Gayrimenkul sertifikası ihracına yönelik esaslar belirlendi!
Gayrimenkul satışlarını önemli ölçüde etkileyebilecek ve yerli ve yabancı yatırımcı açısından borsa, altın, döviz gibi işlem görebilecek olan gayrimenkul sertifikası ihracına yönelik esaslar belirlendi...
Gayrimenkul satışlarını önemli ölçüde etkileyebilecek ve yerli ve yabancı yatırımcı açısından borsa, altın, döviz gibi işlem görebilecek olan gayrimenkul sertifikası ihracı konusu bundan yaklaşık 1 ay önce yasalaşmış ve yasa ile ilgili uygulama tebliğleri beklenmekteydi. 05.07.2013 tarihli resmi gazetede yayınlanan tebliğ ile Gayrimenkul Sertifikası ihracına yönelik esaslar ve kurallar belirlenmiş oldu. Buna göre;
1) Bir gayrimenkul projesinin belirli bir bağımsız bölümünü gayrimenkul sertifikası ile satın almak hukuken mümkün hale gelmiştir. Böylece bir gayrimenkulde o bölümün belli bir yüzdesi gayrimenkul sertifikası ile kıymetli evrak niteliğini kazanmaktadır.
2) Bir gayrimenkulde sertifika ihraç eden kurum; aynı taşınmazda birden fazla bağımsız bölüm var ise her bir bağımsız bölümün şerefiye değeri üzerinden (blok, cephe, kat farkı) şerefiye ücreti talep edebilecektir.
3) Gayrimenkul sertifikası ihraç edebilmek için ihraç edilecek gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, gibi ayni ve şahsi hak olmayacaktır.
4) Sertifika ihracı ancak projenin tüm bağımsız bölümlerinin SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından belirlenmiş değerinin %50’si kadardır. İhraç edilen projede konut ve ticari alan aynı anda bulunuyorsa %50 her bir bölüm için ayrı ayrı uygulanacaktır. Sertifikalar banka garantili ise konut-ticari ayrımı yoktur.
5) Sertifika ihracı sadece yurt içinde değil yurt dışında da halka arz edilerek yapılabilir.
6) Sertifikaların borsada işlem görmesi zorunlu olup, ihraç edeninde hem SPK’ya hem de borsaya başvurması zorunludur.
7) Sertifika ihraçları aracı kurumlar ve bankalar nezdinde yapılmak zorunda olup bu denetim nedeniyle ihraç edenin cezai şart ödemeleri de garanti altına alınmıştır. SPK bu cezai şart bedellerinin banka tarafından garanti altına alınmasını isteyebilecektir. Yani sertifika ihraç edenin projeyi bitirememesi halinde ödemek zorunda olduğu cezai şart bedelinin tahsili kolaylaşmıştır. Bu konuda yıllardır yatırımcıyı zor duruma sokan proje sahibinin iflası vb. durumlarda oluşan zararlarda bu sertifika ihracındaki garanti üzerinden zarar giderimi sağlanmıştır.
8) Sertifika ihraç etmek isteyen proje sahiplerinin o arsanın mülkiyetine tamamı ile sahip olmaları zorunludur. Yine bu arsa üzerinde kat irtifakı kurulmalıdır. Sertifika ihraç edebilmek için tüm projenin satış değerinin en az %50’si değerindeki bir projeyi SPK’ya başvuru tarihinden en az 5 yıl önce tamamlanmış olması esastır. Yani ihraç edebilecek kuruluşun en az 5 yıl önce ihraç edeceği projenin yarısı değerinde bir proje yapmış ve bitirmiş olması esası aranmaktadır.
9) Bir bağımsız bölüm üzerinde birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esası ile sertifika sahibi olabilecektir. Yine yatırımcının garanti altına alınabilmesi için ihraç edilen sertifikanın hukuki sürecinin tapu var ise tapuda devri ile yok ise de satış vaadi yapılarak ve satış vaadi tapuya şerh ettirilerek giderilmesi esastır.
10) Gayrimenkul sertifikalarında sertifika sahibinin mülkiyet sahibi olarak belirlendiği asli edim ve sertifika başvurusunda bulunmayan veya öngörülen şartları taşımayanlar için tali edim belirlenmiştir. Tali edimde sertifika konusu bağımsız bölüm satışa çıkarılmakta ve satış tutarı yatırımcılara payları ile orantılı olarak ödenmektedir.
11) İhraçtan elde edilecek gelirlerde yetkili kuruluş, fon veya banka nezdinde özel bir hesapta tutulacaktır. Bu kuruluşlar elde edilen geliri devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine tarafından ihraç edilen Kira sertifikası, vadeli mevduat veya katılım hesabı veya SPK tarafından uygun görülecek olan bir sermaye piyasası aracına yatıracaklardır.
12) İhraç eden kuruluşlar projeleri ile ilgili 3 aylık ilerleme raporlarını internet siteleri üzerinden yatırımcılara ilan edeceklerdir.
Saygılarımızla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı
