İnşaatta kat karşılığı mı hasılat paylaşımı mı? Hangisi daha avantajlı?

Arsası olan pek çok kişi kat karşılığı mı yoksa hasılat paylaşımı yöntemini seçmesi gerektiği ile ilgili araştırmalar yaparken, Dünya gazetesi köşe yazarı Talha Apak bugünkü yazısında her iki yöntemin de detaylarını anlattı. 

İşte Talha Apak'ın "İnşaat işinde kat karşılığı mı hasılat paylaşımı mı?" başlıklı o yazısı...

İstihdama katkıları ve pek çok sektörü harekete geçirmesiyle ülke ekonomisi içinde yarattığı katma değer sebebiyle inşaat işlerine mevzuatta bazı ayrıcalıklı imkanlar tanınmıştır.

Müteahhitlerin büyük bir kısmı, bedelini ödemekte zorlanacağı arsaya nakit ayırmak yerine arsa sahibi ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımlı inşaat işlerini tercih ediyor.

Kat (arsa) karşılığı inşaat işi
Kat karşılığı inşaat işinde, arsa sahibi arsasının belli bir kısmını müteahhide (yükleniciye) vermeyi, müteahhit de söz konusu bu arsa payı karşılığında arsa sahibinin uhdesinde kalacak arsa payı üzerine sözleşmedeki proje şartları çerçevesinde bağımsız bölümler yapıp arsa sahibine süresi içerisinde teslim etmeyi vaat ediyor.

Yani, tarafların anlaştığı oranlar dikkate alınarak arsanın bir kısmı hiçbir zaman müteahhide geçmeyerek arsa sahibinde kalmakta, yalnızca belli bir kısmı müteahhide teslim edilmektedir. Arsa karşılığı inşaat işinde, arsa sahibi tarafından konut ya da iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, diğer taraftan müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine de konut ya da iş yeri teslimi yapılmış sayılır.

Hasılat paylaşımı inşaat işi
 Hasılat paylaşımı, son senelerde kat karşılığı inşaat modeline alternatif şekilde ortaya çıkan ve giderek yaygınlaşan bir bina inşaat yapım modelidir.

Söz konusu bu modelde; arsa sahibi arsasının tamamını sözleşme şartlarına göre yüklenici tarafından yapılacak olan inşaat projesi sonucunda elde edilecek olan hasılatın belli bir payı karşılığında müteahhide (yükleniciye) teslim etmeyi vaat eder. Kat irtifak tapusu, yine arsa sahibi adına kurulmakta olup, müteahhit satış vaadi sözleşmeleriyle toplamış olduğu hasılatın belli payını arsa sahibine vererek arsanın bedelini öder.

Söz konusu bu modelde, bağımsız bölüm satış faturalarının tümü müteahhit tarafından düzenlenir. Zira, arsa sahibinde arsa payı hiç kalmamakta, arsanın tümü de müteahhide devredilmektedir. Müteahhit de arsa üzerine arsa payı hariç diğer inşaat maliyetine katlanıp bağımsız bölümleri inşa etmekte ve 3. kişilere arsa paylı bağımsız bölüm tapularını fatura düzenleyerek teslim edebilmektedir.

Vergisel yönden değerlendirme
Arsa karşılığı inşaat işlerinde, tercih edilmiş olan modele göre düzenlenecek olan belgelerde KDV oranı ve faturanın tutarı da değişir. Hasılat paylaşımlı model aslında arsa sahibinin arsasını müteahhide vadeli satışı işlemidir. Satış bedeli de, hasılata endekslenmiş olup, söz konusu bu arsa üzerinde inşa edilecek projenin müteahhit tarafından satılmasıyla oluşacak olan hasılattan anlaşılan oranda arsa sahibince alınan paydır.

Eğer arsa sahibi fatura düzenlemesi gereken bir mükellefse söz konusu hasılattan almış olduğu pay bedeli kadar müteahhide arsanın KDV oranı ile “arsa payı” faturası düzenleyecektir. Müteahhit de bu arsa üzerine gerçekleştireceği inşaat projesi sonucu nihai alıcılara bağımsız bölüm faturası düzenleyecek ve KDV hariç hasılattan arsa payı bedelini arsa sahibine ödeyecek. Faturanın mahiyeti “arsa payı” olup KDV oranı arsaya ait KDV oranıdır.

Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı?
Arsa sahibinin; müteahhit ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımlı modeli tercih etmesinde, “nakde ihtiyaç” ile “yatırım amaçlı” gayrimenkul edinimi önemli olur. Özellikle; arsa sahibi gerçek kişiler açısından ağır bir vergi yüküyle karşılaşmamak ve olası bir vergi incelemesinde yasal açıdan korunabilmek için arsa (kat) karşılığı inşaat işleri uygun bir model olacak.

Netice itibarıyla; eğer tamamen yatırım amaçlı bağımsız bölüm maliki olmak isteniyorsa “kat karşılığı”, nakit ihtiyacı giderilmek isteniyorsa “hasılat paylaşımlı” modelin tercih edilmesi gerekir. Ayrıca özetlemeye çalıştığımız konunun detayına, Yeminli Mali Müşavir İlhan KIRIKTAŞ tarafından hazırlanan ve İstanbul Yeminli Mali Müşavirler Odasının internet sitesinde (https:// istanbulymmo.org.tr) yayınlanan çalışmasına da ulaşmak mümkün.

Sözün özü: vergi planlamasının (vergiden kaçınmamın) yasal sınırlar içerisinde gerçekleştirildiği sürece suç olmadığı bilinmelidir.

ATM'lerde yeni dönem başlıyor! Bayramdan sonra ATM'lerde limit değişimi...

2000 yılından sonra sigortalı olanlar ne zaman emekli olabilir?

Dünyanın en pahalı evi rekor fiyattan satışa çıkarıldı! 1100'lü yıllarda kale olarak inşa edilen ev satılacak...