İstanbul ile Londra arasındaki konut fiyatı farkı 20 yılda kapanacak!

2015'te 700 milyon TL ciro elde eden İnanlar inşaat, müşteri memnuniyetine önem vererek hızlı büyümeyi hedefliyor. Net satış gelirini 2014 yılında yüzde 258,6 oranında artırarak Fortune 500 listesine 305'inci sıradan giriş yapan İnanlar İnşaat, hızlı büyümesini bu yıl da sürdürdü. 2014 yılını 485 milyon TL ile kapatan şirket, 2015'te net satış gelirini 700 milyon TL'ye çıkardı. Yani yaklaşık yüzde 45'e yakın büyüdü. 

İstanbul-Laleli'de İnan İnşaat adıyla 1965 yılında yola çıkan şirket, 51 yılda toplam 220'nin üzerinde projeye imza attı. Villa projelerinden modern çarşılara, gökdelenlerden apartmanlara, okullara, hastanelere kadar her türlü yapı İnanlar portföyünde yer alıyor. "İnanlar olarak değişmeyen makro hedefimiz ve vizyonumuz, merkezinde insan olan doğru yaşam alanları ile geleceğe değer katmak yönünde" diyen İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan sözlerine şöyle devam ediyor: "Başarımızın ardında; akıl ile üretilen stratejilerin yanı sıra yüreğimizle belirlediğimiz ilkelerimize sadık kalmamızın büyük payı var." 

Yılda 2 bin konut ve işyeri üretip satan İnanların projelerinde satışların yüzde 80'i bina bittiği zaman gerçekleşirken, kalan yüzde 20'si ise ortalama bir yıl içinde satılıyor. İnanlar İnşaat özellikle yabancılara yaptığı satışlarla da dikkat çeken bir şirket. 2013 yılında satışlarının yüzde 15'ini yabancılar oluştururken bu oran 2014 yılında yüzde 30'a, 2015'te ise yüzde 50'ye çıkıyor. Bunu neye bağladıklarını sorduğumuz İnan, "Yabancıyı iyi takip ediyoruz. Ayrıca repütasyon ve beş yıl garanti veriyor olmamızın da payı büyük. Müşteriye daha saygın davranıyoruz. İlerlemeleri her ay, yabancı müşteriye gönderiyoruz. Ödemeleri yapamazlarsa belli imkanlar sağlıyoruz. Gerekirse Türkiye'den kredi bulun diyoruz" diyor.

Çok fazla reklam veren bir şirket olmadıklarına da vurgu yapıyor: "Ciromuza göre verdiğimiz reklam miktarı çok düşük. Yıllık 3-3,5 milyon TL gibi bir tutar. Örneğin televizyon reklamları gibi pahalı seçenekler yerine daha etkin reklam veriyoruz. Başarımızın altında, malımızı sattıktan sonra beş yıl peşinde koşuyor ve müşterimizin her tür şikayetini yerinde, anında karşılıyoruz olmamız yatıyor. Müşteri memnun olduğu zaman zaten ağızdan ağza reklamımızı yapıyor. O sebeple satışlarımızın yaklaşık yüzde 50'sini eski müşterilerimiz oluşturuyor. Bu da çok fazla reklam vermemizi gerektirmiyor." 

İstanbul'da konut fiyat artışı hızı, Anadolu şehirleri ile kıyaslanamayacak derecede yüksek devam ediyor; yüzde 30'a yüzde 10 civarında. Bu durum konut sektörü açısından sürdürülebilir görünmese de, İnan İstanbul'da fiyat artışlarının Londra ile eş düzeye gelinceye kadar devam edeceğini söylüyor; "Şu an Londra ile İstanbul arasında bire altı fiyat farkı var. Bu fark tahmin ediyorum 20 yıl içinde kapanacaktır. Yani İstanbul 20 yıl boyunca her yıl, enflasyonun üzerinde, yüzde 10-20 arasında bir artı geliri yatırımcısına sunacak. Burada esas önemli olan İstanbul'un nüfusu arttıkça daha yaşanabilir bir kente dönüşmesi için makro planlar yapılması." 

Serdar İnan'ın sadece şirketi için değil, İstanbul için de çeşitli makro projeleri bulunuyor. Altın Çağ isimli projesine göre, İstanbul etrafındaki 11 kentle birlikte 30 milyon nüfusu taşıyabilecek, içinde iç denizi, ormanları, gölleri, sosyal donatı alanlarıyla büyük bir mega kent olmalı. İnan, "Bunları yapmadan kentin içini dolduran yöneticiler, İstanbul'a haksızlık ediyor" diyor. Buna bağlı olarak devam eden kentsel dönüşüm projelerinin de mega kent fikrine uygun gelişmediğinden bahsediyor İnan,İnanlar İnşaat'ın şu an devam eden 16, önümüzdeki yıl başlayacak ise 14 projesi bulunuyor. 16 projeden yedisi ise kentsel dönüşüm kapsamında. 

"Kentsel dönüşüm projeleri yeterli değil. İstanbul'u bir Anadolu kenti olarak düşünmemek gerek. Kent, 1980-90'lı yıllarda plansızlık yüzünden gecekondulaştı. Kentsel dönüşüm adalarında da sosyal donatı alanı düşünmeden; eski binaları yıkıp yerine yeni binalar yapmaktan başka şehre çok katkısı olmayan bir dönüşüm planı izliyoruz. Gecekondular apartman kondular haline geliyor. Benim deyimim kentsel kondu" diyen İnan kentsel dönüşümde kritik derecede önemli bulduğu bir noktaya dikkat çekiyor: "Adalarda mülkiyet kamurlaştırmasının devlet tarafından yaptırılması gerekiyor. Ada bazında, küçük ya da büyük parseli olan ya da çatı katı, kaçak katlar, örneğin bir diğerine göre iyi manzaraya sahip olanlar var. Dolayısıyla bir şekilde hisselendirilemiyor. Bunların devlet tarafından ekspertizler vasıtasıyla fiyatlandırılıp o fiyatlar üzerinden ada bazında hisselendirilmesi ve hisselendirilen kentsel dönüşüm adasında, insanların bu hisseye karşılık müteahhitlerle anlaşma yapması gerekiyor. Bu sağlanamadıkça, kör dövüş devam ediyor. İyi müteahhit ve firmalar da maalesef kentsel dönüşüm adalarından kaçıyorlar."

İnanlar İnşaat 200-300 kişinin olduğu adalarda imalat yapmaktan kaçmıyor. Kentsel dönüşümde yaptıkları işler, ya fabrika binalarını ya da Bağdat Caddesinde 20-24 dairelik yerleri dönüştürmekten ibaret. "Bahsettiğim adalardan uzak durmamın yegane sebebi mülkiyet anlamında adalardaki sorunların çözülmemesi. Devlet, Şehircilik Bakanlığı eliyle kentsel dönüşüm adalarını hisselendirirse, iyi firmaların da bu adalarda imalata başladığını göreceğiz" diyor İnan. 

Kentsel dönüşümde kullanılacak gayrimenkul sertifikası ile ilgili detaylar yakın zaman önce Başbakan Ahmet Davutoğlu'nun açıklamalarıyla ortaya çıkmaya başladı. Yeni finansman modeliyle, devlet güvencesinde borsada işlem görecek konut projelerinden metrekare bazında hisse satın alınabilecek. "Gayrimenkul sertifikası" adı altında işlem görecek olan hisseler, istendiği zaman paraya çevrilebilecek veya proje tamamlandığında alınan hisse oranına göre konut sahibi olunabilecek. "Bu modeli yararlı buluyorum. Ama devletin hukuki altyapısını doğru yapması ve istişarelere açık olması gerekiyor" diyen İnan geçmiş başarısızlıkların tekrarlanmaması için bir öneride bulunuyor: "Metrekare sertifika sistemine bir an önce başlamak gerekiyor. Fakat Türkiye'de bir kanun çıktığında hemen 81 vilayette işlerlik kazanıyor. Halbuki bir pilot şehir seçilse ve o kanunlar o pilot şehirde denense, gerekli revizyonlardan sonra uygulamaya konsa, faydasını çok daha hızlı görürüz. 

Türkiye'de gayrimenkul alanında son dönemde üç önemli kanun çıktı: 2B, kentsel dönüşüm ve yabancıya satış. Üçünde de birtakım mahsurlar olduğu için tam anlamıyla verim alınamadı. Devlet, parasını ciddi anlamda toplayıp kasasına koyabilmiş değil." 2016 yılında, Seyrantepe, Atakent, Basın Ekspres, Alemdağ, Bağdat Caddesi, Beylikdüzü, Sarıyer, Zekeriyaköy ve Kartal'da yeni projelere başlamayı planlayan İnanlar İnşaat önümüzdeki yıl 1 milyar TL ciro hedefliyor. "Gayrimenkul Türkiye'nin petrolüdür. Marka değeri yüksek şehirler üretebilirsek Körfez ülkeleri, Ortadoğu, Asya, Balkanlar, Kafkasya ülkelerinden Türkiye'ye akın olur" diyen İnan, konut yatırımcıları için de birtakım tavsiyelerde bulunuyor: "Şu an İstanbul'da aldığınız en kötü gayrimenkul bile konut kredi oranlarının rahatça üzerine çıkıyor. Temelden alırsanız, vasat bir proje bile olsa, bittiğinde yüzde 40-50 prim yapar ve dolayısıyla ciddi kârlar elde edebilirsiniz. Türkiye'de başka hiçbir ticari alanda böyle bir kâr yok. Böyle bir kârlılık için de bankaya biraz fazla faiz ödemiş olmanın çok önemi yok."

Fortune