Gayrimenkul alırken önalım hakkı hangi durumlarda iptal olur?
Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper'e gelen soruda, çok ortaklı bir arsa hissesi almak istediğini belirten okuyucu, diğer hissedarların önalım hakkı olduğunu, bu önalım hakkını engellemek için ne yapabileceğini sordu.
Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper'e gelen soruda, çok ortaklı bir arsa hissesi almak istediğini belirten okuyucu, diğer hissedarların önalım hakkı olduğunu aktardı. Okuyucu bu önalım hakkını nasıl önleyebileceğini sordu. İşte Tamer Heper'in yanıtı...
*****
Okuyucunun sorusunu yanıtlamadan önce duyduğu ‘trampa ya da satış yapan kişi bağış şeklinde belirtirse tapuda diğer hissedarlar önalım hakkını kullanamaz’ husususun doğru olup olmadığına bakılmalı. Türk Medeni Kanunu 732’nci maddesinde şu ifadeye yer veriliyor:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Maddede münhasıran satıştan söz ediliyor. Yani önalım hakkının (öncelikli alım hakkının) kullanılması için payın satışı gerçekleştirilmeli. Öyleyse icrai satışlarda, paydaşlar arasında satışlarda, bağışlarda önalım hakkının kullanılma imkanı olmayacak. Peki şimdi okuyucuya, ‘satış sureti ile alma, bağış yapsın’ mı denmeli? Hayır. Zira, öyle bir yakın akrabalık ilişkisi, bir trampa bulunmadığı durumlarda yabancı birine durduk yerde bağış yapılması muvazaa olduğu iddiasını ortaya çıkarır. Bu sebepten gayrimenkulün hissedarlarının muvazaa sebebi ile tapu iptali ve tescil davası açmasına sebep olabilir. Dolayısıyla böyle bir bağış ihtilafı önleyicilik sağlamaz. Zira bu konuda, yani bağışlama halinde olayın incelenmesine neden olacak mahiyette dava açılması ve incelenmesi gereğine ilişkin Yargıtay kararları bulunuyor.
*****
Önalım hakkının kullanılmasının önüne geçilmesi için bazı kişiler; hissesini satacak olanın diğer hissedarlara ihtarname yollayarak hissesini satmayı düşündüğünü, talep durumunda kendilerine satacağını, almazlar ise herhangi birine satışta serbest kalacağını bildirmesi yolunda öneride bulunuyor. Ama böyle bir çözüm olmaz. Yani bu çözüm önalım hakkını bertaraf etmez. Fakat yapılabiliyor ise diğer hissedarların önalım hakkından vazgeçtikleriyle ilgili yazılı şekilde sözleşme temini çözüm olur. Kolay olmayabilir ancak başka da peşin çözüm mümkün değil. Satışın ardından da diğer hissedarlara durum ihtarname ile açıklanır ve tebliğden itibaren üç ay içinde önalım hakkı kullanılmaz ise bu hak kaybolur.
