Gayrimenkul satış kazancı nedir?

Şirkete bir mal alıyorsunuz; ödediğiniz KDV'ni indirim konusu yapıyorsunuz; bu malı 2 yıl kullanıyorsunuz, semeresinden yararlanıyorsunuz; 2 yıl sonra da bu malı kârla satıyorsunuz ve bu kârın dörtte üçü vergi dışı kalıyor; üstelik bu malı satarken KDV hesaplamıyorsunuz böylelikle hem fınansal hem de rekabetçi avantaj yakalıyorsunuz. 

Ne güzel ticaret değil mi? İşte kurumlara tanınan gayrimenkul satış kazancı aynen bu. 

Şimdi mevzunun yasal açıklamasını yapalım. 

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5/1 inci maddesinin (e) bendi hükmüne göre; kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. Bu türden satışın yapıldığı dönemde satıştan doğan kazancın istisna kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Bu tutar beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilemez veya işletmeden çekilemez. Aksi halde istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. 

İstisnanın uygulanabilmesi için satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. İki yıllık sürede tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. 

1 No'lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nde; "İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanunu'nda "taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak açıklanmıştır. Bunlar da "Arazi, Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat Mülkiyeti Kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler" olarak sayılmıştır. 

Tebliğ hükümlerine göre istisnaya konu olabilmesi için taşınmazın tapuya tescil edilmiş olması, satışında aynı tescil ortamında gerçekleşmesi gerekmektedir. Taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, tapu tescil tarihi dışında işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir. 

Uygulama bütün kurumlar için geçerli olmakla birlikte, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için bu istisna geçerli değildir. Aynı şekilde, taşınmaz inşa eden ve bunları satan firmalar da yalnızca faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulayabilirler. 

Kanunun gerekçesinde bu istisnanın amacının; kurumlanıl bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanması ve kumulların mali bünyelerinin güçlendirilmesi olduğu bağlamında istisnanın ifade edilmiştir. 

Dolayısıyla, istisnanın uygulanabilmesi için gerekli diğer şartların varlığından önce, bir taşınmazın satışından elde edilecek kazancın, satışı gerçekleştiren kurumun ekonomik faaliyetine bir etkinlik kazandırıp kazandırmayacağının ve kurumun mali bünyesini güçlendirip güçlendirmeyeceği önem arz etmektedir. 

Aynı işlemin KDV yönünden istisna olması Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-r maddesinden kaynaklanır. Maddede kuruluların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerinin katma değer vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmıştır. 

Kurumlar vergisindeki istisna şartları KDV için de aynıdır. Taşınmaz ticareti (kiralama faaliyeti dahil) yapanlar dışındaki şirketlerin iki yıldan fazla süredir şirket aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazın satışı KDV'den istisnadır.

Gerçek kişiler için söz konusu olmayan bu istisna, yukarda açıklanan şartları taşıyan şirketlerin şartların oluştuğuna dair kendi tespitleri üzerine uygulanır; yani herhangi bir izin, raporlama vb. söz konusu değildir.

Fırat Gazetesi