İstanbul iş dünyasının atardamarları

Türkiye'de, ofis piyasanın gelişim göstermesi yabancı firmaların gelmesi ile başlamıştır. Özellikle İstanbul ofis piyasasında önemli bir hareketlilik yaşanmış olup, bu dinamizm kira rayiçlerine de yansımıştır. İstanbul'da yer alan belli başlı ofis alanları , Maslak- Zincirlikuyu-Taksim hattı, Havaalanı, Kavacık, Kozyatağı, Altunizade, Ümraniye gibi bölgelerde toplanmıştır. Maslak, Etiler, Levent, Şişli, Gayrettepe, Taksim; Kozyatağı ana ofis bölgeleri; Havaalanı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye ise ikincil ofis alanları olarak değerlendirilebilir. Maslak Zincirlikuyu hattı yeni ve diğer bölgelere göre daha donanımlı binalardan oluşan ofis stokunun yer aldığı, buna bağlı olarak kira değerlerinin en yüksek, boşluk oranlarının ise en düşük olduğu bölgedir. Bu bölgedeki ofisler genellikle hizmet ,finans sektörü ve uluslararası firmalar tarafından tercih edilmektedir

Altyapı eksik!
Havaalanı bölgesi, havaalanı yakınında bulunun ofis alanlarıyla birlikte İkitelli bölgesine kadar uzanan yolun her iki tarafında yer alan ofis binalarının oluşturduğu bölgedir. Burada yer alan binaların altyapı eksikleri sebebiyle, daha az tercih edildikleri görülmektedir. İstanbul'un iki ana ulaşım yoluna yakın olmalarına rağmen metronun İkitelli ve Güneşli bölgelerine henüz ulaşamamış olması ve Anadolu yakasına olan uzaklığı nedeni ile bu bölge çok tercih edilmemektedir. Anadolu yakasında yer alan Kavacık ve Kozyatağı bölgeleri Avrupa yakasındaki ofis binalarına alternatif olarak kullanılmakla beraber, talep düşüklüğü fiyatların belli bir düzeyin üzerine çıkamamasına sebep olmakta, dolayısıyla boşluk oranları konu olmaktadır. Bu bölgede yer alan ofislerin kira avantajları olmasına karşın ulaşım ve alt yapı düzeni, tercih noktasında sorun yaratmaktadır. Son dönemlerde Anadolu Yakasında Ümraniye Bölgesinde yeni ofis arzının olduğu görülmektedir. Bu bölgenin ilerleyen dönemlerde ulaşım olanaklarının artmasıyla hızlı bir gelişim sürecine gireceğini düşünmekteyim. Kira rayiçlerinde Levent-Etiler bölgelerinin ulaştığı değerler Avrupa'daki pek çok şehirdeki metrekare fiyatlarının üzerine çıkmaktadır. Talebin ve dolayısıyla fiyatların oluşmasında ofis binalarının kiracı miksi, işletimi, ofis başına düşen otopark alanı, asansör sayısı lokasyondan sonra aranan nitelikler olarak gündeme gelmektedir.

Arsa arzı sorun
Merkezi lokasyonlardaki ofis talebini karşılamak üzere oluşturulacak projelerde arsa arzı geliştiricilerin karşısına önemli bir sorun olarak çıkmaktadır. Özellikle yabancı yatırımcılar ana arterlerdeki getiri oranlarından dolayı konu bölgelere fokuslanmaktadır. Ancak tek merkezlilikten, çok merkezliliğe giden İstanbul'da her alt merkez kendi etrafında iş alanları yaratmakta olduğundan; gelecek dönemlerde merkezi lokasyonlarda imkansızlık yaşayan firmalar alternatif alanlarda ihtiyaçlarını gidermeye çalışacaklardır. Şehrin çeper noktalarında oluşturulması planlanan yeni cazibe merkezleri ticari piyasaların gelişimine de önemli katkılar sağlayacaktır. Bu yüzden merkezi iş alanlarının yükünü azaltan potansiyel alt merkezlerin İstanbul'un iki ucunda gelişiminin artarak devam edeceği kanaatindeyim.