İstanbul gayrimenkul trendinde Avrupa’daki ilk 10 şehir arasında!

Türkiye’de 2012 yılında alınan, yabancıların gayrimenkul edinmesi üzerindeki kısıtlamaların kaldırılması kararı özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatini çekiyor.

Yatırımcılar, Avrupa’daki birincil gayrimenkul varlıklarındaki rekabet arttıkça İrlanda, İspanya gibi toparlanan pazarlara, bölgesel merkezlere ve ikincil gayrimenkule yöneliyor.

PwC ve Urban Land Institute(ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki tahminleri içeren “Emerging Trends in Real Estate® Europe  2014 -Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2014” raporunun sonuçları bugün İstanbul Swissotel’de gerçekleştirilen toplantı ile sektör temsilcileri ile paylaşıldı. Gayrimenkul sektörünün önde gelen temsilcileri hem rapor sonuçlarını hem de sektördeki son gelişmeleri tartıştı. Raporun sonuçlarına göre geçen yılın gözde şehirlerinden biri olan İstanbul, birkaç sıra gerilemesine rağmen 7. sırada yer alarak yatırım için en iyi 10 şehir arasındaki yerini koruyor.  Avrupa'nın ana gayrimenkul pazarlarındaki birincil varlık rekabeti, yatırımcıları getiri arayışıyla İrlanda ve İspanya gibi toparlanan pazarlara, bölgesel merkezlere ve ikincil gayrimenkul stokuna yöneltiyor.

İstanbul ilk 10’da

İstanbul, güçlü bir ekonomiyle desteklenen ve hızlı büyüyen bir pazara sahip olduğu için genellikle yatırımcıların favori şehirlerinden olmayı 2014 yılı için de sürdürüyor. Bunun yanı sıra, 75 milyonluk genç ve hızla büyüyen nüfusuyla Türkiye, demografisi bakımından da oldukça cazip. "Refah düzeyinin yükselmesi " ve "orta sınıfın kendisini yeniden tanımlamasının" ülkeyi perakendecilik bakımından da cazip kıldığı düşünülüyor.

İstanbul’da kaliteli varlık bakımından eksiklikler olması ise pek çok uluslararası yatırımcının yatırım yapmaktan vazgeçmesine yol açabilecek bir risk oluşturuyor. Araştırmaya göre, Türkiye'de fiyatlandırmalar henüz istikrarlı bir baza oturmuş değil ve büyük ölçüde konuma ve yeni geliştirilen projelerin niteliğine dayanıyor. Ankete katılanlar Türkiye’de “fiyatların çok yüksek olduğunu” ve “politik istikrarın geleceğinin de bir sorun olarak görülmesinin bir risk olduğunu” belirtilirken 2012 yılında yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar sonucunda özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olduğunun altını çiziyorlar.

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu raporda öne çıkan sonuçları şöyle değerlendirdi: 

“Raporun geneline bakıldığında geçen yıl başlayan iyimser hava belirtilerinin bu yıl artık sektör paydaşları tarafından somut olarak dillendirilmesi Avrupa gayrimenkul sektörünün geleceği açısından son derece önemli ve umut verici. Ankete katılan ve görüşme yapılan sektör oyuncularının bu iyimser ortamda ısrarla altını çizdikleri konu ise yatırım yapılabilecek “birincil kalitede” gayrimenkul varlıklarının azlığı ve bunun yaratacağı bir “gayrimenkul savaşı” ortamı. Konuya bu yönü ile baktığımızda yatırımcıların iyimser olmalarına karşın önemli bir ihtiyatlılıkla, hala risk almayacak gayrimenkul yatırımlarına yönelme eğiliminde olduklarını anlıyoruz. Belki de bu sebeple daha önceki yıllarda sıralamalarda çok daha yüksek seviyelerde yer alan İstanbul’un bu yıl biraz da olsa gerilemesini doğal görmek gerekiyor. Verilen genel mesaj İstanbul özelinden Türkiye gayrimenkul piyasasının Avrupa’nın önemli bir parçası olduğu ancak “risk” ve “kaliteli varlık stoku” açısından yatırım için hala ilk planda düşünülmediği şeklinde yorumlanabilir. Orta ve uzun vadede, yeterli kaliteli stok ve işlem sıklığının da artması ile yeni bir uluslararası yatırım dalgasının gelmesini beklemek çok da hayal olmaz.”    

ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur, ise şu değerlendirmede bulundu:

“Bilindiği gibi, Urban Land Institute(ULI), dünyanın en önemli gayrimenkul örgütü.  Türkiye de, ULI’nin en önem verdiği ülkelerden biri. ULI’nin her yıl PwC ile birlikte hazırladığı Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa Raporları da, sektörün önünü görmesine yardım eden en önemli dokumanlardan biri. 2014 Raporu, bir yandan sermayenin güvenli limanlara yöneldiğine işaret ederken, diğer yandan da yatırımcının her geçen gün daha fazla risk alma eğilimini ortaya koyuyor. Dublin gibi, iki yıl önce radarda bulunmayan bir pazarın bu yıl Avrupa’da ikinci sırada yeralması, bunun bir göstergesi.  Dublin’in bu yükselişinin yanında üç yıl önce birinci sırada bulunan İstanbul’un derece kaybetmiş olması, bir yanıyla dünya krizi sonrası yatırımcının yönelimlerinin bir sonucu iken, Türkiye olarak bu yatırım fırsatlarını iyi değerlendirip değerlendiremediğimiz, üzerinde önemle durmamız gereken bir hususu oluşturuyor. Kredi notu yükselmiş, gayrimenkulde üst sıralarda yeralan Türkiye’nin yeterli yatırım çekemediği bir gerçek. Bunun nedenlerini iyi analiz etmemiz gerekli.”

Raporda öne çıkan diğer sonuçlar

Avrupa’da uygun varlık arayışı

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2014'e göre, katılımcıların yüzde 71'i satın alınabilecek uygun varlıkların bulunmaması durumunda 2014'teki faaliyetlerinin bundan etkileneceğini belirtiyor. Artan rekabetin bir sonucu olarak, katılımcıların yüzde 59'u, Avrupa'daki çekirdek pazarlardaki birincil gayrimenkullerin şu anda yüksek şekilde fiyatlandırıldığına inanıyor.

Raporda, yatırımcıların getiri arayışıyla gittikçe daha fazla risk alabildiğinin altı çiziliyor. Bundan en çok faydalanan ülkelerden biri de, geçen yılki raporda 20. sıradayken şehir yatırım sıralamalarında çarpıcı bir şekilde yükselerek 2014'te ikinci sırada yerini alan İrlanda’nın başkenti Dublin oldu.  Dublin'in gayrimenkul pazarı, iki yıl önce yatırımcılar arasında "tercih edilmeyen" bir konumdayken, yurt içindeki ve yurt dışındaki yatırımcıların fiyatlandırma seviyeleri ve İrlanda'nın iyileşen ekonomik görünümünden etkilenmesiyle Avrupa'daki en canlı pazarlardan biri haline geldi. Rapor'a göre, katılımcıların yüzde 51'i şu anda İrlanda'da büyük satın alma fırsatları görüyor.  Uluslararası sermayenin ağırlığı, yatırımcıları İspanya gibi diğer toparlanan pazarlara da yönlendiriyor. Raporda, katılımcıların yüzde 67'sinin şu anda İspanya'da iyi satın alma fırsatları olduğuna inandığı belirtiliyor. Ancak, bu konuya daha temkinli yaklaşan yatırımcılar ise, borç almanın oldukça zor olduğu ve pazarın büyüdüğüne dair herhangi bir işaret olmadığı sürece yatırım yapmanın riskli olduğu görüşünü savunuyor.

Bölgesel merkezlerdeki ikincil gayrimenkullerde yüksek kazanç

Çekirdek varlıkların etrafındaki bu rekabet; Londra, Münih ve Paris gibi temel Avrupa pazarlarında birincil varlıkların ötesini hedefleyen yatırımcıların artmasına da neden oluyor.  Örneğin, Münih'teki ofis yatırımcıları yaklaşık yüzde 4 oranında kazanç sağlayabilirken, Stuttgart gibi daha küçük Alman pazarlarına yatırım yapmak isteyenler yüzde 6,5 oranına kadar kazanç sağlayabiliyor.           

Yatırımcılar, ana pazarlarda, cari nakit akışları iyi olan ya da dikkatli bir varlık yönetimiyle çekirdek varlığa dönüştürülebilecek ikincil gayrimenkuller edinmeyi de hedefliyor.    Bu "Varlık Savaşlarının" ilginç bir sonucu olarak, yatırımcılar, gittikçe geliştirmeyi portföylerine kaliteli varlıklar eklemenin bir yolu olarak görüyor. Rapor, katılımcıların yüzde 71'inin mevcut stoktan satın alma yerine geliştirme faaliyetinin birincil emlak edinmenin cazip bir yolu olduğuna inandığını gösteriyor.

Avrupa’da sermaye artıyor

Raporda, 2014 yılında, Avrupa'nın gayrimenkul pazarlarına önemli ölçüde sermaye girişi olacağının altı çiziliyor ve katılımcıların yüzde 71'i bu yıl yeniden finansman için öz kaynakta ya da yeni yatırımda artış olacağına inanıyor. Öz kaynakların bir kısmı yurt içinden olsa da, özellikle Asya'daki devlet fonlarından yapılan önemli miktarlardaki yatırımların devam etmesi bekleniyor. 2014 yılında katılımcıların yaklaşık yüzde 80'i Asya Pasifik'ten, yüzde 67'si ise Amerika'dan Avrupa gayrimenkul piyasasına gelen sermayenin artacağına inanıyor.    

Araştırmaya göre gayrimenkul sektöründe borç bulma imkânı da gelişme gösteriyor. Katılımcıların yüzde 51'i yeniden finansman veya yeni yatırımlar için borç bulma imkânının bu yıl artmasını beklerken, yüzde 15'i daha da azalacağına inanıyor. Ancak, katılımcılar ekonomik kriz öncesi seviyelerdeki gibi dramatik gelişmeler. Yüzde 90 oranla bu yıl borç bulma imkânlarının artacağına inanan İngiltere, bu bakımdan en iyimser ülke. Avrupa ve Benelüks ülkeleri ise borç bulma imkânları bakımından daha temkinli bir yaklaşım sergiliyor.