Gayrimenkul satışında vergilendirme neye göre yapılır?

Bilindiği üzere gayrimenkul alım satımında vergilendirme önem arz etmektedir. Özellikle ikinci el konut satışında vergilendirme özellikli bir konu olup, birçok kişi değer artış kazancı hükümlerini bilmediği için cezalı duruma düşmektedir. Bazı gayrimenkul sahipleri ise vergiden kaçınmak için değişik yol ve yöntemler denemektedir. Değer artışına ilişkin yasal düzenleme aşağıda özetlenmeye çalışılmıştır. 

Gelir Vergisi Kanunu'nun "Değer Artışı Kazançları" başlıklı mükerrer 80. maddesinde gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak nitelendirilmiştir. Anılan kanun maddesinde; bedelsiz olarak edinilen gayrimenkuller hariç, gerçek usulde vergilendirilen çiftçilerin üretimde kullandıkları gayrimenkuller dâhil olmak üzere edinilme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkardan gayrimenkuller için değer artış kazancının oluşacağı hüküm altına alınmıştır. 

Elden çıkarma ifadesi burada gayrimenkulün sadece para karşılığında satılmasını değil, bir bedel karşılığında devir ve temlikini, trampa edilmesini, takasını, kamulaştırılmasını, devletleştirilmesini, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasında ifade eden genel bir ifade olarak kullanılmıştır. 

Konut satışındaki safi değer artışına nasıl ulaşılacağı ise yine Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81. maddesinde belirtilmiştir. Konut satışında safı kazanç, konutun elden çıkarılması karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile ifade edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, konutun alış maliyetinin ve elden çıkarma nedeniyle oluşacak maliyetten satıcıya düşen giderlerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi şeklinde hesaplanmaktadır. Bir diğer ayrıntı, konut maliyetinin endeksleme yöntemi ile içinde bulunulan dönem için güncellenecek olmasıdır. 

Ek olarak, gayrimenkul satışının vergilendirilmesi için satışın edinilme tarihinden sonra 5 yıl içinde yapılmış olması ve her yıl Maliye Bakanlığı'nda belirlenen istisna tutarını aşmış olması gerekmektedir. 

Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının 2015 yılı için 10 bin 600 TL'si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yani 2015 yılında gayrimenkul satışından elde edilen kârın 10 bin 600 TL'ye kadar olan kısmı vergilendirilmeyecektir. 

Yukarıda açıklanan hükümlere göre gerçek kişiler, gayrimenkul satış işlemi edinme tarihlerinden itibaren 5 yıl içinde ise değer artış kazancına tabidir ve gelir vergisi ödemelidir. Gerçek kişilerin bir takvim yılı içinde birkaç tane konut satışının olması halinde ise ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir. 

Değer artış kazancı şartları belirlenirken Gelir Vergisi Kanunun 80/6 madde hükmü gereği ivazsız olarak iktisap edilenler hariç tutulmuştur. Yani veraset ve bağış yoluyla elde edilen gayrimenkullerin satışında bu hüküm uygulanmamaktadır. Anılan kanunun bu hükmünden yararlanmak için mevcut gayrimenkulü veya gayrimenkulleri yakınlarına bağışlamak suretiyle bağışladığı kişiler üzerinden satışının yapılmasının sağlanması halinde gelir vergisinden kaçınılmış olmaktadır. 

Bu noktada kişi mevcut gayrimenkulünü yakınlarına bağışlamakta, bağış işlemi (tapu tescil işlemi) kanun hükmü gereği belediye emlak vergisi değeri üzerinden yapılmakta yani bağışın miktarı ve matrahı bu olarak kabul edilmektedir. Bu tutar üzerinden gayrimenkul alım - satım harcı ve veraset ve intikal vergisi ödenmektedir. 

Bu durumda sadece gayrimenkulün bağışı nedeniyle (ivazsız intikal nedeniyle) gelir vergisine oranla daha düşük tutarda vergi ödenmekte, bağışlanan kişi tarafından yapılan satışta ise hiç bir şekilde vergi doğmamaktadır. 

Örneğin gayrimenkul sahibi kişi satacağı 3 adet gayrimenkulü aynı yıl içinde satmış olması halinde ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceğini bildiği için söz konusu gayrimenkulleri önce 3 ayrı kişiye bağışlamak suretiyle vermekte, daha sonra bağışladığı kişiler tarafından satışını sağlamaktadır. Bu işlemde bağış nedeniyle vergi ödemeye razı olurken, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirmeden kaçınmış olmaktadır. 

Yasal çerçeve gereği ivazsız edinilen gayrimenkuller için değer artış kazancı hesaplanmamaktadır. 

Dolayısıyla bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasında değer artış kazancı söz konusu değildir. Bu şekilde bağışlayan kişi değer artış kazancından ve/ veya ticari kazanç hükümlerinden kaçınmış olmaktadır. 

Dünya/ Yılmaz Sezer