Hayalden mi, gerçekten mi?
Gayrimenkul sektöründe 'maketten' ve 'inşaası tamamlanmış' gayrimenkullerin satışı tartışılmaya başlandı. Bilge Özdemir'in yazısını okumak için tıklayın.
Gayrimenkul sektörü hız kesmiyor... Sektörel büyüme; rekorlarına 2007 yılında devam ediyor. 2'nci çeyrekde yüzde 15.7 büyüyen sektör, 6 ayda yüzde 16.1'i yakaladı. Büyümenin hormonlusu, hormonsuzu tartışıla dursun, gayrimenkul sektöründe 'maketten' ve 'inşaası tamamlanmış' gayrimenkullerin satışı tartışılmaya başlandı. Bugün sizlerle konu ile ilgili görüş ve önerilerimi aktaracağım.
Bitmesi için sermaye gerekiyor
Ülkemizde inşaat/gayrimenkul sektörü iki farklı bakış açısı ile gelişmektedir. Bunlar mahalle/semt müteahitliği ve gayrimenkul projeleri geliştirmedir. Gayrimenkulü ticari amaçla yapmanın, satmanın veya satıp, yapmanın mantığı kárdır. Ticari amaçla inşaa edilen bir gayrimenkul olabileceği gibi onlarca, yüzlerce, binlercesi de olabilir. İnşaa edilecek gayrimenkul adedi o gayrimenkulun başlangıçından, bitişine kadar ihtiyaç duyulacak sermaye yapısını ortaya koymaktadır. Bununla birlikte inşaa edilecek gayrimenkulün inşaasının yanısıra arsasının değerlendirilme şeklide ülkemizde önem kazanmaktadır. Ülkemizde arsa değerlendirme şekilleri:
a) Satın alma veya satın alınmış bir arsayı değerlendirme,
b) Başkasının (Şahıs, Kamu, Kurum vs. ) arsasını kat karşılığı değerlendirmedir. Kat karşılığında hasılat paylaşımı gibi farklı yöntemler uygulanabilmektedir.
Maket üzerinden satılmalı
Sonuç olarak bir gayrimenkulde olsa, bin gayrimenkulde olsa o gayrimenkulün geliştirilmesi için ihtiyaç duyulan sermaye yapısı önem taşımaktadır. Başlangıçta konuyu mahalle/semt müteahitliğine indirgememin sebebi, mahalllelerde kısıtlı arazi yapısı veya yıkılarak yenisi üretilen gayrimenkullerde adetlerin belli ölçeklerde sınırlı olmasındandır.
Ancak yüz ve katları ölçeğinde gerçekleştirilecek gayrimenkul projelerinin büyük bir çoğunluğunda öz sermayenin yanısıra, satış hasılatından gelecek nakit akışına ihtiyaç duymaktadır. Proje geliştirmenin mantığı; kağıt, maket üzerinden satıştır. Bunun dışındaki bir işleyiş, uygulama düşünülemez. Bu şartların oluşmaması durumunda ise gayrimenkul projeleri geliştirilemez. Son yıllarda yatırım araçları değerlendirildiğinde en yüksek getirinin gayrimenkul sektöründe yaşandığını görüyoruz. Bu getiri, geliştirilen projelere yatırılan ve projelerde karşılanan finansman ihtiyacı ile sağlanılmıştır. Güvenin karşılığı sunulan yatırım kárıdır. Bir yerde projeyi geliştirenler, proje kárını satın alanlar ile paylaşmaktadır. Düşünün gayrimenkul projesinin sahibi proje bitene kadar satmasa ve proje bittiği zaman satışa çıksa, projesindeki konutları size hangi fiyatdan satardı... Kimler o fiyatdan alırdı...
Riskler analiz edilmeli
Her gayrimenkul projesinin kendine göre farklı derecelerde riskleri vardır. Bu riskler konutların teslimi ve vaad edilen yaşam standartlarının projede sunulması ile biter. Gayrimenkul arayışı içinde olanlar bu riskleri doğru analiz etmelidirler. Bu noktada gayrimenkul arayışı içinde olanlar :
1.Projeyi geliştiren firma referanlarını araştırmaları,
2.Proje geliştiren firmanın geliştirmekte olduğu diğer projeler ve bu projelerde ki inşaat, satış seviyeleri araştırılmalıdır. Aksi takdirde 'mutluluk/saadet zinciri' oluşturan firmaların kriz dönemlerinde sekteye uğraması kaçınılmazdır.
3. Konut fiyatları sunulan imalat, proje standartları ile yakın çevredeki emsallerle mutlaka karşılaştırılmalıdır. Ucuzluk ve pahallılığının nedenleri araştırılmadır.
4. Yasal ve hukuki durumlar değerlendirilmelidir.
5. Son dönemlerde projelerde yayın kullanılan proje aşamasında Mortgage uygulamasının yapılıp, yapılmadığına bakın. Proje aşamasında Mortgage uygulaması en azından proje geliştirici firmanın banka/finans kurumları tarafından incelendiğini ve finansal gücüne inanıldığının bir göstergesi olabilir.
6. Mümkünse profesyonel destek alınmalıdır.
BİLGE ÖZDEMİR/HÜRRİYET
