İbrahim Malkoç: Kentsel Dönüşüm ihtiyaçtan doğdu!
Malkoçoğulları Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Halil İbrahim Malkoç, özellikle kentsel dönüşümle ilgili bilinmesi gerekenleri ve Gebze’de ki binaların durumunu, kent yapısını ve şehirleşme için düşündüklerini anlattı.
Malkoçoğulları Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Halil İbrahim Malkoç, özellikle kentsel dönüşümle ilgili bilinmesi gerekenleri ve Gebze’de ki binaların durumunu, kent yapısını ve şehirleşme için düşündüklerini anlattı.
“BARAJLAR BİZİM İŞİMİZ“
Malkoçoğulları Şirketler Grubu olarak, Garp Kentsel Dönüşüm, Parametre Enerji ve Malkoçoğulları İnşaat adlı firmalarımız bulunuyor. Garp Kentsel Dönüşüm firmamız her türlü kentsel dönüşüm hizmetleri veren ve Bakanlığın yetkilendirilmiş firmasıdır. Malkoçoğulları İnşaat, taahhüt işleri, yap-sat, enerji tesis yatırımları inşaatlarında faaliyet göstermekte. Halen 5 ayrı projemiz var. Bunların 3’ü Bingöl’de. Türkiye’nin en büyük barajının şalt sahasını yapıyoruz. Bitirdik diyebiliriz. Devam eden projelerimiz var. Murat nehri üzerinde bir baraj inşaatında yine şalt sahası inşaatını biz üstlendik. İstanbul’da başlayan , Karayolları Genel Müdürlüğü ile Aselsan’ın otoyollarda Serbest Akış Sitemine geçiş projesinin alt yapı inşaatlarında yine Malkoçoğlu İnşaat olarak varız. Bu proje gişelerde HGS ve OGS geçişlerinde gişelere girmeden , duraklamadan geçişi sağlanacak. Trafiğin aksaması önlenecek Mahmutbey gişelerini dönüştürdük. Şimdi sıra diğer köprü otoyollarda. Bazı büyük firmalarla da partner olarak işler üstleniyoruz. Fabrika binaları, arıtma binaları, trafo merkezleri işlerin de bu büyük yabancı firmalarla çalışıyoruz.
KENTSEL DÖNÜŞÜM BİR İHTİYAÇTI
Malkoçoğulları Şirketler Grubu bünyemizde Garp inşaat olarak Kentsel Dönüşümde depreme dayanıksız eski yapıları tespit edip, geri dönüşümünü sağlayan bir firmayız. İnceleme yaptığımız eski binalarda gerekli tespitler yapıldıktan sonra eğer ölçümlerde bina depreme dayanıksız ve kullanımı sakıncalıysa yıkım kararı alıyoruz, sağlamsa de ruhsatını alıp vatandaş burada oturmaya devam ediyor. Bu alanda, Çevre Bakanlığı’nca yetkilendirilmiş olan Gebze’de ilk firmayız. En yoğun çalışan firmayız. Şu an, aynı işi yapan firmaların sayıları çoğaldı ama biz Garp olarak bugüne kadar 1000’ e yakın eski binayı dönüştürmüş durumdayız, halen de devam ediyoruz. Kentsel dönüşüm aslında tek bir binaya da, toplu bir mahalleye de uygulanabiliyor, bunun örnekleri var. Toplu uygulamalar, genellikle yerel yönetim destekli projelere uygulanmakta. Örneğin içerisinde eski yapılaşmanın olduğu bir mahalleyi, Belediye “Riskli Alan” ilan ediyor. İmar uygulamalarında da proje bazında değişiklikler yaparak teşvik ediyor. Örneğin emsal 2 ise 2,5 yapıyor, kat sayısı 4 ise 5 kata yükseltiyor. Bu özel projelerde değişebiliyor. Düşünün 2000 metrekare bir inşaat alanınız varsa Kentsel Dönüşüm Uygulama alanı olduğu için metrajınız 3000 metrekareye çıkacak. Belediyelerin destek verdiği ve teşvik açtığı kentsel dönüşüm alanlarına hala talep var. Amacına uygun olan da bu tür alanların daha güzel ve modern yaşam alanlarına, oturulabilir konutlara dönüştürülmesine son derece ihtiyaç vardır.
“1200 KONUTTA DÖNÜŞÜM YAPILDI”
Kentsel dönüşüm, inşaatları teşvik edici, daha modern, güvenli ve oturulabilir konutların oluşmasına katkı sağlayan bir uygulama. Ancak bunun da getirdiği sorumluluklar var, yükleri var. Kentsel dönüşüm yasası ilk çıktığında bu yüklerin bir bölümünü Bakanlık, bir bölümünü belediyeler üstleniyordu. Ancak sayı arttıkça ve binalar dönüştükçe büyükleri de bu kurumlar üzerlerinden atmaya başladılar. Örneğin ilk çıktığında kira yardımı bir binada oturan tüm dairelere yapılıyordu, şimdi ise sadece daire sahibine yapılmakta. Harç muafiyeti tüm binalara yapılıyordu, şimdi ise ruhsatsız binalarda onu kaldırdılar. Kısacası kentsel dönüşümde bugün sadece mal sahibi binada oturuyorsa kira desteği alabiliyor, belediye ye de harç ödemiyor. Bu iki destek dışında bir şey kalmadı. Bu da bu sektörü durma noktasına getirdi diyebiliriz. Her ne kadar yavaşlamış olsa da şu an müteahhitler kentsel dönüşümden faydalanıyor. Ancak teşvik azalınca mal sahibi vatandaşlar bu dönüşüme sıcak bakmıyor. Yıkma yerine, “olduğu gibi dursun ileride değerlendiririm” anlayışına giriyor. Halen Türkiye’de bu yasa kapsamında 200 bin konut dönüştürüldü. Gebze ve diğer üç ilçe de bu rakam 1200-1300 arası. Kocaeli’nde 1600-1700 arası bina dönüştürülmüş ise bunun 1200’ü Gebze, Darıca ve Çayırova’da yapılmıştır. Kentsel Dönüşüm Yasası, müteahhitlere de önemli kolaylıklar getiriyor. Örneğin bir adayı dönüştürecek olan müteahhit, ada içerisinde 10 parsel varsa bunların 8 ile anlaşıyor, diğer ikisi ile anlaşamıyor. Yasa da yapılan düzenlemeyle bu iki parselde çok da arsa sahibinin rızasını almadan müteahhite projeyi uygulama esnekliği veriyor. O arsayı ya başka bir yere taşıyabiliyor, ya da satın alma işinde bakanlık devreye giriyor, iş çözülüyor. Gebze ve diğer ilçelerde 2000 yılından sonra deprem yönetmeliklerine göre binalar yapılmakta. Denetim geçiren, yapıların yasal kurallarla yapıldığı binalar. Ancak 2000 yılından önce yapılan ve deprem geçiren binaların yüzde 80’i ruhsatsız. Yani denetim geçirmemiş, yapı kullanım belgesi olmayan, kullanılan malzemelerin ne olduğu bilinmeyen yapılar.
“2000’DEN ÖNCE YAPILAN BİNALAR RİSKLİ”
Biz bugüne kadar 1000’ yakın bina dönüştürdük. Bunlardan sadece 50-60’ı ruhsatlı, denetim geçirmiş binalardı. Bir başka deyişle 2000 yılından önce yapılmış binaların % 95’i riskli binadır diyebiliriz. Şöyle bir durum da var; O tarihlerde yapılmış kamu binaları var. Askeri lojmanlar , kamu binaları ve hizmet binalarının yapımı sırasında denetimler yapılmış . Ancak bunların içerisinden de riskli bina çıkabiliyor. O zamanın şartlarında denetim geçirmiş olsa da, bugünün şartlarına ve yasalarına uymayabiliyor. Kentsel dönüşüm uygulaması çok yerinde tespitlerin yapıldığı, ölçümlerin teknik ve analiz değerlerinin kayıt altına alındığı, doğru metotların uygulandığı bir uygulama. Biz bu işe başladığımızda ölçüm yaptığımız sırada yıkılan bina bile gördük. Biz bu 6306 sayılı yasaya ve yönetmeliğine göre bu tespitleri ve ölçümleri yapıyoruz. Bununla da bitmiyor. Bizim yaptığımız ölçümleri Bakanlık da denetliyor. Aynı işlemleri onlar da yapıp son oluru yine yasa hükmünde kendileri veriyor. Hazırladığımız bir dosya da binayı riskli bulduk, gerekli raporları yazdık ama iş bununla bitmiyor. Bakanlık da ölçümlerinde ya da kontrollerinde bu binayı riskli bulması lazım.
“DÖNÜŞÜM İÇİN ÖNCELİK KARAR VERMEDE”
Dönüştürmeye karar veren bir bina da öncelikle bu binayı dönüştürmeye karar verecek. Riskliyse dönüştürmeye mecbur, ancak riskli değilse yıkmayabilir . Bunun kararını vermesi lazım. Bu bir binada hane sahipleri topluca olduğu gibi, binanın sahibi tek şahıs ta olabilir. Çok haneli bir binada oturanlardan bir ya da ikisi, eğer binası riskliyse başvuru yapması yetiyor. Diğer hane sahiplerinin onayı gerekmeden lisanslı bir firmaya başvurması halinde bina inceleniyor ve bina hakkında yıkım kararı çıkıyor. Bu karar çıktıktan sonra ilgili belediye bu bina hakkında yıkımın uygulanması için bina sahibini yıkama teşvik ediyor, elektrik ya da suyunu kesiyor yıkım için hazırlıklarını yapmasını sağlıyor. Ancak yeniden bir bina inşa edilmesi için bu defa yasa hane sahiplerinin 2/3 çoğunluğunun rızasını hükmediyor. Ancak yasa gereği, eğer bir hane bu tür bir yıkıma yanaşmıyorsa diğer hisse sahibi, yıkımın olması için onun hissesini satın alabiliyor. Vatandaşların bunları bilmesi lazım. Hiç kimse güvenli olmayan ya da riskli bir binada oturmak zorunda değil. Eğer bina sahibinin kendi finansal kaynakları yetiyorsa kendisi yapabiliyorsa yıkıp yapmalı. Yetmiyorsa bir müteahhit firma ile anlaşıp onunla dönüşümü gerçekleşmesi gerekiyor. Bunun için yasaya bağlı teşvik kredileri var, bunlar kentsel dönüşümü teşvik edici kazanımlardır.
“GEBZE BİR KENT GÖRÜNÜMÜNDE DEĞİL”
Gebze önemli bir kent. Biz de bu şehirde yaşıyoruz. Ve burada yaşamaya devam edeceğiz. Ama şehrin kent yapısı oldukça bozuk durumda. Kentsel dönüşüm yasası güzel bir yasa. Özellikle bizim gibi şehirler için çok önemli bir yenileştirme yasası diyebilirim. Gebze, Yapılaşmanın denetimsiz kötü olduğu, çarpık bir görünüme hakim, şehir anlamında geri kalmış bir şehir. Bu yasa da tam da Gebze, Dilovası, Çayırova kısmen de Darıca gibi şehirler için çıkartılmış bir yasa. Ancak burada yerel yönetimlerin biraz daha elini taşın altına koyması lazım. Belediye ya da belediye başkanı diyecek ki “ben bu şehri köy görüntüsünden çıkartacağım, modern her türlü imkanları ile yaşanabilir bir kent haline getireceğim” . Gebze şu son 10 yıldır eski binaların yıkılması ve yeni konutların yapılması ile biraz olsun ivme kazandı. Ama hala bir çok eksiği var. Otopark sorunu hala giderilemedi. Ben de müteahhitlik yapıyorum. Bu şehirde iş yapıyorum. Belediye, inşaatıma otopark yapma konusunu benim insiyatifime bırakırsa, yasayı bağlayıcı hale getirmezse ben neden otopark yapayım ki? Otopark yapmam, o parayı başka yer de kullanırım. Ancak binasını öne çıkarmak, fark yaratmak için, konutta kaliteyi getirmek isteyen insanlarımız, müteahhitlerimiz projelerinde otoparklara yer veriyor. Özel projelerde veya yerine göre yapıyor ama sonuçta yapılabiliyor. İşte Gebze’nin geldiği nokta. Belediyeler, “şu kadar metrekarenin üzerinde binası olanlar otopark yapmak zorundadır” dese, bunu da uygulamaya geçirip denetlese, cezai uygulama yapsa herkes mecbur kalır otopark yapar. Projelerini onaylamaz, cezasını ağır koyar yine bu uygulamayı yapar. Mevcut Hükümetimiz, ülkede koalisyonlar döneminden sonra göreve gelmiş, bir çok projeyi kalıcı eseri hayata geçirmiş, elle tutulur hizmetler yapmış, önemli kararları hayata geçirmiş. Bugün yapılan güzel işlerin bir çoğu bu sayede yapılmaktadır. Ancak gelen yerel yönetimler geçmişte atılan önemli adımların altını dolduramamış adeta o mirası tüketmişlerdir. Bugün şehirde trafik yüzünden yaşam durma noktasına geliyor. Çocuklar okuldan çıkıp evlerine saatlerce ulaşamıyor. Merkez de işi olan arabasını bırakacak yer bulamıyor. Her türlü projenin hayata geçirildiği, siyasi olarak güçlü olunan bir yerde. Bugün Gebze’de her şey eksik. Yapılan hizmetler de günü kurtarma dan öteye geçmiyor. Bu sadece belediyenin sorunu değil, memleket olarak sorun.
“SÖZDE MÜTEAHHİTLER ZARAR VERİYOR”
Bizim de sektörel olarak sorunlarımız var. Benim mesleğimi ele alalım. Bugün müteahhitlik o kadar kolay hale gelmiş ki. İnşaatın sıvasını yapan, tuğlasını yapan, çeşitli işler de çalışıp biraz para biriktiren kalkıyor müteahhit oluyor. Eline bir arsa geçiriyor, üzerine bir bina yapıyor. Hasbelkader onu da satıyor. Oldu sana müteahhit. Bu kadar kolay mı. Ben inşaat mühendisiyim. Yanımda da 2-3 mühendis arkadaş çalıştırıyorum. Bu nasıl bir iş anlayamıyorum. Bu meslek bu kadar kolay mı? Kayıtsız , kontrolsüz, güvensiz hiç bir yasal yükümlülüğü olmayan bir yapı. Bir de haksız rekabet öyle veya böyle sizi de etkiliyor. Bir de müteahhit firmalarının iş yaptırdığı mimarlık ofisleri, yapı denetim firmaları var. Bilindiği gibi Mühendisler Odalarının bir çok yetkileri alınarak bu ofislere bırakıldı. Sayıları oldukça fazlalaştı. Bunların da denetlenmesi, bunların üzerinde onay veren bir yapının oluşturulması lazım. Bugün iş güvenliği, iş sağlığı, işçi sağlığı risk analizi nedir bilmeyen müteahhitler var bu kentte iş yapıyor. Bunların proje aşamasından inşaatlarının başladığı ana kadar, sonrası ve iş bitimlerinin denetlenmesi lazım. Caydırıcı önlemlerin alınması lazım. Ben de müteahhitlik yapıyorum. Ama benim inşaatımda iş güvenliği eğitimi almamış bir işçi, iş güvenliği malzemesi giymeyen bir çalışan, gerekli belgeler eksik olan bir eleman çalışamaz. Bu benim mesleki anlayışım. Elbette büyük bir maliyet , parasal külfet. Ama bunu yapmazsak iş kazalarını nasıl önleriz. Ama bu işe sıvacılık yaparken başlayan, müteahhit kartvizitini çantasına koyan insanlar böyle bakmıyor. Zaten denetim de yok gibi bir şey, İşte bu şekilde türeyen insanlar bu mesleği ayaklar altına alıyor. Haksız rekabet ortamı oluşuyor. Fiyatlar aşağılara çekiliyor. Ama artık yavaş yavaş da olsa hükümet çıkardığı yasalarla bu işe eğiliyor. Yaptırım uygulamaya başlıyor. Ancak bu da yeterli değil.
Gazete Gebze
