazım. Kısa vadede bunu olası görmediğimiz için 1,45lerin altını konuşmuyoruz. Yatırımcıya da dövizle oynamasını önermiyoruz.

Faiz 7.5 hatta 7'lere inebilir
Merkez Bankası'nın 8.25 olan faizlerini 7.5 hatta piyasada 7'lere kadar indirebileceği konuşuluyor. Bunu bono faizleri de takip edecektir. Bu yüzden banka hisseleri önümüzdeki dönemde daha da yükselebilir. Bu arada hükümetin vergi artışları ve bütçeyi disipline etme çabası IMF ile bir anlaşma hazırlığı olarak görülüyor. IMF ile Türkiye'ye taze kaynak sağlayacak yeni bir anlaşma imzalanması halinde bu Hazine'nin borçlanma ihtiyacını azaltacağı için tahvil faizleri üzerindeki baskıyı hafifletir. Yani faizde tek haneye doğru aşağı gidiyoruz.

Yüzde 5 faizle paramı yatıracağıma evde tutarım
Faizin bu kadar düşük olduğu bir ortamda yatırımcıların artık işi profesyonellere bırakması gerekiyor. Türkiye'de artık portföy yönetimi gelişmeli. Türkiye'de halen GSMH içinde portföy yönetiminin payı yüzde 2-3'lerde. Fransa'da bu yüzde 70'ler seviyesinde. Yüksek faiz ortamında bireylerin para kazanması kolaydı. Ama artık faizler düşüyor ve düşmeye de devam edecek. Çoğu yatırımcı yüzde 5-7 ile paramı faize neden koyayım evimde dursun demeye başladı. Bu para kazanmanın zorlaştığı ortamda artık paranızı uzmanlara bırakmanız gerekiyor. Türk halkı şu anda şaşırmış bir halde. Onlara önerim fonlara veya portföy yönetimine yönelmeleri.

A ve B tipi fonlar para kazandırmaz
Ama klasik fonlarda para kazanmak çok mümkün değil. Çünkü A tipi fon, B tipi fonların yönetim ücretleri çok yüksek. Getirileri de daha düşük olabiliyor. Ama bu yeni çıkarılan garantili fonlarda fırsatlar var. Gelişime çok açık. Yatırımcıya ana para garantisi sağlarken, yüksek getiriye de ortak edebiliyor. Yatırımcılar açısından daha da gelişecek olan bu fonları öneriyoruz.
Esin ÇETİNEL/Radikal