Gayrimenkulü satılan kefile vergi istisnası!

Kefile ikinci darbeye yargı ‘dur’ dedi. Danıştay, “kefile vergiye hayır” ve “Taşınmaz satış kazancının tamamı vergiden istisnadır” diyor. İşte Hürriyet Gazetesi köşe yazarı Ahmet Karabıyık'ın konu ile ilgili o yazısı...

Kefil olanların düşüncesi oldukça iyi niyetli... Amaç, “zora düşene el uzatmak”. Diğer yandan; asıl borçlu borcunu ödemediğinde, kefil için istenilmeyen durumlar da yaşanabilir. Alacaklılar direkt kefile gelir, kefil ‘başkasının borcunu ödemek’ zorunda kalır.  

Yaşanmış bir olay... Asıl borçlu borcunu ödemiyor. Bankalar borcun kefili olan şirkete geliyor. Kefilin gayrimenkulü icradan satılıyor. Kefil ilk darbeyi, gayrimenkulünü kaybederek yiyor. Üstüne bir de taşınmazın satış değeri üzerinden vergi ödüyor. Gayrimenkulünü kaybettiği yetmezmiş gibi, bir de satıştan sonra vergi ödeyerek ikinci darbeyi yiyor. 

Verginin ödenme nedeni; “Alacaklı bankaya taşınmaz satışı yapılmadığı için, icra kanalıyla başka bir firmaya satış gerçekleştiği için Kurumlar Vergisi (KV) Yasası’nın istisna maddesi (5-1/f) işlemez” şeklindeki yaklaşım...

Konu yargıya taşındığında Danıştay, “kefile vergiye hayır” ve “Taşınmaz satış kazancının tamamı vergiden istisnadır” diyor. (Danıştay 9. Daire, 31 Ekim 2017 tarih, E. 2016/2423, K. 2017/7326)

 Mahkeme kararında şu gerekçeler vurgulanıyor:

- Satıştan sağlanan hasılatın tamamının banka borçlarının ödenmesinde kullanılmış olmasından, (Satışın bankalara değil de, başka bir şirkete yapılması halinde dahi bu satıştan sağlanan hasılatın tamamının banka borçlarının ödenmesinde kullanılmasından)

- Gayrimenkulü satılan şirketin mali bünyesinin güçlendirilmesi için yapılan rızai bir işlemden bahsedilemeyeceğinden, banka borcu nedeniyle takibe alınmış kurumun kefili sıfatıyla, sahip olunan taşınmazın tamamının bu borçlara karşılık devredilmesi işleminin istisna kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor.

 Şirketlerin taşınmaz satışında vergi istisnası: Gayrimenkulünü banka borçları nedeniyle kaybeden şirketler için istisna (KVK Md. 5-1/f) olduğu gibi, normal yollarla satış yapanlar için de (iki yıl elde tutmak şartıyla) istisna var. (KVK Md. 5-1/e)  Ancak bu kez kazancın tamamı değil yarısı vergiden istisna, kalan yarısı için kurumlar vergisinin ödenmesi gerekiyor.

Kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmek için; satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar, pasifte “özel bir fon” hesabında tutulması gerekiyor. Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci  takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi de istisnanın diğer bir koşulu.

Şirketler, gayrimenkulleri edindikten iki yıl geçtikten sonra sattıklarında KDV de hesaplamıyor. Taşınmaz ticareti ile uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışında, KV açısından da KDV açısından da istisnadan yararlanılamıyor.

Şahısların vergisiz gayrimenkul satışı: Taşınmazlar, beş yıldan önce satıldığında kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Alış tarihinin üzerinden beş tam yıl geçtikten sonra satış kazancı elde edildiğinde ise hiçbir şekilde gelir vergisi ödenmiyor.

Beş yıldan önce satış yapıp kazanç elde edenler içinse (vergi ödenecek olduğunda) bu kez şu sorular önem kazanıyor: Satış kazancının vergisi nasıl hesaplanıyor? Enflasyondaki artış kazançtan düşülebiliyor mu? Kazançtan düşülebilen istisna var mı?

Öncelikle enflasyon endekslemesi yoluyla alış maliyeti arttırılabileceğini belirtelim. Maliyet artınca; haliyle vergiye tabi kazanç da, ödenecek vergi de azaltılabiliyor. Sonrasında da, 14 bin 800 lira (2019 için) istisna da düşebiliyor. Kalan tutar üzerinden vergi ödeniyor. (2019 gelir vergisi tarifesi dikkate alındığında; kazancın ilk 18 bin lirası için yüzde 15, sonraki 22 bin lirası için yüzde 20, sonraki 58 bin lirası için yüzde 27 ve kazancın kalanı için yüzde 35 vergi oranı uygulanarak vergi hesaplanıyor.)

Endeksleme için; alış ve satış tarihleri arasındaki ÜFE artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması gerekiyor.(Satışın yapıldığı aydan bir önceki ve alışın yapıldığı aydan bir önceki)

Bu kriterler; taşınmaz satımı yapan kişiler için vergi hesabında dikkate alınarak daha az vergi ödenebilir.