Hastaneler gayrimenkul projelerini nasıl etkiliyor?

Bir yerleşim biriminde ya da kent parçasında gerekli olan donatı alanlarının varlığı o alanın gelişimine şüphesiz ki etkili olacak etmenlerdendir. Sağlık tesisleri ise; kent yaşamının ve kentte yaşayanların daha huzurlu, emin ve sağlıklı geçmesini sağlayacak, kalkınmayı ve yatırımları da etkileyecektir. Nüfusu her yıl giderek artan Türkiye ve özellikle İstanbul, birçok alanda olduğu gibi sağlık alanında da sürekli gelişen ve birçok yeniliğe öncülük eden bir konumda seyrediyor. Ülkemizdeki sağlık kuruluşları, sağlık yatırımlarıla yeni gelişen özel sağlık tesislerinde ve “Sağlıkta Değişim Politikası”yla kamu sağlık tesisleri dünya standartlarında hizmet veren tesisler olarak gelişiyor. 

Özellikle sağlık şartlarının gelişmesi ve tedavi şartlarının iyileştirilmesiyle de sağlık sektörü gelişiyor. Aşağıda 2011 yılı Sağlık İstatiskleri verilerinde yıllara göre sağlık harcamalarının GSYİH içindeki payını görülmektedir. 

Özellikle İstanbul’da artan nüfus ve gelişen teknolojiye paralel olarak sağlık hizmetleri de bu oranda büyümektedir ve kent nüfusunun yanı sıra, ülkenin tamamından hasta başvurusu almaktadır. Gelişmekte olan sağlık kurumlarıyla birlikte hitap edilen hasta sayısı katlanarak artarken, bir yandan da son yıllarda özellikle Ortadoğu ve Avrupa ülkelerinden de sağlık amaçlı tercih ediliyorlar. Bu çerçevede özellikle sağlık tesisleri öncelikle çevresindeki yerleşim yerlerinin ardından piyasayı etkilemektedir.Hastaneler açısından doğru seçilmemiş bir yerleşim yeri, rekabetçi ortamda bir takım dezavantajları beraberinde getirmektedir. Örneğin, hastaların ve hastane personelinin en kısa sürede hastaneye ulaşmalarının sağlanması yer seçimi yapılırken dikkate alınması gerek bir faktör olmaktadır. Ayrıca hastane yer seçimi yaparken, görülebilir olmaya ve bundan da daha önemlisi ulaşılabilir olmasına önem verilmektedir. 

Hastanelerin görülebilir olması ve toplu taşıma araçları ile kolay ulaşılır olması diğer bir önemli faktörlerdir. Acil ve acil olmayan durumlarda kolay ulaşılamayan bir hastanenin rekabetçi bu piyasa koşullarında tercih edilmesini azaltacaktır. Kolay ulaşılabilir olmasının dışında trafikten kolayca etkilenmeyecek bir yer olması gerektiği ise unutulmamalıdır. Bütün bunların dışında; hastaneye ulaşıldıktan sonra, gerek hastalar gerekse hastane personeli göz önüne alınarak, yeterli otoparkın bulunması gerekmektedir. Günümüzde de geçerli olan Özel Hastane Yönetmeliği’nde de buna uygun kararlar bulunmaktadır. Öte yandan, Çevresel faktörler dikkate alınması gereken diğer bir noktadır. Hastanenin mümkün olduğunca gürültü ve kirlilikten uzak olması gerekmektedir. Bu nedenle, yakın çevrede fabrika ya da sanayi bölgesi ve bunlara ilişkin atıklarının toplandığı bir bölge ya da çöplüklerin bulunmamasına dikkat edilmektedir. Günümüzde hastaneler bu kriterler ışığında yer seçmektedir ve şüphesiz ki bir hastanenin yer seçiminin ardından o bölgedeki piyasa hem yatırım açısından hem de talep açısından hareketlenmektedir.

Hastane yer seçiminin ardından, bölgede özellikle hizmet sektörüne yönelik hareketlenmeler olmaktadır. Hastane yatırımları çevresindeki konut ve işyerlerinin hem değerini hem de kirasını arttırmaktadır. Hastane personeli, hasta ve hasta yakınlarının günlük ihtiyaçlarına yönelik ticari hizmetlerin yanında, hastane’nin çarpan etkisi ile çevrede sağlık sektörü tetiklenmektedir. Amerika’da yapılan bir araştırmaya göre hastane eğer bir eğitim ve araştırma hastanesiyse yakın çevresinde; sağlık eğitimi veren kurumlar ve bu kurumlarda eğitim gören öğrenci, ve personel için konut ihtiyacı arttığından konut piyasası öncelikli olarak etkilenmektedir. Ayrıca; yemek servisi, kişisel günlük ihtiyaçlar ve teknik hizmetlerin yanı sıra çevredeki ticari alanlarda eczanelerde yer seçmektedir. Çevrede ayrıca hasta bakımı hizmeti, diş hekimliği ve doktor muayehanelerinin yanı sıra tıbbi görüntüleme merkezleri, diyaliz merkezleri gibi sağlık sektörü hizmetleri de yer seçmektedir.

Hastane alanlarının yer seçmesiyle birlikte; piyasadaki ekonomik gelişmeye en güzel örneklerden ise, İstanbul’da geliştirilmekte olan sağlık yatırımları olmaktadır. Bağcılar, Gaziosmanpaşa, Sefaköy, Sancaktepe ve İkitelli’de yapılan ve yapılması planlanan hastaneler gayrimenkul fiyatlarını şimdiden katlamış durumdadır. Gaziosmanpaşa ilçesi kentsel dönüşüm çerçevesinde sağlık yatırımlarının yer seçmesine de sahne olmaktadır. Henüz inşaat halinde bulunan, depreme dayanıklı akıllı bina sistemiyle, tam teşekküllü, 217 yatak 10 ameliyathane, helikopter pisti, organ nakil merkezi, kalp damar cerrahisi ve 56 yataklı özel diyaliz merkezi olan GOP Özel Hastanesi tam olarak faaliyete geçmeden bölgedeki gayrimenkül fiyatlarını arttırmıştır. Sağlık yatırımı öncesi bölgede konutların metrekare birim fiyatları 1.000 – 1.500 TL/metrekare arasında değişmekte iken, sağlık tesisi yatırımı sonrası konutların birim m² fiyatları 1.800 – 2.400 TL/metrekareleri bulmaktadır. Kiralık konutlarda ise metrekare birim fiyatları 8 – 10 TL/metrekare aralığındayken, sağlık tesisi yatırımı sonrası kiralık konutların metrekare birim fiyatları 10 – 16 TL/metrekareleri bulmaktadır. Ayrıca Sefaköy ve Bağcılar’da konut ve dükkan fiyatları hastane çevrelerinde artmıştır. 

Sağlık yatırımlarıyla hareketlenen bir diğer bölge ise; Sancaktepe ve çevresidir. Bölge, geçtiğimiz dönemlerde sanayi tesisleri bakımından öne çıkarken, günümüzde sanayi çehresinin konut, ticaret alanlarına dönüşmeye başladığı görülmektedir.

4000 yataklı dünyanın en büyük şehir hastanesi Sancaktepe’de inşa edilmektedir. Hastanenin, sadece İstanbul’a değil, bölgesel ölçekte telep görmesi beklenmektedir. Ayrıca, Üsküdar- Sancaktepe arası yaklaşık 20 km.’lik metro hattı ile bağlantısı sağlanacak olan bölge, 3. Köprü bağlantı yollarının da bölgeden geçecek olmasıyla; gözde bir yerleşim yeri haline gelmiştir. Hastane ve beraberinde gelen bu yatırımlar bölgeye talebin artması, gayrimenkul yatırımcılarının bölgeye yönelmesini sağlamıştır. İnşaa edilecek şehir hastanesinin yakın çevresinde öncelikli olarak konut piyasası 

hareketlenmiştir. İnşaatı devam etmekte olan İstanbul Şehir Hastanesi çevresinde; Elysium Life, Sinpaş Lagün Evleri, Sardunya Evleri, Sinpaş Liva Turkuaz, Sinpaş Egeboyu, Ağaoğlu My Village Residence, Fi-Yaka Evleri, Alice Village, Rings İstanbul gibi nitelikli konut projeleri yer seçmeye başlamış, yatırımcılar bölgeye yönelmiştir. Türkiye de sağlık turizmi konusunda en gelişmiş şehir konumundaki İstanbul; coğrafi, stratejik konumu, iklimi ve çevresinde 4 saatlik uçuş mesafesindeki yaşayan 1 milyar insan potansiyeli ile önemli bir konumdadır. Ayrıca Sağlık Bakanlığı’nın 2023 yılı hedefi ülkemizin bölgesinde sağlık turizminde lider olmasıdır. Özellikle, Termal, spa ve medikal alanlarda gerek yatırımların kalitesi gerekse rekabetçi fiyat uygulamalarıyla, her yıl daha fazla turist çekmektedir. 

2013 yılının, ilk 11 aylık verilerine göre, Türkiye'yi sağlık turizmi için tercih eden ilk 10 ülke sırasıyla Libya, Irak, Almanya, Azerbaycan,Hollanda, Bulgaristan, Rusya, Suriye, Gürcistan ve 

Fransa olmuştur. Buna göre, Türkiye'ye Libya'dan 10.322 turist gelirken, bunu 9.579 kişi ile Irak, 8.317 kişi ile Almanya, 6.106 kişi ile Azerbaycan, 2.892 kişi ile Hollanda izlemiştir. Bunlara 

ek olarak, Bulgaristan'dan 2.813, Rusya'dan 2.598, Suriye'den 1.776, Gürcistan'dan 1.637, Fransa'dan da 1.156 kişi tedavi hizmetlerinden yararlanmak için ülkemizi ziyaret etmişlerdir. 2013 yılının ilk 11 ayında Türkiye'ye sağlık turizmi için gelen turist sayısı 224.000 kişiyi aşmıştır.

Sağlık turizmi açısından gelen turistler, sağlık hizmetinde ağırlıklı olarak özel hastanelere yönelirken, tedavi için öncelikli olarak kulak burun boğaz, onkoloji, iç hastalıkları, ortopedi, 

üroloji, kardiyoloji ve beyin cerrahı alanlarını tercih etmiştir. Sağlık turizminde 2015 yılında yaklaşık 500.000 yabancı hasta, 7.000.000 Amerikan Doları gelir, Cumhuriyet’in 100. Yılınad ise 2.000.0000 yabancı hasta 20.000.000 Ameriken Doları gelir hedeflenmektedir.

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. ÖZEL PROJELER DEPARTMANI DEĞERLEME UZMANI ZEYNEP KONCA