İstanbul gayrimenkulde Londra’dan pahalı mı?

Londra'da yeni üretilen projeler, İstanbul’un fiyatlarının gerisinde kalmasıyla dikkat çekiyor. Bölgede 330 bin Sterlin’e kadar inen fiyatlar Türk yatırımcının Londra'ya iştahını kabartıyor. Birleşik Krallık emlak geliştirme sektörünün önde gelen şirketlerinden Barratt London'ın uluslararası satış ve pazarlama direktörü Stuart Leslie ile Türkiye'den İngiltere’ye emlak yatırımlarındaki artışı, bunun nedenlerini ve Türkiye hedeflerine ilişkin soruları yanıtladı.  

Capital'den Özlem Aydın Ayvacı, Barratt London'ın uluslararası satış ve pazarlama direktörü Stuart Leslie ile Türkiye'den İngiltere’ye emlak yatırımlarındaki artışı, bunun nedenlerini ve Türkiye hedeflerini konuştu.

Yakın zamanda JLL’in araştırmaları Londra ve Manchester kıyaslaması yapmıştı. Manchester yükselen bir değer mi? Londra değer mi kaybediyor?

Öncelikle bir tane Londra var. Manchester ikinci kademe ve büyüyen bir şehir ama nüfus olarak Manchester yalnızca Londra’nın bir banliyösü. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde Manchester düşük fiyatlar ve yüksek kira getirisi olduğu için basından çok ilgi gördü. Fakat geçtiğimiz 18 ay içinde Londra, kira getirilerini yüzde 30’un üzerinde artırdı. 1. ve 2. bölgenin dışına çıktığımız için fiyatlarımız 330.000 Sterlin’e kadar indi. Geçtiğimiz hafta Dubai’deydim. Oradaki acente hem Manchenster hem Londra’dan evler satıyor. Müşterilerine şöyle söylüyorlar: Londra’da Barratt’tan Manchester ile aynı fiyata satın alabilirsiniz. Bütün ülkenin ekonomisinin yüzde 68’i Londra’da. Yatırımcılar ve alıcılar için en önemli noktalardan biri de yerel yönetimin ulaşım ağına sürekli yatırım yapması.

Yatırım amaçlı gayrimenkul alan müşterilerinizin ihtiyaç için alanlara göre yüzdesel oranı nedir?

Tarihsel olarak Barratt Homes ürünlerinin yüzde 95’ini o evin içinde yaşayacak aileler satın alıyor. Ama Barratt London iş planını 3. ve 5. bölgelere kaydırınca ki burada amacımız yine ilk kez ev alacaklara hizmet sunmaktı. Fakat yüzde 6,8’e kadar yüksek kira getirisi ve giriş değeri veya maliyeti de düşük olunca yatırımcılar kendileri gelmeye başladı. Şu anda yaklaşık olarak yüzde 55 yatırımcı yüzde 45 oturma amacıyla satın alanlar diye ayırabiliriz.

Londra kaç bölgeye ayrılıyor?

Ulaşım hattında 6 bölge var. Her bir projede araziyi nasıl seçtiğimize dair temel birtakım ölçüm yöntemlerimiz var. Bir kere, tren veya metro istasyonundan 10 dakikalık yürüme mesafesinde ve bu projelerin hepsinin Londra’nın merkezine 25 dakika bir yolculukla ulaşılabilen yerler olmasına dikkat ediyoruz. Örneğin, Bermondsey Heights 2. bölgede Londra Köprüsü yakınındaki Canary Wharf’a yakınken, 5. bölgedeki Hendon Waterside Thameslink’e yakın, Thameslink doğrudan Londra’nın merkezine giden bir tren. Yine 5. bölgedeki Hayes Village ise Heathrow Havaalanına’na yakın ve yeni Elizabeth tren hattı üzerinde yer alıyor. Elizabeth hattından önce Hayes Village’dan Londra’nın merkezine gitmek 55 dakika sürüyordu. Elizabeth hattı 10 yılda inşa edildi ve geçtiğimiz yıl hizmete açıldı. Şu anda merkeze 22 dakikada gidebiliyorsunuz. Yani bir anlamda şehir büyürken daha kompakt bir hale de geliyor diyebiliriz.

Bütün bu projelerde merkeze ulaşma süresi 20-25 dakika civarında mı?

Evet ama bu çok özel. Wembley Park Gardens projesi hemen tren istasyonun yanında ve 5. Bölge’de olmasına rağmen 1. Bölge’den sadece 12 dakika uzaklıkta yer alıyor.

Bu bölgelerde gayrimenkul yatırımcıları için kiracıların nitelikleri nedir?

Arzu Uygun: Unique London olarak Londra’da faaliyet gösteriyoruz ve son yıllarda Barratt London için en çok satışı yapan Türk acentesiyiz. Barratt London’ın Türkiye’deki bütün satışları Unique London üzerinden yapılıyor. A’dan Z’ye bütün hizmetleri sunuyoruz. Portfolyo seçiminden işlem tamamlanana kadar bütün süreç içinde her türlü desteği veriyoruz. Birlikte çalıştığımız avukatlar ile başarılı bir şekilde satın alma tamamlandıktan sonra kira yönetimi, mobilya seçimi gibi konularda müşterilere yardım sunuyoruz. Kiracı portfolyosü açısından bu bölge diğer bölgelere pek bir risk teşkil etmiyor. Buradaki bankalar finans sisteminde bir gecikmeniz var mı diye bakıyor. Emlakçılar kiraya verirken banka sistemini görebiliyorlar.ç Geç ödenen fatura var mı, vergi borcu var mı, taksit gecikmesi var mı gibi bilgilere ulaşabiliyorlar. İnanılmaz bir sistem. Birisinin Londra’da kirayı ödememesi için birkaç sebep var. Bir tanesi gerçekten aklını yitirmiş olması. İkincisi, sokakta yaşamaya niyetleniyor olması çünkü bir daha kiralık ev bulması pek mümkün olmayacak. Ya da ülkeyi terketmesi lazım. Biz zaten kiralama hizmetimiz içine kira tahsil sigortası da yapıyoruz. Diyelim ki kiracı kirasını 2 ay üst üste ödemedi hemen sigorta işin içine giriyor ve ödemeye başlıyor. Dolayısıyla yatırımcının riski çok düşük hatta yok diyebiliriz.

Londra’da gayrimenkul yatırımının cazibesi bugün nedir ve gelecekte ne olacak? Çünkü gayrimenkulun uzun vadeli bir yatırım aracı olduğunu söyleyebiliriz.

Stuart Leslie: Londra piyasasının binlerce yıllık bir geçmişi var. Geçtiğimiz 40 yıllık kayıtlara bakarsak, ortalama gayrimenkul yatırım getirisinin yıllık yüzde 9,5 olduğunu görüyoruz. Bu çok uzun süredir devam eden bir trend ve Londra piyasasının sağlamlığını, dayanıklılığını gösteriyor. Brexit olsun, COVID olsun, bütün bu krizlere rağmen kazandırmaya devam ediyor. Bunun temel nedeni de konut arzının düşük olması. Örnek olarak geçen yıl Londra 550.000 net göç aldı. Sektör olarak Londra’da yılda 120.000 konut inşa edilmesi hedefleniyor. İngiltere’nin en büyük inşaat firması olarak yılda 1.700 konut inşa ediyoruz.

Bunların hepsi yeni proje mi?

Evet, hepsi yeni proje. Önümüzdeki yıl dört yeni projemiz daha olacak.

Projelerde toplam kaç konut olacak?

Bu yeni projelerde yaklaşık 2.000 konut olacak. Hayes Village’da 1.500, Eastman Village 2.000 konut olacak.

Şu an sekiz projede mi satışlar devam ediyor?

Evet.

Bu projelerde toplam kaç ev satılık?

Yaklaşık 600 kadar. Her bir projeyi aşamalar halinde inşa ediyoruz. Mesela bu proje 10 yıldır devam ediyor ve 8 yıl daha devam edecek. Ama geçtiğimiz yıl başlattığımız Bermondsey Heights projesi 2 yılda tamamlanacak. Yani farklı farklı projeler var. Fakat toplamda Londra için olan konut talebini karşılayamıyoruz. O yüzden piyasanın temelleri kuvvetli. Neden yatırımcılar şimdi yatırım yapmalı? Öncelikle, Moodies diye bir kredi değerlendirme kuruluşu var. 2 hafta önce İngiltere ekonomisine getirmiş oldukları temkin puanını kaldırdılar. Son 2,5 yıldır faiz oranları artıştaydı, şimdi stabilize oldu. Mortgage için kredi alma oranı çok hızlı bir şekilde azalıyor. İngiltere enflasyon oranı geçtiğimiz iki yıldır yükseliyordu ve geçtiğimiz hafta yarıya düştüğü açıklandı. Bunlar ekonomi için çok iyi göstergeler, bir büyüme başlayacağını gösteriyor. Bu yüzden şu an yatırım için doğru zaman.

Mortgage faizleri düştü mü?

Evet. Londra bütün dünyanın yatırım yaptığı bir şehir olduğu için orada kredi faizlerinde düşüş yaşandığı an piyasa hemen ertesinde hızlanmaya başlıyor. Altın borsası gibi düşünün. Bu çok önemli bir indikatör. O yüzden şu an yatırım için uygun zaman olduğu söyleniyor çünkü bir ay sonra artık inanılmaz bir taleple karşılaşılacak. Stok çok az olduğu için piyasa çok hızlı tepki veriyor.

Şu an Londra’nın toplam konut arzı nedir?

Biz her yıl 1.700 konut teslim ediyoruz. Bu rakam İngiltere’de toplam 70.000 civarındadır. Her yıl 50.000 kadar konut eksikliği oluyor.

Hedef yılda 120.000 konut değil mi?

Hükümetin konut sektörü için koyduğu hedef 120.000.

Türkiye pazarını tanıyor musunuz?

Biz Türkiye’ye yıllardır geliyoruz. Arzu Hanım ve Unique London ile bir ortaklık kurduk. Amacımız burada bizim piyasa faaliyetlerimizi yürütecek bir Türk temsilcimiz olmasıydı. Bu ortaklığı talebi gördüğümüz için kurduk. Konuştuğumuz herkes yatırım veya çocukları için konut almak istiyor.

Fiyatlar nasıl?

Fiyatlar 300.000 £’dan başlıyor. FTSE-100 şirketleri arasındayız. 4,2 milyar pound’luk bir pazar değerimiz ve 1,2 milyar pound nakitimiz var. Her bir projeyi finanse edebiliyoruz. Biz müşterilere bir ödeme yapısı sunuyoruz. Başta yüzde 10 depozito yatırıyorlar, geri kalan yüzde 90’lık kısmını teslim alınca veriyorlar. Müşteri diyelim ki bir projeden konut satın aldı. 2-3 yıl sonra tamamlanıyor.

Türkler İngiltere’den mortgage kredisi kullanabiliyorlar mı?

Evet, kullanabiliyorlar. Burada yüzde 10-90 oranı önemli. Öncelikle, satın alınan fiyat sabit kaldığı için yatırım avantajı kazanıyorsunuz. İkincisi, projenin tamamlanacağına dair bir garanti var. Hissedarlarımıza başarılı olduğumuzu rapor etmek için paraya ihtiyacımız var.

Türkiye’de biliyorsunuz insanlar projeye bütün parayı vererek girer. Orada bu rakam sadece yüzde 10 ve arada bir ödeme de yok. Geriye kalan kısmı anahtar tesliminde ödüyorsunuz. Londra’da projeden Mortgage’a başvuramıyorsunuz. Anahtar tesliminden 6 ay önce başvurmanız gerekiyor. Şu anda faizler yüksek bu yüzden yatırımcılar genelde nakit yoluna gidiyor. yüzde 10-90 oranı ve aradaki 2 yıl fark onların para bulması için yeterli bir süre oluyor. Bu yüzde 10 oranı da MHBC tarafından garanti ediliyor ve dolayısıyla burada sıfır risk olduğunu söyleyebiliriz. Fiyat sabit kalıyor, 2-3 sene sonra evlerini teslim alıyorlar.

Değişen bir trend var, faiz oranları düşecek. Yani konut alımını şimdi garanti altına alıyorsunuz ki iki yıl sonra faiz oranları daha da düşük olacak.

Uçuk kiralar konut piyasasını durdurdu!

'Konut politikaları, toplumsal ihtiyaca göre oluşturulmalı'!

Konut yatırımcısının yeni limanı KKTC!