Gayrimenkul sektöründe 3'lü açmaz!

Ahmet Bahçeci, yazısını şu şekilde sürdürdü:

"Sektörün olağan akışında en yoğun görülen, arsa sahibinin gerçek kişi olması durumudur. İnşaat firmaları vitrin olduğundan, vergisel yükümlülüklerde de daha ulaşılabilir görünmektedir. Ancak, Gelir Vergisi Kanunu Mük. 80/6. maddesine göre ivazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere arazi ve binaların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır ve bu aşamada arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin diğer tarafı olan gerçek kişinin kazanç durumu ve vergisel yükümlülüklerinin daha kontrol edilebilir ve denetlenebilir olması gerektiği düşünülmektedir. Konuyu detaylandırmak gerekirse, arsa sahibinin arsa payı karşılığı edinimi olan taşınmazlar iki şekilde yorumlanmaktadır. Bunlar; servetin değerlendirilmesi ve şekil değiştirmesi ile yeni bir iktisap olarak tanımlanabilir.

Vergi idaresi, arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi karşılığında iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyonun içinde yürütülmemekle birlikte aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması gibi durumların bütüncül düşünülmesi ile Gelir Vergisi Kanunu 37. Madde kapsamında ticari kazanç olarak değerlendirmeye tabi tutmaktadır. Bu değerlendirmeler daha çok ikincil mevzuat kapsamında verilen özelgelerle yapılmaktadır. Mükelleflerin vergi idaresinin görüşü ve uygulamasına karşı dava yoluna gitmeleri halinde ise, yargıdan “servetin değerlendirilmesi” şeklinde yorumlar gelebilmektedir.

Olayın özü şudur ki; kanuni bir düzenleme bu alanda zaruri hale dönüşmüşken, özelgelerle aşama kaydetmeye çalışmak yetersiz kalmaktadır. Kanaatimizce illa elde edilen gelir ticari kazanç kapsamında ya da değer artış kazancı kapsamında olsun anlayışından ziyade kanuni bir düzenlemeyle olası hazine zararlarının önüne geçilmesi yerinde olacaktır.

Tapu Harcının Değer Tespiti ve Gerçek Satış Değeri

Gayrimenkul alım satımlarında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında tapu harcı alınmaktadır. Tapu harcı uygulamasında karşılaşılan en büyük sıkıntı, gayrimenkul tapu devirlerinin emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmasıdır. Emlak vergi değeri, rayiç bedel ve gerçek satış bedeli arasında kaotik bir ilişkinin varlığı aşikârdır. Tapu harç bedelleri hesaplamalarında gerçek satış değeri üzerinden harç bedeli aranması gerekirken, ne yazık ki uygulamada böyle olmamaktadır. Bu duruma sadece harç bedeli üzerinden değil de, kayıt dışı ekonomi, vergi kayıp-kaçağı denkleminde bakacak olursak, hazinenin gelir kaybının sadece tapu harcı olmadığını, gelir/kurumlar vergisi, katma değer vergisi bağlamında da vergi kaybı yaşandığını söyleyebiliriz.  

Gerçek satış değeri için tapu takas sistemi yaygınlaştırılabilir veya zorunlu hale getirilebilir. Hâlihazırda tapu işlemlerinde Vergi Usul Kanunu düzenlemeleri uyarınca ödemenin banka ve benzeri finans kuruluşlarından geçme zorunluluğu yoktur ancak bu yöntem kullanılması hukuksal bağlayıcılığı da beraberinde getireceğinden, sadece gayrimenkul alan satan değil, hazine geliri anlamında da daha güvenilir olarak yorumlanabilir.

Gerçek satış değeri tespiti vergi incelemeleri esnasında banka/banka kredileri ayrıntıları, alım satım ve aracılık yapanların beyanı, aynı bina içerisinde konut satın alanların kredi durumları ve beyanlarına başvurularak tespit edilmektedir. Ancak, gerçek satış değeri tespitinde piyasayla etkileşimde olan ve kanuni düzenlemeler ile bunu yasal zemine oturtacak veri setinin sonradan gelen şekilde değil, pro-aktif şekilde gayrimenkul sektörüne dahil olması gerektiği kanaatindeyiz.