Gayrimenkul sektöründe tüketiciler seçimini nasıl belirliyor?

Konuttan AVM'ye, villadan ofise kadar farklı ürün gruplarında proje sayısının her geçen yıl artması sektördeki rekabeti de kızıştırıyor. Bu süreçte fark yaratanlar ve tüketicilere farklı olanı sunanlar kazanıyor.

Türkiye’de ofis ve AVM yatırımları birbiri ardına yükseliyor. îş süreçlerinde fark yaratabilen ve tüketiciyi cezbeden projeler yatırımcısının yüzünü güldürüyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, gayrimenkul sektöründe tüketici trendlerini iyi takip edip müşterilerinin beklentilerini iyi analiz edebilen yatırımların başarılı olabildiğini söylüyor. Son yıllarda hayat standartları yükselen Türk halkının özellikle konut alırken sosyal donatılara ve ulaşım kolaylığına odaklandığına dikkat çeken Yazıcı, “Merkezi lokasyonların değerlenmesi ve bu doğru bölgelerde gerçekleştirilen projelerin doğru fıyatlandırılması halinde başarılı olmaları kaçınılmaz” diyor.

İhsanların ilgi alanlarında ve ihtiyaç duydukları yaşamsal faaliyetlerinde doygunluğa ulaştıkları noktada farklı detaylar aradıklarına dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç, gayrimenkulün sürdürülebilir bir proje olması ve fark yaratması için yatırımın en başından iyi tasarlanması gerektiğini söylüyor.

TRENDLER DEĞİŞİYOR

Konut talebinin olduğu bölgelerde bu ihtiyacı sağlayana kadar inşa edilen tüm projelerin çok hızlı satıldığına işaret eden Boztunç, “İhtiyaç doygunluğa ulaştığında birbirini tekrar eden projeler için satış zorluğu ortaya çıkıyor. Örneğin aynı lokasyonda inşa edilen dört farklı AVM’nin dördünün de başarılı olması yatırımların birbirine rakip değil, birbirlerini tamamlayacak nitelikte olmalarıyla mümkün” diyor.

Gayrimenkul projelerinde trendleri takip edebilmek de başarının bir diğer sırrı. Örneğin konut projelerinde bir dönem yüksek katlı, havuzlu siteler çok iyi satış hızları ile başarılı denecek pazarlama süreci geçirmişti. Ancak artık satışın zor olduğu günümüzde başarılı sayılan projelere baktığımızda, yoğunluğu düşük, belirli bir konsepti olan, farkı yakalayanlar tercih edilir oldu.

Hüsniye Boztunç, bu süreçte taleplerin değiştiğine, içerisindeki yaşam alanlan küçük olan konut tiplerinin gelecekte ikinci elde satış zorluğu yaşayacağına dikkat çekiyor. Boztunç, “Ofis projelerine baktığımızda alışık olduğumuz yüksek katlı plazalarda çalışmaktan sıkılanlar için yatay ofisler öne çıkmaya başladı. Karaköy ve Balat’ta olduğu gibi loft projeler ve restore edilmiş tarihi yapılar trend oldu” diyor.

Gayrimenkul projelerinde fark yaratmak için hitap edilecek pazarı çok iyi araştırmak, nerelerde doygunluğa ulaşıldığını tespit etmek, hitap edilen çevrenin ihtiyaçlarım, yaşam tarzını ve kültürünü çok iyi algılamak önem taşıyor. Milyonlarca dolarlık yatırımlar öncesinde çok düşük maliyetlerle alınacak danışmanlık hizmetleri yatırımcılara farklı bakış açısı veya fark edemedikleri ufuklan açmak açısmdan fayda sağlıyor.

içinde bulunduğumuz dönemde, ulaşım olanağı kuvvetli, hitap ettiği kitlenin beklentilerini karşılayan, kaliteyi sunan ve konsept olarak farkı yaratan projeler sürdürülebilirliği yakalayabiliyor.

Ekonomist dergisi olarak dosyamızda gayrimenkul sektöründe farklılaşmayı ve fark yaratan projeleri ele aldık.

KOCAELİ’NİN SYMBOL’Ü

Türkiye’nin ekonomik potansiyeli en yüksek şehirlerinin başında gelen, 1,5 milyonu geçen nüfusu ve 70 bin öğrenci potansiyeline sahip Kocaeli’nde, Türkiye’de ilk defa AVM, hastane, otel, kongre ve gösteri merkezini bir araya getiren Symbol projesi hayata geçiriliyor. Bölgenin en büyük yatıırımları arasında gösterilen Symbol, Kocaeli’nin en büyük konut projelerinde imzası bulunan Kavanlar İnşaat tarafından 700 milyon TL’lik yatırımla, 210 bin m2’lik bir alana projelendirildi. Symbol AVM 11 Haziran’da kapılarını açarken, hastane temmuz, otel projesi ağustos, kongre ve gösteri sanatları merkezi ise yılbaşından önce hizmete girecek.

Proje, 65 bin metrekarelik alışveriş merkezine sahip Symbol AVM, 43 bin metrekarelik alanıyla Medical Park Kocaeli Hastanesi, 207 oda ve 504 yatak kapasiteli Hampton by Hilton Oteli, bin 171 kişilik oturma kapasiteli kongre ve gösteri sanatları merkezinin yanı sıra 670 kişilik balo salonunu da bünyesinde bulundurmasıyla bölgede fark yaratıyor. Bu proje ile Kocaeli, İstanbul, Bursa, Sakarya, Düzce, Yalova ve Bolu’da yaşayanlar ile Türkiye’nin en yoğun geçiş noktası D-100 karayolunu kullananlar için de önemli bir cazibe merkezi olmaya aday gösteriliyor.

Kavanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Cengiz Kavan, Symbol Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nin adı gibi Ko-caeli’nin sembolü olacağını ve üç bin kişiye istihdam yaratılacağını söylüyor. Şimdiye kadar yapılan karma projeler içerisinde ilk defa AVM, hastane, otel, kongre ve gösteri merkezini tek çatıda topladıklarını belirten Kavan, “Projemizin bütününü oluşturan birimlerin hepsi kendi alanlarında sadece Türkiye’de değil yurtdışında da marka olmuş firmalar. Dolayısıyla, perakendenin yanında, kongre, turizm, sağlık ve eğlence sektörleri için de yeni bir istihdam merkezi yarattık” diyor.

ATAKENT’İN TEMA’SI

İnsanların yaşam standartlarının artmasıyla birlikte eğlenceden oturum alanlarına kadar birçok unsuru içinde barındıran karma projeler ilgi görüyor.

İstanbul’un Avrupa Yakası’nm Ataşe-hir’i olarak konumlandırılan Atakent’te yükselen Tema İstanbul projesi, kon-septi, yapım hızı, istikrarlı satış grafiği ile fark yaratıyor. Küçükçekmece Atakent Mahallesi’nde 1.5 milyon metrekarelik arazide yükselen karma proje, uluslararası nitelikteki güçlü fonksiyonlan, iş ve eğlence kültürü ile öne çıkıyor. Proje, konut bölgesi ile birlikte dünya çapındaki temalı eğlence parkı Tema World ve sosyal buluşma merkezi Tema Plaza gibi eğitim ve ticari yapılar olmak üzere birçok tamamlayıcı unsura sahip.

Tema İstanbul, yüksek satış grafiğiyle bölgede fark yarattı. İstanbul’da 2014 yılını kapsayan markalı konut sa-tışlanna yönelik araştırmada, metropolün en hızlı markalı konut satışının Kü-çükçekmece-Halkalı-Atakent bölgesinde gerçekleştiği belirlendi. Bölgede bir konut ortalama 1,3 günde satılıyor. Atakent’in en büyük projesi konumundaki Tema İstanbul’da teslim tarihinin yaklaşması ve yeni tanıtım kampanyasıyla, günlük konut satışı beşin üzerine çıkmış durumda.

Mesa, Artaş-Avrupa Konutları, Öz-taş, Kantur-Akdaş ortak girişim grubunun mega karma projesi Tema İstanbul’un ilk etabı olan konut bölgesinde yer alan ve 3-12 kat ile 18-30 kat arasında değişen farklı bloklardaki 3 bin 531 konutun 24 ay gibi kısa bir sürede tamamlanması hedeflendi. Yüzde 90’ı tamamlanan proje temmuz ayında teslim edilecek. Toplam 3 bin 531 konutun yaklaşık 2 bin 700’ünün satışının gerçekleştiği Tema İstanbul Konut Bölgesi, 1,5 milyon metrekarelik Tema İstanbul arazisi içerisinde, yüzde 84’ü yeşil alana ayrılan 330 bin metrekarelik bir alanda yükseliyor.

BAŞKENTİN KALBİNDE

46 yıldır imza attığı konutlarla tüketicilere farklı yaşam alanları yaratan Mesa, AnkaralIlara özel bir proje sunuyor. Türkiye’de markalı konutun önde gelen isimlerinden Mesa’nın yeni projesi Mesa Koza 66, Ankara’da büyükelçiliklerin ve uluslararası kuruluşların yoğun olarak tercih ettiği Gaziosmanpaşa’da yükseliyor. Toplam 8 bin 766 metrekarelik bir arazide konumlanan proje, 49 bin 756 metrekare inşaat alana sahip.

Zemin+35 katlı kule blok ve ze-min+8 katlı yatay blok olmak üzere toplam iki bloktan oluşan proje, kule ve yatay blok olmak üzere iki farklı yaşam biçimi sunuyor. Mesa Koza 66’da kulede 156, yatay blokta ise 50 daire olmak üzere, çeşitli tip ve büyüklüklerde toplam 206 konut mevcut. 20l6’da teslim edilmesi planlanan, ortalama metrekare fiyatı 5 bin 586 lira olan Mesa Koza 66’da konutlar, 473 bin lira ile 1 milyon 980 bin lira arasında değişen fiyatlardan satılıyor.

İstanbul’un en eski semtlerinden Çamlıca’da yükselen Çamlıca’da Mesa, 42 bin 500 metrekare alanda bölge dokusuna uyumlu yatay bir proje olarak dikkat çekerken, 5 adet müstakil villa ile 20 adet 2 ve 3 katlı konut bloklarından oluşuyor. Boğaziçi Köprüsü, Şile Yolu, Kadıköy ve Üsküdar’a birkaç kilometrelik mesafede yer alan Çamlıca’da Mesa'nın villaları, 950,9 metrekare büyüklüğünde özel yaşam alanları sunuyor, iki ve üçer katlı konut bloklarında yer alan 113 konutta, 3+1,4+1, 4+2 çatı dubleksi gibi seçenekler mevcut. Temmuz ayında teslim edilecek olan projede daireler, 1 milyon 670 bin dolar- ile 2 milyon 350 bin dolar arasında değişen fiyatlardan satılıyor.

ANKARA’NIN ‘MOZAİK’İ

Türkiye’nin öncü iki firması Tepe İnşaat ve Mesa Mesken tarafından Ankara’nın son yıllarda öne çıkan bölgesi Yaşamkent’te yükselen Park Mozaik, peyzajı, tasarımı, yaşam alanlarıyla dikkat çekiyor. Toplam 75 bin metrekarelik bir alanda inşa edilen projede, üç kule ve 10 yatay blokta yer alan toplam 885 daire bulunuyor. 2+1, 3+1, 4+1, 4+1 dubleks, 5+1, 5+1 dubleks ve 6+1 dairelerle, 92 ile 240 metrekare arasında değişen büyüklükteki konut alternatifleri ile ailelere hitap ediyor.

Proje, Yaşam Meydanı, Binbir Dilek Meydanı, Aromatik Meydan, Okuma Meydam, Mistik Meydan ve Moza-ikli Yol gibi buluşma noktalarına sahip. içerisinde araç trafiği olmayan proje yeşil alanlarla dolu korunaklı bir ortamda yaşam sunuyor. Ortalama metrekare fiyatı 3 bin 251 lira olan projede, konut fiyatları 470 bin ile 1 milyon 133 bin lira arasında değişiyor. Projenin ilk etabı 2016 yılında teslim edilecek.

DOĞA İÇİNDE YAŞAM

Eksan Ekşioğlu tarafından Bodrum’da hayata geçirilen Saklı Koru, doğa ile iç içe 65 dönüm arazi üzerine, büyüklüğü 122 m2 ile 362 m2 arasmda değişen, 4 adet iki katlı, 22 adet üç katlı evlerden oluşuyor. 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak inşa edilen evler, dubleks ve tek katlı olarak araziyle bütünlük sağlayacak şekilde tasarlanırken, 320 bin ile 1 milyon 260 bin dolar arasmda değişen fiyatlarla satışa sunuluyor.

Projede yaşayanların hayatını keyifli hale getirmek için, bahçe ile evler mimari olarak birleştirilip, iç ve dış mekan bir bütün olarak kullanıldı. Böylece Bodrum mimarisine uyan, peyzajı da mimarinin bir parçası olarak değerlendiren modem bir anlayışla kendi içinde bağımsız evler yaratıldı. Lüks mimari konseptiyle, Saklı Kom’nun mimarisinde doğal taş ve ahşap kullanılırken, dağların etrafını kuşatan denizden gelen ışık ile odalar aydınlatılıp ferah bir hava yaratıldı. Açık alanlardaki arazide ise Ege konseptli bahçeler ve yürüyüş yolları tasarlanıp, Akdeniz’in çam, zeytin, menengeç, mandalina ve muz ağaçlarına da yer verildi.

ÇEVRECİ SOYAK SOHO

Son yıllarda trend haline gelen çevreci binaların en güzel örneklerinden biri de Soyak’ın Zincirlikuyu’da yer alan butik ve karma projesi LEED Gold sertifikalı Soyak Soho. 77 rezidans ve 4 bin 40 metrekarelik ofisten oluşan karma butik proje Soyak Soho, 2014 Sign of the City Awards’da (SOTCA) En İyi Rezidans ödülünü, 2012’de de Türkiye’nin En Başarılı Emlak Yatınmlan yarışmasında Yeşil Bina Kategorisinde birincilik ödülünü almıştı.

Zincirlikuyu’da yer alan karma butik rezidans projesi Soyak Soho, Mimar Mutlu Çilingiroğlu’nun imzasını taşıyor. Soyak Soho Ofis, toplam 4 bin 40 metrekare brüt alana ve bin 635 metrekare sadece ofis kullanımına ait bir bahçeye sahip. Müstakil girişi ve bağımsız tapusu olan, bir bütün olarak kullanılabilmesinin yanı sıra bölünerek de kiraya verilebilme özelliği olan Soho Ofis, üç kattan oluşuyor. Soyak Soho Rezidans ise 1+1,1+1 dubleks, 2+1, 3+1 dubleks seçeneklerine sahip.

Akıllı ev teknolojisinin kullanıldığı projede, buzlanmayı önlemek üzere ısıtmalı otopark rampası, elektrikli araçlar için şarj ünitesi gibi aynntılar da var.

İLKLERİN ÖNCÜSÜ

İnşaat sektörünün ilklere ve yeniliklere öncülük eden markalarmdan Deneyim inşaat, Gülnar Evleri projesiyle Türkiye’de ilk defa Çevre Dostu  Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen LEED programı kapsamındaki ‘Leed for Homes’ sertifikasını almıştı. Zekeriyaköy’de inşatı ve satışı süren ve ekim ayında yaşamın başlayacağı Gülnar Koru Evleri projesi de LEED for Homes sertifikasına aday.

İstanbul’un havası temiz bölgelerinden Zekeriyaköy'de bir korunun kıyısında konumlanan proje, kolay ulaşımı ve yeşillikler içindeki konumuyla öne çıkıyor. 286-340 metrekarelik müstakil ve 183 metrekarelik ikiz villalardan oluşan Gülnar Koru Evleri, modem mimarisi, Üçüncü Köprü, Üçüncü Havalimanı, Kanal İstanbul ve Ze-keriyaköy tüneline yakın konumuyla da fark yaratıyor. Proje arazilerinde bitkilendirilecek alanların oranı oldukça yüksek tutulurken, peyzaj çalışmaları sırasında yerel ve adapte olmuş bitkiler seçilerek, su tüketiminin ve kimyasal gübre kullanımının en aza indirilmesi hedefleniyor.

DOĞA İÇİNDE YAŞAM

Tek katlı yaşam konsepti Toskana Vadisi 3. Faz, global gayrimenkul geliştirme şirketi Emaar Properties PJSC'nin ülke iştiraki Emaar Türkiye ve Arıkan Yapı işbirliğiyle Büyükçek-mece’de hayata geçiyor. Toskana Va-disi'nin diğer fazlarıyla aynı şekilde dizayn edilmiş tek katlı villalar olarak inşa edilecek projede villaların satış fiyatı 450 bin dolardan başlıyor. Toskana Vadisi'nde, üç katlı, iki katlı villalar ve villa dairelerden sonra tek katlı villalarla ürün yelpazesi genişliyor.

Emaar Türkiye Genel Müdürü Ozan Balaban, tam parselden oluşan bin 68 dönüm arazide, 700 milyon dolar yatırım bedeli ile inşa edilen Toskana Vadisi’nin konseptinin genişlediğini söylüyor.

Toskana Vadisi 3. Faz, tamamı tek katlı, tam müstakil, yüksek tavanlı, iç bahçeli 8 tipte 187 adet villadan oluşuyor. Büyüklükleri 179 ila 694 metrekare arasında değişen villalarda 3 ile 7 oda arasında farklı seçenekler sunuluyor. Projenin en önemli özelliklerinden biri olan 18 ile 51 metrekare arasmda değişen mutfaklar, yaşayan evler yaratmak üzere tasarlandı. Konut büyüklüğüne göre 950 ile 4 bin metrekareye varan bahçeler sahiplerine kendi sebze ve meyvelerini yetiştirme şansı sunarken, çocukların doğa içinde büyümesini de hedefliyor.

iki kilometre uzunluğundaki Park Verde’de Toskana’ya özgü palmiyeler, fıstık çamları, kalem selviler, zeytin ağaçları ile 5 bin 400 metrekare kapalı ve 10 bin 500 metrekare açık sosyal tesis alanları bulunuyor.

Fark yaratmanın 5 sırrı

1.Tüketici taleplerini, trendleri iyi takip etmek.

2.İhtiyaçlara hitap edecek yeni konseptler geliştirmek.

3.Herkesin yaptığını yapmamak, çevreye değer vermek.

4.Bölgedeki yatırımlara rekabet yaratmak yerine onları bütünleyici yatırım planlamak.

5.Sosyal tesislerinden aidatlarına kadar sürdürülebilir yatırım yapmak.

''Benzeri olmayan bir karma yarattık"

Kavanlar inşaat olarak bugüne kadar özellikle konut sektöründe çok büyük projelere imza attık. Her projemiz kendi alanında konuşulan, katma değeri yüksek, örnek projeler oldu. Symbol ile bugüne kadar yapılan karma projeler içerisinde ilk defa AVM, hastane, otel, kongre ve gösteri merkezini bir araya getirdik. Perakendenin yanında, kongre, turizm, sağlık ve eğlence sektörleri için de yeni bir istihdam merkezi yarattık."

''Sırrımız sürdürülebilir olmak"

"MESA, 1969 yılında işini daha iyi ve sürdürülebilir yapma felsefesi ile kuruldu. Bugüne kadar hem girişimci hem de yüklenici olarak, yurtiçinde ve yurtdışında büyük konut siteleri, her tür yapı ile onların teknik ve sosyal tesislerini, altyapılarını inşa edip çevre ve peyzaj düzenlemelerini gerçekleştirdik. Büyük kapasiteli iş ve alışveriş merkezleri, turizm ve spor tesisleri, sağlık ve kültür merkezleri, okullar, şehir parkları, büro binaları, sanayi tesisleri gibi çok çeşitli projelere imza attık. Biz 46 yıldır ürettiğimiz her metrekarede, verdiğimiz her hizmette, tüm faaliyetlerimizde bu felsefeden bir an bile uzaklaşmadık."

"Yenilikleri iyi takip ediyoruz"

"Grubumuzda görev yapan tüm personelin sürekli eğitimi bizim de firma olarak güncel kalmamızı sağlıyor. Sektördeki tüm yeniliklerden haberdar olup projelerimizde uygulayıp fark yaratıyoruz. Müşteri odaktı imalatlarımız satışlarımızdaki başarının sırrı. Firma olarak önceliklerimizden biri doğru lokasyonda doğru proje üretip bunları doğru alıcılara pazarlamak. Tecrübemizin getirdiği avantajla çeşitli kategorilerde konut üretimi yapabiliyoruz. Gelişmesi öngörülen lokasyonlarda hızlı proje üretmek, kaliteden ödün vermeden zamanında teslimat müşterimizin takdir ettiği özelliklerimiz."

"Öncü uygulamalar yapıyoruz"

"Sektörün öncü ve yenilikçi firması olarak kurumsal bir yaklaşımla fark yaratan projelere imza atıyoruz. Örneğin sektörde ilk internetten daire satışını gerçekleştirdik, sektörün ilk Ulusal Kalite Ödülü'nü aldık. Müşteri sadakatini arttırıp müşteri memnuniyeti yaratmak için sektörün ilk sadakat programı olan Soyak Elite Club’ı oluşturduk. Projelerimizi tasarlarken müşterilerimizin beklentilerini ve ihtiyaçlarını ön planda tutuyoruz. Müşterilerimizin ev sahibi olabilmeleri için esnek ödeme imkanları sunuyoruz. Yeşil bina konseptinde çevreye ve doğaya saygılı ve tasarruflu binalar tasarlayıp müşterilerimizin otururken de kazanmalarını ve çevreye saygılı bir yaşam sürmelerini sağlıyoruz."

'Tüm projelerimiz doğa dostu"

"Deneyim inşaat olarak tüm projelerimizde LEED Sertifikalı yapılar üretiyoruz. Bu yapılar doğa ile uyumlu, çevre dostu binalar olarak da adlandırılıyor. Binalarda enerji verimliliği ve buna bağlı çevre dostu çözümleri uluslararası standartlara göre uygulayan projelere verilen LEED (Leadership in Energy and Environmen-tal Design) ve LEED for Homes sertifikasına sahip. Deneyim inşaat projelerinde inşaat esnasında ve sonrasında doğal yaşamın korunmasına azami ölçüde dikkat ediliyor"

"Ailelerin mutluluğuna odaklanıyoruz"

"Hayatta sahip olduğumuz en önemli varlığımız ailemiz. Onların güvenliği ve huzuru bizim de mutluluğumuz demektir. Oluşturduğumuz yeni yaşam konseptinde ailenin mutluluğunu arttırırken, sunduğumuz konforla da yaşam kalitesine farklı bir bakış açısı getiriyoruz. Daha önce benzer bir konseptle geliştirdiğimiz Park Village projesi, bu yeni konseptin başarısına işaret eden en büyük gösterge. Benzer bir dinamizmi ve başarıyı Toskana Vadisi 3 faz ile de yakalayacağımıza inanıyorum"

Ekonomist