Gayrimenkul alım satımda komisyon bedeli yüzde 4’ü geçemeyecek!

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe; yapı müteahhitlerini ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak yetki belgesi zorunluluğu getiren “Yapı Müteahhitlerin Sınırlandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik” müteahhitleri kategorilere ayırıyor. Emlakçılık mesleğinin usulüne uygun olarak yapılmasının esaslarını içeren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” ise emlakçılık mesleğine bir dizi standartlar getiriyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, her iki yönetmeliği tüm yönleriyle anlatıyor.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan gayrimenkul alım satımıyla ilgili olarak yönetmelikleri şöyle sıralıyor;

11 Maddede Emlak Aracılık Yönetmeliği  

1. Komisyon/Hizmet bedeli

Yönetmelikte taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasında emlak aracısına ödenecek hizmet bedeli toplamda (alıcı ve satıcı birlikte) gayrimenkul satış değerinin %4'ünden fazla olamayacak. Aksine bir sözleşme olmadığı taktirde bu bedel alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenecek. Kiralamada ise bu bedel 1 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.

2. Kişi Kendi Taşınmazını Emlak Aracısı Olmaksızın Satabilir mi?

Tüm ev sahibi ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren ve herkesin en çok merak ettiği konu sahibinden satışların yapılıp, yapılamayacağıydı. Bu hususta Yönetmelik’te herhangi bir kısıtlama getirilmedi. Yani kişiler emlak aracısı olmaksızın dilediği gibi kendi taşınmazını satabilecektir.

3. Yetkilendirme belgesi/sözleşmesi/yer gösterme belgesi

Taşınmaz sahibi ile emlak aracısı arasında satış veya kiralamaya aracılık için verilen belgenin düzenlenmesi ile ilgili usul ve şartlara da belirlenmiştir. Yönetmelik uyarınca emlak aracısına vereceğiniz yetkilendirme sözleşmesinde gayrimenkulün konum, imarı, mülkiyet durumu, büyüklüğü, yaşı, satış bedeli, yetki belgesi süresi, işletmenin yetki belgesi numarası, alıcı kimlik numarası, taşınmazın tapu kaydı, adres ve imza bilgileri vb. birçok hususun yetki belgesinde/sözleşmede/yer gösterme belgesinde yer verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Bu belgenin satılık veya kiralık gayrimenkullerin her biri için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında emlak aracıları hiçbir şekilde herhangi bir hizmet bedeli talep edilemeyecektir

Bunun yanı sıra yetkilendirme belgesinin yazılı olması ve taşınmaz sahibinin imzasının olması mutlak zorunluluk olarak Yönetmelik’te yerini almıştır. Yani yazılı bir yetki belgesi verilmedikçe emlak aracısına komisyon ödemek zorunda değilsiniz.

4. Taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilme süresi

Yönetmelik ile yetkilendirilme süresine bir sınır getirilmiştir. Bu süre 3 aydır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.

5. Emlak Ofisi/şirketinin sahip olması gereken yetki belgesi

Ticaret il müdürlüğünden yetki belgesi almamış işletmeler taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasına aracılık edemeyeceklerdir. Yani her işletme emlak aracılığı yapamayacaktır.

6. Yetki belgesi için aranan şartlar

·         Meslek odasına kayıtlı olmak, vergi mükellefi olmak,

·         Bir diğer maddede değineceğimiz işletmenin uygun fiziki şartları sağlaması,

·         18 yaşını doldurmuş olması,

·         En az lise mezunu olması,

·         İflas ve konkordato ilan etmemiş olması,

·         Belirlenen suçlardan hüküm giymemiş olması,

·         Sorumlu emlak danışmanı mesleki yeterlilik belgesine sahip olmak gibi şartlar gerekiyor.

7. Emlak Ofisi açabilmek için fiziki şartlar

Emlak ofisi açılabilmesi için teknik ve idari yeterliliğe sahip işyerine sahip olunması gerekmektedir. Bu gerekliliklerden bazıları, emlak ofisinin net alanın 30 metrekare olması, arşiv bölümünün bulunması, hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk vb. bilgisayar, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanımın bulunması gerekmektedir.

Aynı işletme içerisinde birden fazla taşınmaz alım-satımı ile uğraşan aracı varsa bu durumda her bir kişi için 30 metrekare sınırı %20 arttırılacaktır. 

8. Emlak aracısının sahip olması gereken mesleki yeterlilik belgesi

Gayrimenkul aracıları/danışmanları meslek yeterlilik belgesi olmadan taşınmaz ticareti yapamayacaklar. İşletmelerde pazarlama ve satış personeli çalıştırılan kişilere sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanı ulusal yeterliliklerine dayalı mesleki yeterlilik belgelerinden birine sahip olması gerekiyor.

9. İşletme çalışma belgesi/ruhsatı

İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı, ruhsat verilmeden önce yetkililer tarafından kontrol edilip, yetki belgesi olmayan işletmelere çalışma ruhsatı verilmeyecek.

10. Bakanlık emlak aracıları takip sistemi

Taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla Bakanlık tarafından bilgi sistemi oluşturulmuştur. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilmektedir. Böylece müşteriler emlak aracısının yetki belgesine sahip olup, olmadığını kontrol edebilmektedir.

11. Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar

Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet veren işletmede farklı bir iş kolunda hizmet verilemeyecektir. İşletme tabelası ve basılı evrakı dahil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare bulunamayacaktır. Hizmet verdiği kişilerin alış veya satış kararını etkileyecek bilgileri gizlemeyecek, aldığı her teklifi ve karşı teklifi objektif bir şekilde iletecek gibi mesleğin ahlaki ilkelerine de yönetmelikte yer verilmiş durumdadır. Ayrıca bu kurallara uymayanlar aynı yıl içerisinde 3 defadan fazla şikayet alırsa yetki belgeleri iptal edilebilecektir.

Avukat Mehmet Aslan’dan 9 Maddede Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği 

1.      Kimler Yetki Belgesi Almalıdır?

Yapı Müteahhitlerin Sınırlandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik, yapı ruhsatına tabi her türlü yapım işinde, yapı müteahhitliğini üstlenecek olan gerçek ve tüzel kişileri kapsamaktadır. Yani inşaat yapmak isteyen her kişi bundan sonra bu yönetmelikte aranan şartları yerine getirdiği takdirde inşaat yapabilecektir.

2.      Kimler Yetki Belgesi Numarası Almak Zorundadır?

 Yapı ruhsatına tabi bütün yapıların gerçek veya tüzel kişiliği haiz bir yapı müteahhidinin veyahut bunların oluşturacağı ortak girişimin sorumluluğu altında inşa edilecekse ortak girişimin ve her müteahhidin yetki belgesi numarası alması zorunlu hale gelmektedir. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması gerekmektedir. 

Yapı müteahhitliğinin ortak girişimce üstlenilmesi halinde, her bir ortağın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden ayrı ayrı yetki belge numarası almış olması ve ortaklarca tüm ortaklık adına yeni bir yetki belgesi numarası alınması zorunludur.

3.        Yetki Belgesi Başvuruları Nasıl Yapılmaktadır?

Yetki belgesi numarası almak isteyen başvuru sahipleri, başvuru yapılan tarih itibarıyla en az bir ay süreyle geçerli olacak şekilde, Yönetmeliğin 11 inci maddesinde sayılan belgeleri kapalı zarf içerisinde Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası Başvuru Formu ekinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne sunacaklardır. 

Başvurular, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulacak İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu tarafından Yönetmelikte istenen şartlara uygunluk açısından incelenecektir. Komisyon başvuruyu belge numarası işlem süresi içerisinde Yapı Müteahhitleri İl Yetki Belge Komisyonu Karar Tutanağı’na göre gerekçeli olarak karara bağlayacaktır. Kararda yetki belgesi numarası verilip verilmeyeceği ile belge grubu belirtilecektir. Karar, İl Müdürünün onayından sonra YAMBİS’e (Müteahhitlik yetki belgesi kayıtlarının elektronik ortamda tutulduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde işletilen Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemine) işlenecektir. 

Başvurularda, Yönetmelikte belirtilen belgelerin sunuluş şekline ilişkin düzenlemelere uygun sunulmayan, geçerlik süresi dolan ve ilgili mevzuatına uygun düzenlenmeyen belgeler değerlendirmeye alınmayacaktır.

Başvurular Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce belge numarası işlem süresinde sonuçlandırılacaktır. Bu süre azami on beş gündür.

4.      Kimler Yetki Belgesi Başvurusu Yapamayacaktır veya Kimlerin Yetki Belgesi İptal Edilebilir?

 Yetki belgesi numarası için başvuranlardan; 

a) İflas eden, tasfiye halinde olan, işleri mahkeme tarafından yürütülen, konkordato ilân eden, işlerini askıya alan, iflası ilân edilen, zorunlu tasfiye kararı verilen, alacaklılara karşı borçlarından dolayı mahkeme idaresi altında bulunan, ilgili mercilerce hileli iflas ettiğine karar verilen, 

b) Başvuru tarihinden geriye doğru son üç yıl içerisinde kesinleşmiş yargı kararı ile tespit edilmek kaydıyla, yetki belgesi numarası kullandığı işlerde; 

1) Hile, vaat, tehdit, nüfuz kullanma, çıkar sağlama, anlaşma, rüşvet suretiyle veya başka yollarla sözleşmeye ilişkin işlemlere fesat karıştıran veya buna teşebbüs eden, 

2) Sahte belge düzenleyen, kullanan veya bunlara teşebbüs eden,

3) Hileli malzeme, araç veya usuller kullanan, fen ve sanat kurallarına aykırı imalat yapan, gerçek veya tüzel kişilere yetki belgesi numarası tahsis edilmez, yetki belge numarası olanların belgesi iptal edilir. 

5.      Yetki Belgesi Grupları Nasıl Oluşmaktadır? Siz Hangi Gruba Mensupsunuz?

Yetki belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır. Bu gruplandırmaya göre Yönetmeliğin 12 nci ve 13 üncü maddelerinde sayılan ekonomik ve mali yeterlilik, mesleki ve teknik yeterlilikle birlikte, aşağıdaki yeterliklerin sağlanması gerekmektedir: 

Ekonomik ve mali yeterlilik, (i) bilanço, (ii) iş hacmini gösteren belgeler (Ciro) (iii) banka referans mektubu kriterlerine göre gerçekleştirilecektir. 

Mesleki ve Teknik yeterliğin belirlenmesinde, İş deneyim belgeleri (iş bitirme, denetleme, yönetme belgeleri, diploma vb.) ve iş gücünü gösteren belgeler (sosyal güvenlik kurumuna yapılan işçi bildirimleri) dikkate alınmaktadır.

A Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 50, teknik personel iş gücü en az 8 olanlar.

B Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/5’ini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 24, teknik personel iş gücü en az 6 olanlar. 

C Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 12, teknik personel iş gücü en az 3 olanlar.

D Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/3’ünü geçen ve ortalama yıllık en az 9, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar. 

E Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/3’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 6, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar. 

F Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/10’unu geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 3, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.

G Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 1, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar 

H Grubu: İş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz. 

Geçici Grup: Ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler ile iş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz. 

Aynı veya ardışık gruplardaki ortak girişim durumunda, ortak girişimin belge grubu, yüksek gruptaki pilot/koordinatör ortağın belge grubunun bir üstü olarak değerlendirilecektir. Bunun dışındaki ortaklıkların belge grubu ise yüksek gruptaki ortağın belge grubu olarak değerlendirilecektir.

6.      Hangi Grup Müteahhit, Hangi İşi Üstlenebilecektir?

Yönetmelik kapsamında yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden; 

B, C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini, 

F ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini, 

H grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini, üstlenebileceklerdir. 

A grubu için bir kısıtlama uygulanmayacaktır.  

Bu hesaplamada tek bir sözleşmeye ve/veya yapı ruhsatına dayalı işler dikkate alınacaktır.  

Toplu yapı niteliğindeki yapılar için düzenlenen iş deneyim belgelerinin değerlendirilmesinde, başvuru sahibi adına olanlar toplanarak dikkate alınacaktır.

7.      Kendi İnşaatını Yapacak Olanlara İstisna Var Mıdır?

 Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilecektir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmayacaktır. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilecektir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmayacaktır. 

Ayrıca, yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla kendilerine ait yapıları inşa etmek üzere; 

a) Bir ticari işletme işleten vakıflara, derneklere ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlara, 

b) İl özel idaresi, belediye, köy ve diğer kamu tüzel kişilerine ait ticari işletmelere,

c) Ana sözleşmelerinde kendi yapılarını inşa edebileceklerine dair aykırı hüküm bulunmamak ve işletme konusu gösterilmek şartıyla yapı kooperatiflerine,

ç) İskan dışı alanlarda yapılacak entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarımsal amaçlı seralar için yapı sahibine, geçici grup yetki belgesi numarası verilecektir.

8.      Yetki Belge Gruplarının Geçerlik Süresi Nedir?

 H grubu hariç, belge grubunun geçerlik süresi beş yılı geçmemek üzere iş deneyim belgelerinin geçerlik süresi kadar olacaktır.

Belge grubunun yenilenmesi sırasında, yetki belgesi grubunun oluşturulmasına esas güncelliğini yitiren tüm belgeler istenecektir. Ancak, yetki belgesi grubu kapsamındaki bilgilerden iş deneyim belgesi geçerlik süresi dolanlar, yenileme tarihini beklemeksizin bildirim yükümlülüğü kapsamında yeni iş deneyim belgesi ile Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak iş deneyim yeterliğinin güncellenmesini sağlanacaktır. 

Ortak girişimlerin belge grubunun geçerlik süresi, ortakların her birinin;

a) Yetki belge numarası iptal edilmedikçe,

b) Belge grubu değişmedikçe devam edecektir.

Yetki belgesi geçerlik süresi dolduğu halde yenileme işlemi yaptırmayanlar ile belge grubu belirlenmesine ilişkin yeterlikleri kaybedenlerin mevcut belge grubu iptal edilerek H grubuna düşürülecektir.

Yetki belgesi numarası iptal edilen yapı müteahhidinin iptal süresince grup yenilemesi veya yeni grup belirlenmesi işlemleri yapılmayacaktır.
 
9.      Yetki Belgesi Numarasının Hangi Durumda İptal Edilir?

 Yetki belgesi numarası; 

a) Yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilmesi ve Kanunun 32 nci maddesine göre verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde beş yıl, 

b) Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalâtın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde on yıl,

c) Yapı ruhsatının düzenleniş tarihinden yapı kullanma izni belgesinin veriliş tarihine kadar; ilgili idarece, Kanunun 42 nci maddesine göre aynı veya farklı işler için üç defa idari para cezası verilmesi halinde, yapı müteahhidinin kaydı olumsuz kabul edilerek bir yıl, 

ç) Yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan sigorta primi borçlarını ödememesi, vergi borcunun olması veya kanunlarla verilen diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi halinde en az bir yıl, ilgili idarenin teklifi ve İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine iptal edilecektir.

Aşağıdaki hallerden birinin herhangi bir şekilde tespiti durumunda da İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine yetki belge numarası iptal edilecektir.

a) Belge numarası başvurusunda yanıltıcı bilgi ve/veya sahte belge verilmesi,

b) Başvuru tarihinde belge grubu belirlenmesine ilişkin şartların bulunmadığının sonradan anlaşılması,

c) Yetki belgesi grubu için izin verilenden daha fazla iş üstlenilmesi,

ç) Yetki belgesi numarası sahibinin talep etmesi.