Hisseli gayrimenkullerde şufa hakkı nasıl kullanılır?

Gayrimenkul danışmanı Mehmet Adak, hisseli mülkiyette önalım (şufa) hakkını kaleme aldı. "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler" diyerek yazısına başlayan Mehmet Adak, şu açıklamalarda bulundu:

Vatandaşlarımız birikimleri ile hisseli taşınmazlar satın almakta yalnız olası bazı risklerden habersizdirler. Bunlardan biri de önalım hakkıdır. Bilindiği gibi önalım hakkı hisseli mülkiyette hissedarlara öncelikle alım hakkı vermektedir. Yasa ile taşınmazın hissedarlar arasında kalması amaçlanmıştır bu nedenle de dışarıdan birinin hissedar olması pek istenmemektedir. Bu nedenle yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi istenmektedir. 

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Burada 3 ay ve 2 yıl gibi iki süre vardır. Noterden bildirim yapılmışsa 3 ay içinde aynı bedelle taşınmazı hissedar alabilecektir. Noterden bildirim yapılmamışsa 2 yıl içinde dava açılabilecektir. Bu da alıcı için zararlı bir yoldur. 

Şöyle ki; örneğin X kişisi yüzbin TL’ye hissesini Y’ye satsın. Diğer paydaş A, 1 yıl 11 ay sonra davayı açarak yüzbin TL ödeyerek bu yere sahip olacaktır. Taşınmaz ise bu 1 yıl 11 ay zarfında prim yaparak ikiyüzbin TL piyasa değerine ulaşsın. O halde noterden ihtar çekmeyen Y, sadece  yüzbin TL alarak malından olacaktır. Bu halde A ise yarı fiyatına mal sahibi olacaktır. Bu halde Y kişisi mağdur olduğunu ifade ederek taşınmazın rayiç bedelinin tespitini mahkemeden talep edemez. Çünkü buna noterden ihtar çekmeyerek kendisi neden olmuştur. 

Yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyetlerde paydaşlara verilmiş bir haktır. Kullanılabilmesi için payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Satış halinde önalım hakkı kullanılabilir. 

Paydaşlar arasındaki satışlar, bağışlama, trampa, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kamulaştırmalarda, fiili taksimin varlığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri vb durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. 

Günümüzde satışlar genelde belediye emlak beyan değeri üzerinden yapılmaktadır. Paylı bir arsa veya tarla alıyorsanız ve burada ulaşamayacağınız kadar çok hissedar varsa satışı mutlaka  gerçek bedelden göstermeniz pusuda bekleyen kötü niyetli paydaşınızdan sizi koruyacaktır. Bu tür alım satımlarda işini iyi bilen bir gayrimenkul danışmanı veya bir avukatla süreci yürütebilirsiniz.

Mülk yöneticisinin görev ve sorumlulukları!