Galatasaray nasıl kurtulur?

Galatasaray'ın UEFA'dan 1 yıl men edildiği resmen açıklandı. Tebernüş Kireçci, Galatasaray'ın ne yapması gerektiğini, gayrimenkule dayalı kurtuluş haritasını bundan tam 10 yıl önce yazdı. İşte 11, 12 ve 13 Ocak 2006'da yayınlanan "Galatasaray nasıl kurtulur?" başlıklı yazı:

11 Ocak 2006

Zengin, ama yoksul!

10 yıldır görev yapan yönetimlerin hatalarıyla bakir ve verimli kaynakları kötü kullanılan sarı-kırmızılı kulüp, alınacak sağlıklı önlemlerle 2008'den itibaren, üstelik kasasından 1 kuruş bile harcamadan, düzenli kira gelirine kavuşabilir

GALATASARAY NASIL KURTULUR - 1

TEBERNÜŞ KİREÇCİ

Galatasaray bugün toplam rakamın bilinmediği bir borç stokuna sahip. Diğer taraftan da Türkiye'nin en zengin gayrimenkul portföyüne.

Kulübün yapması gereken elindeki gayrimenkul portföyünü iyi değerlendirerek uzun vadede, borçları kapatmak ve yıllık düzenli gelire kavuşmak olmalı.

Bu yazı dizisinde tahminen 200 milyon dolar civarında borcu bulunan Galatasaray'ın yöneticilerine yol haritası çizilecek. Tabi değerlendirmesini bilen diğer büyük kulüpler ve Anadolu kulüpleri de önemli ipuçları bulacak.

Galatasaray Türkiye'nin en zengin gayrimenkul portföyüne sahip olan kurumları arasında şüphesiz ilk sırada yer alıyor.

Rasyonel proje şart

Fakat Galatasaray'ın en büyük sorunu, bakir ve zengin kaynakların kötü kullanılmasından kaynaklanıyor.

Bu sadece mevcut yönetimin suçu değil. Neredeyse 10 yıldır görev yapan yönetimler, bilerek veya bilmeyerek bu hatalar zincirinde pay sahibi. Aslında bu bir suç da değil. Sadece yapılması gerekenlerin yapılmaması. Eminim herkesin haklı gerekçeleri vardır. Eğer geçmiş yönetimlerde görev yapanlar yanıt hakkını kullanmak isterlerse görüşlerini bu dizide yayınlayacağız.

Bunları bir tarafa bırakacak olursak, Galatasaray mevcut gayrimenkul portföyünü iyi değerlendirebilirse, 2008 yılından itibaren düzenli kira gelirlerine kavuşabilir. En geç 5 yıl içerisinde yani 2011 yılında ise yılda 100 milyon dolara ulaşan kira geliri olabilir. Üstelik bunu kasasından 1 kuruş bile harcamadan sadece bankalara, finans kuruluşlarına ilave olarak inşaat şirketleriyle anlaşarak gerçekleştirebilir.

Üstelik bu sadece 3 gayrimenkulün kullanılmasıyla sağlanabilecek fayda. Diğer gayrimenkullerle ilgili de projeler geliştirilebilir. 

Sonuç olarak eğer Riva, Seyrantepe ve Ali Sami Yen, rasyonel projelerle hayata geçirilirse Galatasaray'ı tutabilene aşk olsun.

2001'in Türkiye'si

Galatasaray'ın bugün düştüğü finansal ve ekonomik darboğaz Türkiye'nin 2001 yılında yaşadığı ekonomik krize benziyor. Yüklü borç ve bu borcun çevrilememesi durumu gösteriyor ki, kulübün bir kurtarıcıya ihtiyacı var. Ya da yönetimin artık kurtarıcı olmasının vakti geldi. Özetle Galatasaray'ın bugünkü yönetimi tıpkı kriz ortamında Türkiye'ye gelen Kemal Derviş'in yaptıklarını yapmalı. Ya da mart ayında gerçekleştirilecek kongrede seçilecek yönetim, Derviş'in o gün Türkiye için yaptıklarını yapmalı.

ÇÖZÜM 1

Bağış kampanyası

Galatasaray'ın inşaat ve finans şirketlerinin karşısında elinin güçlü olması için yapması gereken şey, bağış kampanyaları ile bu borcu kapatmaya çalışmak olmalı. Camianın geleneklerinde bağış kampanyası ya da yöneticilerin veya pan üyelerinin para harcaması yok, diyebilirsiniz. Yerden göğe kadar haklısınız. Ama Galatasaray'ın geleneğinde "borç batağında yüzmek" de yok. Bugün gelinen noktada bu borcun, "camianın büyüklerinin ayağına gidilerek" ya da taraftarlardan bağış kampanyası düzenlenerek kapatılması, kapatılamazsa bile çevrilebilir seviyelere gelmesi gerekiyor. Her iki kampanya birlikte yürütülebilir.

Bu yapılmazsa önümüzdeki aylarda şimdilik ipotekli olan kulübün gayrimenkullerinin teker teker icra müdürlükleri tarafından açık artırma ile satılacağına tanıklık edeceğiz. Bıçak kemiğe dayanmadan, hatta kongre bile beklenmeden harekete geçilmesi gerekiyor.

ÇÖZÜM 2

Borçlara disiplin

Kulübün borcunun ne kadar olduğu bugün net değil. Bilinmemesi çok doğal. Çünkü 150 milyon dolarlık borç, ortalama ticari kredi faiz oranları üzerinden günde en az 100 bin YTL artar. Eğer bu 200 milyon dolarsa günde en az 133 bin YTL'lik artış söz konusu. Onun için kulübün borcuna ilişkin yapılacak açıklamada, "bugün itibariyle" denilmesi gerekiyor.

Gayrimenkul piyasasında, ister kat karşılığı isterse gelir paylaşım esaslı projeler gerçekleştirilsin, inşaata ve projeye para harcayacak şirket borçlu bir kulüple masaya otururken, riskleri göz önünde bulundurur. Bunun için kulübe vereceği kira gelirinde veya kat karşılığı oranında bazı riskler nedeniyle, oranları düşük tutmaya çalışır.

Ama borçları ödenmiş veya uzun vadeye yayılmış bir Galatasaray, inşaat ve emlak yatırım şirketleriyle masaya oturursa, karşı taraftan istediği tavizi koparabilir. 

Galatasaray'ın birden fazla bankaya borçlu ve bu borçların faiz oranlarının yüksek olduğunu düşünürsek yapılacak iş çok basit. Önce yerli ve yabancı bir banka bulunması gerekiyor. Bu banka ile ilk yıl veya ilk 2 yıl ödemesiz bir borç anlaşması yapılacak. Böylece hem borçların faiz oranları düşürülür. Hem de vade daha uzun süreye yayılır.

ÇÖZÜM 3

GYO kurulmalı

Galatasaray'ın emlak gelirlerine dayanacak bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) kurması şart. Çünkü mevcut Sportif A.Ş. gayrimenkul yatırımlarını yapma, gerçekleştirme ve kiralama işlerinde yetersiz.

Bunun için Galatasaray kuracağı bir GYO'nin yüzde 49 hissesini en geç 1 yıl içerisinde halka arz edebilme şansına sahip. Ana hissedarı Sportif A.Ş. değil de kulüp olursa, nereden bakılırsa bakılsın, bir kereye mahsus olmak üzere en az 100 milyon dolar gelir sağlar. Ayrıca GYO'ların ciddi vergi muafiyetleri bulunuyor.

Neden GYO?

GYO'lar, esas faaliyet alanı emlak olduğu için, beraberinde profesyonelleşmeyi sağlıyor. Ayrıca emlakta kısa, orta ve uzun vadeli yatırım stratejilerinin belirlenmesine olanak tanıyor. Profesyonelce idare edilen bir GYO, kulübün gelecekteki 100 yılında bile ayakta kalacak olanaklar sağlar.

12 Ocak 2006

Altın madeni RİVA

Sarı-kırmızılı kulüp bugün Riva'yı satışa çıkarırsa en az 105 milyon dolar kazanabilir. Bölgenin en değerli arsası kat karşılığı veya gelir paylaşımı ile değerlendirilirse, bu gelir 200 milyon doların üzerine çıkabilir

GALATASARAY NASIL KURTULUR - 2

TEBERNÜŞ KİREÇCİ

Galatasaray'ın gayrimenkule dayalı kurtuluş formülünde yapması gereken ilk iş, Riva'yı rasyonel bir şekilde değerlendirmek olmalı. Galatasaray'ın düştüğü finansal darboğazdan kurtulmasının yolu Riva'dan geçiyor.

Kulübün boğuştuğu borç sarmalı göz önüne alındığında, geçen ay gerçekleştirilen 'Riva Kongresi'nde mevcut yönetime yetki verilmemesi büyük hataydı. Riva Projesi'ne 'göstermelik' de olsa 'start' verilseydi, kulüp borçlu olduğu bankalara karşı derin bir nefes alabilirdi. Projenin değerlendirmesinin ertelenmiş olmasının faturasını, Galatasaray borç yükü altında ezilerek ödeyebilir. 

Galatasaray'ın el atacağı ikinci proje ise Seyrantepe olmalı. Seyrantepe'de yatırımcılarla kârlı bir anlaşma yapan ve eli güçlenen bir kulüp ortaya çıkar. Böyle bir kulüp elindeki Ali Sami Yen Stadyumu ve Likör Fabrikası için, dünyanın en iddialı stadyum projesini gerçekleştirebilir.

Ada da atıl

Galatasaray'ın portföyünde yer alan bir diğer önemli gayrimenkul de Arnavutköy açıklarındaki ada. Toplam alanı 2 bin 300 metrekare olan adanın bir benzeri yok. Aslına bakılırsa bu ada için, 'paha biçilmez' demek, son derece doğru olur. Kulübün 3 büyük projeyi tamamladıktan sonra yapacağı ilk iş bu ada için turizm ve eğlence odaklı iyi bir proje geliştirmek olmalı. Benzersiz konumu ve lokasyonu olan Galatasaray Adası'nın geçmişte ve bugün çok iyi değerlendirildiğini söyleyemeyiz.

Seyrantepe hızlandırılmalı

Mevcut prosedüre göre Galatasaray'ın vakit geçirmeden yapacağı ikinci iş Seyrantepe Projesi. Yönetim bir taraftan projeyi hazırlatırken diğer taraftan da inşaat ve finans şirketleriyle temasa geçmeli. Ayda en az 5 milyon dolar, iyi projelendirilirse 10 milyon dolar gelir getirecek, neredeyse bir şehir büyüklüğündeki proje Galatasaray'ı bekliyor. 

Kulübün bu projeyi, Maliye Bakanlığı ile yaptığı anlaşma çerçevesinde en geç 14 Nisan 2008'e kadar bitirmesi gerekiyor. Bu proje için gerekli olan 500 milyon dolarlık yatırımı, gayrimenkul yatırım şirketleri ve AB kökenli gayrimenkul yatırım fonları yapmaya hazır... Tek yapılacak onlarla masaya oturmak. Ayrıca hangi ülke kökenli olursa olsun hiçbir yatırım bankası böyle bir projeyi kaçırmak istemez. Kulüp yönetiminin buraya yapılacak proje konusunda kararlı olması şart. Kararsız veya sorunlu bir yönetim ile hiçbir yatırımcı masaya oturmak istemez.

Eğer gerçekleştirilirse, Seyrantepe projesi, halen 1.5 milyar dolarlık değeriyle Ataköy Turizm Kompleksi'nden çok daha değerli bir emlak olacak. Dubaililer'in inşa etmeyi düşündüğü 650 metre yüksekliğindeki Bosphorus Towers'tan da, Levent'e inşa edilecek Dubai Towers İstanbul'dan çok daha değerli bir proje... İstanbul'da yapımı tamamlanmış ve şimdilik proje aşamasındaki hiçbir yatırım Galatasaray'ın Seyrantepe projesinden daha cazip ve daha değerli değil.

Ali Sami Yen Stadı değerlendirilmeli

Galatasaray'ın elinde değerlendirilmeyi bekleyen üçüncü gayrimenkul ise Ali Sami Yen Stadı. 34 bin 640 metrekare arsaya sahip olan stadyumun, bitişiğindeki 23 bin 171 metrekarelik Likör Fabrikası ile birlikte ele alınması gerekiyor. 

İki gayrimenkulün toplam alanı 57 bin metrekareyi geçiyor. Bölgedeki imar izinlerine bakarsak Galatasaray buraya en az 350 bin metrekare inşaat alanlı, içinde stadyumun da bulunduğu ikinci dev kompleksi inşa edebilir. Bu alanı 500 bin metrekarenin üzerine de çıkarabilir. 

Büyükdere Caddesi gibi son dönemde alışveriş merkezleri, otel, residence ve ofislerle gündeme gelen bir lokasyonda yer alan bu gayrimenkulün değeri, Seyrantepe'den aşağı kalmaz. Aylık ve yıllık getirisi de aynı şekilde, en az Seyrantepe'ye inşa edilecek gayrimenkul kadar olur.

Bu projede inşa edilecek geniş bir otopark, hem kulübe düzenli gelir sağlar hem de bölgede trafiğin rahatlamasını...

Piyango gibi

Riva'daki 1 milyon 175 bin metrekarelik arazi, Galatasaray'ın portföyünde yatırıma dönüşecek ilk gayrimenkul... İstanbul genelinde orta ve uzun vadede en iyi prim yapacak bölgeler arasında Riva favori gösteriliyor. Riva'nın en güzel arazisi de Galatasaray'a ait olduğuna göre, aslına bakarsanız kulübün elinde eşsiz bir altın madeni olduğunu söyleyebiliriz. 

Riva'ya kaç konut yapılacağı kesin değil. Buradan beklenecek gelir de... Şunu biliyoruz: Arsa toplam 1 milyon 175 bin metrekare. Toplam inşaat alan izni ise 235 bin metrekare. Kulüp bugün, araziyi satışa çıkarırsa bir gün içerisinde en az 105 milyon dolara satabilir. Yani bu kadar kıymetli ve herkesin gözü olan bir arazi var ortada.... Ama kat karşılığı veya gelir paylaşım esasıyla değerlendirilirse, kulüp bu araziden 200 milyon doların üzerinde gelir sağlayabilir. 

Riva'nın iyi değerlendirildiğini söylemek için, buradaki arazinin bir kısmına ticari alan izni almak şart. Arazinin hiç olmazsa 175 bin metrekarelik kısmına ticari imar izni alınıp, buraya yönelik dev bir alışveriş ve eğlence merkezi inşa etmeyi düşünmek, kulübe gelecekte en az yılda 20 milyon dolarlık gelir getirebilir.

Gelecekte gelir seviyesi yüksek kesimin yaşayacağı, 3. köprü bağlantı yolunun tam önünden geçeceği Riva, Beykoz'un gezi, eğlence ve alışveriş merkezi olabilecek potansiyeli taşıyor. Beykoz Konakları, Acarkent ve Acarİstanbul'a ilave olarak ilçede 10 civarında lüks konut projesi var. Bu projelerin inşaatına 2006'dan itibaren başlanıyor. Galatasaray'ı bir piyango da Riva'da bekliyor.

13 Ocak 2006

Reçetenin kare ası!

Başbakan Erdoğan, Seyrantepe projesini sonuna kadar destekledi. Başkan Topbaş, araziye her türlü hizmeti getirmeye hazır olduğunu açıkladı. Sarıgül, biraz kırgın olmasına rağmen, Seyrantepe'nin arkasında durdu. Canaydın, projeyi kulübe kazandırdı

GALATASARAY NASIL KURTULUR - 3

TEBERNÜŞ KİREÇCİ

Galatasaray'ın gayrimenkule dayalı kurtuluş formülünde dört kişiye önemli görevler düşüyor.

Bunların ilki Başbakan Recep Tayyip Erdoğan üzerine düşen görevi fazlasıyla yaptı. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş da Galatasaray'ın kurtulması için elini taşın altına koyanlardan... Kare asın üçüncüsü ise Şişli Belediye Başkanı Mustafa Sarıgül... Sarıgül hem Seyrantepe hem de Ali Sami Yen Projesi'nde önemli role sahip olacak. Kare asın son üyesi ise Galatasaray Başkanı Özhan Canaydın. Canaydın, mart ayındaki kongrede seçilirse dördüncü kare as olarak devam edecek. Eğer seçilemezse yeni başkan kare asın dördüncü elemanı olacak.

Ayrıca kulübün gayrimenkul eksenli kurtuluşunda Riva Komitesi başta olmak üzere çalışmalarda yer alan Işın Çelebi, Selahattin Bayazıt, Engin Akçakoca ve Özkan Olcay gibi isimlere de önemli görevler düşüyor.

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan

Ali Sami Yen Projesi'nin devreye sokulması için Seyrantepe Projesi'ni sonuna kadar destekledi. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'na, Seyrantepe arazisinin imar çalışmasını yaptırdı. Araziyi 30 yıllığına Galatasaray'a uygun bedelle kiralattı. Maliye Bakanlığı, mülkiyeti satışa çıkardı. Sonra kulüp açısından karlı olmadığı anlaşılınca vazgeçti.

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş

Bayındırlık Bakanlığı'nın yaptığı çalışmalara, belediyenin olumlu görüş belirtmesini sağladı. Seyrantepe projesinin imar hadlerinde hayata geçirilmesi için gerekli olan herşeyi yapmaya fazlasıyla hazır. Projenin bulunduğu bölgeyi metro ile Maslak ve Levent'e bağlayacak. Ayrıca TEM'den komplekse giriş - çıkış yolları ile kavşaklar yaptıracak.

Şişli Belediye Başkanı Mustafa Sarıgül

Seyrantepe projesini, kimseler ortada yokken destekledi. Cim Bom darboğazda değilken, düzenli, sürekli ve yüksek gelire kavuşmasının yolunun önce Seyrantepe sonra Ali Sami Yen projelerinden geçtiğini dile getirdi. Şimdi Galatasaraylı yöneticilere biraz kırgın. Eğer Kanyon Projesi'ne gösterdiği müsamahayı, Ali Sami Yen ve Seyrentepe'ye gösterirse kulübün geleceğinde önemli bir role sahip olacak.

Galatasaray Başkanı Özhan Canaydın

Seyrantepe gibi önemli bir proje onun başkanlığı döneminde kulübe kazandırıldı. Bu hiç de gözardı edilmemesi gereken bir başarı. Çeşitli nedenlerle Ali Sami Yen projesini hızlandıramadı. Eğer hızlandırsaydı, kulübün tarihinde gelmiş geçmiş en büyük başarılardan birine imza atan başkan olarak yerini alacaktı. Yine de yaptığı büyük bir iş.

SORULAR ve CEVAPLAR

Galatasaray'a imtiyaz tanınmıyor mu? Diğer kulüplere haksızlık yapılmıyor mu?

Evet, Galatasaray'a imar ve benzeri uygulamalarda büyük imtiyaz tanınıyor. Ama bu imtiyaz sonuçta bir dernek bir sivil toplum kuruluşuna tanınıyor. Bireysel anlamda kimsenin bir çıkarı söz konusu değil. Başbakan ve belediye başkanları, spora destek noktasında elinden geleni yapıyor. Diğer büyük kulüplerin ve Anadolu kulüplerinin yapması gereken, bu işe çomak sokmak değil. Bulacakları Hazine'ye ait boş arazileri değerlendirerek başbakanın ve belediye başkanlarının kapısını çalmak olmalı. Çünkü Türkiye emlak yatırımında altın bir dönem yaşıyor. Bu dönemde yeterki arazi bulsunlar, gerekli yatırımı yapacak şirketler hazır.

Cim Bom'un projelerinde elde edeceği geliri Sportif A.Ş. yerine gayrimenkul yatırım ortaklığı tarafından değerlendirilmesi gerektiğini belirtmişsiniz. Bu Sportif A.Ş'ye haksızlık değil mi?

Başlangıçta haksızlık gibi görülebilir. Fakat uzun vadeli düşünülürse Sportif A.Ş bu işten çok kârlı çıkabilir. Ayrıca stadyum gelirlerinin karşılığı olarak kurulacak Sportif A.Ş'ye düşük oranda pay verilebilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı konusunda neden ısrar ediyorsunuz?

Cim Bom elindeki projeleri rasyonel bir şekilde değerlendirmeyi başarırsa, dünya çapında büyük bir kulüp olmasının önünde hiçbir engel kalmaz. Bu noktada Galatasaray'ın gayrimenkul yatırımları açısından profesyonel bir birime ihtiyacı var. Bu birim vergi ve diğer avantajları dolayısıyla gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile sağlanabilir.

Ayrıca gayrimenkul yatırım ortaklığının halka arz edilmesi ile birlikte Galatasaray en az 100 milyon dolarlık finansman sağlar. Kulübün yapması gereken bu kaynağı, ilerde tekrar değerlendirmek üzere yeni araziler alışında kullanmak olmalı. Bu arazileri değerlendiğinde gayrimenkul yatırım ortaklığına devretme şansına sahip.

Cim Bom bütün bunları başarı ile gerçekleştirirse, kulübün 100 yıl sonrasını bile garanti altına alabilir.

Stratejik yönetim anlayışı kulübe ne kazandırır?

Galatasaray'ın kurumsallaşması ve 1996'dan bu yana yaşanan finansal ve yönetsel sorunların bir daha yaşanmaması için bazı kongre üyeleri tarafından ortaya atılan stratejik yönetim anlayışı ve bunun paralelinde kulüp yönetiminin sadece İstanbul'daki 100 kişi ile sınırlanmayıp, tüm Türkiye'ye yayılmasını ön görüyor. Kulübün kurumsal bir yapıya kavuşmasında çok önemli bir role sahip olduğuna inanılıyor.