Gayrimenkul sektörünün 2022 2. çeyrek karnesi! 

Konutta 2022 Yılı 2. Çeyrek Genel Değerlendirmesi

GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2022 2. Çeyrek Raporu'na göre konut sektörüne ilişkin veriler şu şekilde: 

2022 yılı ikinci çeyrek konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %40,2 oranında artış göstererek 406.335 adet olmuştur. Böylece, ikinci çeyrek konut satışları veri setindeki en yüksek seviyesine ulaşmış, toplam satışlar içerisinden birinci el satışların aldığı pay ise en düşük seviyesine gerilemiştir. Toplam satış adetlerinden ikinci el konut satışları %71,9 oranında pay alırken birinci el konut satışlarının payı %28,1 ile sınırlı kalmıştır. İpotekli satışlarda ise toplam konut satışlarındaki artışın üzerinde bir performans gözlemlenmiş ve geçen yılın aynı dönemine göre %79,1 oranında artış kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasının geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre 31 baz puan artışla %18,28’e yükseldiği ikinci çeyrekte, ipotekli konut satış adedi 101.975 adet olmuştur. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı da artış eğilimini devam ettirerek bir önceki çeyrekteki %21,4’ten %25,1’e yükselmiştir. Diğer satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre %30,7 oranında artışla 304.360 adet olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan satışlar bir önceki çeyreğe göre %46,7 oranında, geçen yılın aynı dönemine göre ise %98,4 oranında artış gösterirken ikinci çeyrekte yabancılara toplam 21.039 adet konut satışı gerçekleştirilmiştir. Böylelikle, yabancıların toplam satışlar içerisindeki payı geçen yılın aynı dönemindeki %3,7’den %5,2’ye hızlanmıştır. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %42,4 pay ile İstanbul, ikinci sırada %30,4 pay ile Antalya bulunmaktadır. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım birinci çeyrekte İran vatandaşları tarafından yapılmış iken ikinci çeyrekte Rusya Federasyonu vatandaşları %20,3 oranında pay ile ilk sırayı almıştır.

Konut fiyatlarında ise mayıs ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş olup konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %151,4, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi %145,5 olarak gerçekleşmiştir. Konut üretimindeki yavaşlama, enflasyonist etkiler ile konut talebinde görülen süreklilik konut fiyatlarını olumlu yönde etkilemeye devam etmiştir. Bu sonuçlarla konut fiyatları on üç ay art arda artış göstermiş ve mayıs ayı itibarıyla reel olarak konut fiyatlarının getirisi %44,9’a, yeni konutlarda ise %41,5’e yükselerek en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. Türkiye genelinde konut birim fiyatları ise 11.945 TL/m² olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden İstanbul’da konut birim fiyatları 19.615 TL/m² ile 20.000 TL/m²’ye yaklaşırken İzmir’de 13.797 TL/m², Ankara’da 8.421 TL/m² olmuştur.

2022 yılı 2.Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %32,98 artarak 114 bin 14 adet oldu. İkinci el konut satışları da %49,30 artarak 292 bin 321 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı 2.çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %25,1 olarak gerçekleşti. 2021 yılı toplamında bu oran %19,7 olarak ölçülmüştü. 2022 2. çeyreğinde toplam 406 bin 335 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %40,23 oranında artış sağlanmıştır.

2022 yılı Haziran verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %11,6 artarak 44 bin 732 adet oldu. İkinci el konut satışları ise %11,8 artarak 105 bin 777 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı Haziran verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ipotekli konut satışı %40,63 artarak 40 bin 610 adet oldu. 

REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Haziran ayında bir önceki aya göre 10,42%, geçen yılın aynı dönemine göre 67,76% ve endeksin başlangıç dönemi olan 2010 yılı Ocak ayına göre ise 247,60 % oranında nominal artış gerçekleşmiştir. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre %18,8 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise %39,7 oranında azalış göstermiş olup 2022 yılı 2. çeyreğinde 55,2 olarak açıklandı. 2022’nin 2. çeyreğinde 101,6 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 92,1 açıklanırken, aynı dönemde 181,7 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 144,7 olarak açıklandı.

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2022 yılı 2. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşinat kullanımını tercih etti. 2022 yılı 2. çeyrek dönemde stok erime hızı %7,2 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %27,51’i yabancı yatırımcılar tarafından gerçekleşti. 

Yabancılara yapılan konut satışları; 2022 yılı 2. çeyreği sonu itibariyle ilk 6 aylık periyotta geçen yılın aynı dönemine göre %72,20’lik büyüme ile 35 bin 383 adet seviyesinde gerçekleşmiştir.

2022 yılı 1. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2021 ve 2022 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2022 yılı 1. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında %40,1 artış görülmektedir. 2022 yılı ilk çeyrekte yabancıların edindiği gayrimenkullerin %17,7’si ise Vatandaşlık işlemine konu olduğu görülmektedir.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımları incelediğimizde; 2022 yılı 2. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı döneminden farklı olarak Ukrayna ve Kuveyt Türkiye’yi tercih eden ilk 10 ülke arasında yer aldığını görüyoruz. Rusya Federasyonu, İran, Irak ve ise sırasıyla ilk üçü paylaşmaya devam etmektedir. 

İstanbul’da 2022 2.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 50,2 milyar TL’dir. İlgili çeyrekteki satış işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %81’lik artış göstermiştir. 2021 yılının aynı çeyreğine göre ise yıllık %300’lük artış sağlandığı görülmektedir. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,45 katı olmuştur. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul’da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,45 katı olmuştur. MINTLAB İstanbul Konut Getiri Endeksi sonuçlarına göre, 2022 Mart ayında bir önceki çeyreğe göre 34,56%, geçen yılın aynı dönemine göre 131,61% ve endeksin başlangıç dönemi olan 2017 yılı Ocak ayına göre ise 330,8% oranında nominal artış gerçekleşmiştir. 

KONUT KREDİLERİ

2022 yılı başında %1,40 seviyelerinde gerçekleşen aylık faiz oranı, 2022 Temmuz itibarıyla %1,42 olarak seyretmektedir. Aynı şekilde 2022 başında %18,05 seviyelerinde başlayan yıllık faiz oranı 2022 Temmuz itibarıyla %18,45 olarak seyretmektedir. 2022 yılı Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 347 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir.

Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2021 Haziran ayında %61,95 seviyesinden, 2022 yılı Haziran ayında %65,66 seviyesine çıkmıştır. Haziran 2022’de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı %17,52’den %16,40’a gerilemiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise %11,78’ten %9,49’a gerilemiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2022 Haziran ayı itibarıyla %0,21 olarak gerçekleşmiştir.

Toplam tüketici kredileri ise Haziran ayında 913,8 milyar TL seviyesinde seyretmiştir. 2021 yılı Haziran ayında %39,2 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Haziran 2022 itibarıyla 1,2 puan azalarak %38,0 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 6,3 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %19,1 olmuştur. Bu oran 2021 Haziran ayında %22,3 seviyesindeydi.

2022 yılı 1. çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 26.698 milyon TL’ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 367.000 TL oldu. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı 2022 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 azalarak %28,9 oldu. 2022 Haziran ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,41, yıllık bileşik faiz ise %18,24 seviyesinde gerçekleşmiştir. Takipteki kredilerin toplam konut kredileri içindeki payı, 2022 yılı Haziran ayı itibari ile %0,21 olarak gerçekleşti. 

2022 yılı 1. çeyrek sonu itibariyle toplam konut kredileri içinde takipteki kredi oranı en fazla ilin %0,51 oranla Hakkari olduğu görülmektedir. Hakkari’yi %0,48 ile Ardahan, %0,47 oranla Şanlıurfa takip etmektedir. En çok kredi kullanımı olan ilk 3 il ise sırasıyla İstanbul,  Ankara  ve İzmir’dir.