Hisseli taşınmaz almanın riskleri!

İnsanlar hayatları boyunca bir veya iki defa gayrimenkul alırlar. Bu işlemi yaparken ya uzun yıllar biriktirdiği parayı ya da borç alarak kullanacağı parayı satın alacakları taşınmaza yatırırlar. Ancak satın alma işlemini yaparken dikkat etmesi gereken bazı hukuki kuralları bilmesi  ve ona göre bu riske girip girmemeye karar vermesi gerekir. Aslında bu risk en çok hisseli tapular için geçerlidir ve hisseli taşınmaz alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğini Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Kadir Kurtuluş anlatıyor:

Daha önceki yazılarımda da belirttiğim gibi gayrimenkul almadan önce yapmamız gereken en önemli işlerden biri ilgili Tapu Müdürlüğünde inceleme yapmak olacaktır. Diyelim ki bir kişi çok hisseli bir arsanın belli orandaki payını satın aldı. Bu oranın küçük veya büyük olması önemli değildir ama satışa taraf olmayan diğer hissedarların satın alan kişiye karşı şufa (önalım) hakları bulunmaktadır.

Şufa hakkı yani önalım hakkı hisseli bir taşınmazdan hissedarlar dışında bir kişi tarafından hisse alındığı takdirde, satış tarihinden itibaren satışı yapan kişi dışındaki hissedarlardan birisi satın alan kişiye karşı dava açıp, satış bedelini ve masraflarını ödemeye razı olduklarını beyan eder  ve mahkeme adına kendi adına tescilini talep edebilir. Mahkeme de dava itiraz süresinde açılmışsa ve tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları mahkemenin göstereceği yere yatırması kaydıyla alıcı adına tescil edilmiş olan hissenin tapuda terkinine ve davacı adına tescil edilmesine karar verir. Mahkemenin kabul edeceği itiraz süresi satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıldır. İki yıllık süre aşıldığı zaman hissedarlardan hiçbiri dava açamaz. İki yıl uzun ve riskli bir süreçtir. Çünkü alınan yer o gün için değerli olmayabilir ve iki yıl geçmeden değerinin çok yükseldiğini düşünecek olursak bu olay satın alan kişiyi zor durumda bırakacaktır. Ancak Medeni Kanunun 733. maddesi taşınmaz hissesi alan kişiyi zor durumdan kurtarmak için iki yıllık süreyi üç aya indirme hakkı tanımıştır. Hisseyi satın alan kişi almış olduğu hisseyi noterden ihtarname göndererek diğer hissedarlara bildirir. İhtarnameyi alan hissedarların ihtarnameyi aldığı tarihten itibaren üç ay içinde şufa (önalım) hakkı davası açması gerekmektedir.Üç aylık süre içinde dava açılmazsa şufa (önalım) hakkı davası açma hakkı son bulmuş olur. Hisseli taşınmaz alan kişi bunlardan hiçbirinin riskini almak istemiyorsa yapması gereken şey hissedarların tümünden şufa (önalım) hakkında feragat ettiklerine dair yazılı ve imzalı bir belge almalıdır. Böyle bir belge alındığı takdirde şufa (önalım) hakkı davası açılamaz.  Süre dışında dikkat etmemiz gereken konulardan biri tapuya beyan edilmiş olan satış bedeli ile ilgilidir. Hisseli taşınmazdan hisse alan bir kişi aldığı hisseyi gerçek satış değerini göstererek kendini korumuş olacaktır. Çünkü şufa (önalım) hakkı davası açmış olan diğer hissedarlar davayı kazandıkları zaman hisseyi satın alan kişinin tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları ödenerek tapu, davayı kazanan hissedar tarafına tescil edilir.

Hisseli bir taşınmaz almanın risklerini en aza indirgemek için ilk olarak tapuya taşınmazın satış bedeli olarak emlak beyan değeri değil gerçek satış değerini göstermek olacaktır. İkinci olarak iki yıllık şufa hakkı davasını engellemek adına satışın yapıldığı tarihte diğer hissedarlara ihtarname göndererek bilgilendirmek ve süreyi üç aya düşürmek olacaktır.