İstanbul'daki ana alışveriş caddeleri Kovid-19'dan nasıl etkilendi?

Cushman - Wakefield Türkiye, 'İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunun 7'ncisini yayınladı. Raporda, İstanbul'un ana cadde pazarına Kovid-19 salgının etkileri açıklandı. 

İşte Cushman - Wakefield Türkiye'nin raporu...

Cushman - Wakefield, İstanbul Alışveriş Caddeleri raporunun yedinci yayımını sunmaktan memnuniyet duyar. İstanbul alışveriş caddelerinde perakende pazarı dinamiklerini anlamak amacıyla şehrin en gözde üç ana caddesi için seçilmiş gösterge ve parametreler yıllık bazda analiz edilmiş olup, sonuçlar bir önceki yılın aynı dönemine göre karşılaştırılarak alışveriş caddelerindeki genel perakende eğilim ve dinamiklerini yansıtmak için yorumlanmıştır. Seçilen gösterge ve parametreler; perakende arzı, yıllık kiralama hacmi, gerçekleşen yeni perakendeci girişleri, perakende kategori ayrımları, ulusal/uluslararası markalar açısından perakende değişimleri ve cadde yaya trafiği sayımları olmaktadır. İstanbul’daki başlıca ana caddelerin özellikleri aşağıdaki gibidir:

1. Avrupa Yakası’ndaki İstiklal Caddesi, İstanbul’un en ünlü ana alışveriş caddesi olmakla beraber yayalaştırılmış en işlek caddesi olup, çok sayıda ulusal ve uluslararası perakendecilerin yanı sıra kültürel ve tarihi eserlere, müze, tiyatro, restoran ve elçiliklere ev sahipliği yapmaktadır. 

2. Avrupa Yakası’ndaki bir diğer gözde ana alışveriş yeri olan Nişantaşı bölgesi ise Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi olmak üzere dört ana caddeden oluşmaktadır. Nişantaşı hem ulusal hem de uluslararası lüks markaların başlıca merkez bölgesi olmakla beraber bünyesindeki ünlü restaurant ve kafeleri ile de oldukça popüler bir alışveriş bölgesidir.

3. Anadolu Yakası’ndaki Bağdat Caddesi, İstanbul’un en gözde diğer ana caddelerinin arasında en uzun ve çevre nüfusun gelir seviyesinin en yüksek olduğu cadde olmasıyla birlikte, lüks ve üst segment markaların yanı sıra çok katlı mağazacılığın da yer aldığı geniş yelpazede ulusal ve uluslararası markalara ev sahipliği yapmaktadır.

Yönetici Özeti

İstanbul’un üç ana alışveriş caddesinde, bir önceki yıl ön plana çıkan yaya trafiği, özellikle hava koşullarının mevsim normallerinin çok üzerinde seyretmesi ve süregelen indirim dönemleri doğrultusunda caddelere belirgin ölçüde olumlu katkı sağlamıştır. Öte yandan, pandeminin yarattığı olumsuz etki ve beraberinde hafta sonu dahil olmak üzere tekrarlanan kısıtlandırmalar sonrasında ziyaretçi sayısı önemli ölçüde düşüşe geçmiştir. Hafta içi yaya trafiği, geçen yıla kıyasla İstiklal Caddesi’nde yüzde 50’den fazla azalırken Nişantaşı Bölgesi’nde bu düşüş yüzde 40 olarak gerçekleşmiştir. Bağdat Caddesi’nde ise hafta içi kaydedilen ziyaret sayısı diğer gözde alışveriş caddeleri arasında en az düşüşe sahip bölge konumunda olurken, bir önceki yıla kıyasla yüzde 15 azalma gerçekleşmiştir. Hafta sonu yaya trafiği ise, pandemiden kaynaklı ikinci dalganın beraberinde getirilen hafta sonu sokağa çıkma kısıtlandırmalardan ötürü ölçülememiştir.

-2019 yılında yine tüm caddeler toplamında boş olan 85 mağazanın 2020 yılında 41 tanesi kiralanabilmiştir.

-Toplam kiralama işlem sayısı bu yıl kısmi artışa geçerken, metrekare bazında azalma göstermiştir: üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla, 2017 yılında 109, 2018 yılında 139, 2019 yılında 112 ve 2020 yılında 128 olarak gerçekleşmiştir.

-2019 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin yüzde 32’si giyim ve ayakkabı sektörüne aitken, 2020 yılında bu oran işlemlerin yüzde 36’sına denk gelerek en çok işlem gören sektör konumunda olup, yeme-içme kategorisi bir önceki yıla kıyasla yüzde 33’ten yüzde 27’e doğru düşüş gerçekleşmiştir.

-2019 yılında 165 mağazada faaliyet gösteren uluslararası marka sayısı, 2020 yılında azalırken 153 olarak kaydedilmiştir.

KOVİD-19 pandemisi; her üç caddenin toparlanma sürecinde gösterdiği hızlanmayı azaltırken, önümüzdeki dönemde istiklal caddesi popüler günlerine dönme çabalarına devam edecek olup, bağdat caddesi ve nişantaşı bölgesi ise umut vermeye devam edecektir...

İstanbul’un en ön planda olan üç alışveriş caddesinin durum tespitini yapıp önümüzdeki dönemlerdeki performansını öngörmeye çalışırken, göz önünde bulundurulan parametreler; geçtiğimiz yıllardan itibaren etkisini gösteren ekonomik dalgalanmalara ek olarak 2020 yılında pandeminin fiziksel perakendeye olan etkisi beraberinde caddelerdeki ziyaretçi sayısı düşüşü; her üç ana alışveriş caddesinde bulunan perakendecilerin üzerinde süregelen baskıyı belirgin ölçüde artırmaktadır. Bahsedilen önemli belirleyicilerin doğrultusunda, geçen yılın aynı dönemine göre hazırlanan çalışma sonucunda toplanan veriler ile:

1. İstiklal Caddesi, pandeminin sonucu olarak ortaya çıkan ziyaretçi sayısında belirgin düşüş ve boş mağaza sayısının geçtiğimiz yıla oranla artması faktörleri doğrultusunda, geçtiğimiz dönemlere göre, caddeye olan ilgi uzun vadede beklentileri karşılamaya başlayacaktır.

2. Bununla birlikte, toparlanma yönünde İstiklal Caddesi’ndeki en itici güç, geçtiğimiz yıla kıyasla perakendeci yapısının giderek caddenin sosyalleşebilme yönünde hizmet eden bir yapıya evrilmesinin devamlılığının sağlanması olacaktır.

3. Pandeminin kontrol altına alındığı önümüzdeki dönemlerde, yerli ve yabancı firmaların caddede mağaza yatırımlar planlarını devreye alma beklentileri göz önüne alındığında caddenin uzun vadede toparlanma sinyalleri vermesi beklenmektedir. Aynı doğrultuda, kentsel yenileme çalışmalarınının İstiklal Caddesi için azalması, perakendeci yapısının turist profilinden kaynaklı keskin değişimindeki yumuşamasının yanı sıra, güvenlik problemlerinin ve yarattığı önyargının geçtiğimiz yıllara kıyasla asgari seviyeye inmesi de toparlanmaya işaret eden faktörlere yardımcı olacaktır.

4. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nde ise, aynı paralelde azalan yaya trafiğine rağmen, kiralama işlemlerinde kaydedilen kısmi artışın yanı sıra, Nişantaşı Bölgesi’nde az bir oranda artmasına karşın, Bağdat Caddesi’nde boş mağaza sayısında gerçekleşen düşüş beraberinde, yeme-içme sektörüne olan ilginin devam etmesi doğrultusunda her iki ana caddeninin de sosyalleşebilme yönünde. tercih edildiği göz önüne alındığında, her iki bölge de kısmi olarak toparlanmaya yönünde umut vermeyi sürdürmektedirvermeye devam edecek güçtedirler.

5. Her iki bölge için de, ziyaretçi yöneliminin sadece alışveriş yönünde olmaması eğilimi devamlılığını uzun vadede koruyacaktır. Öngörülerin, pandeminin kontrol altına alındığı ve kısıtlandırmaların kalktığı önümüzdeki dönemlerde ziyaretçilerin bu caddeler de haftasonu ve iş çıkışlarında göstereceği talebi ile yeme-içme sektörüne olan ilginin devamlılığını koruyarak geçtiğimiz yıllardaki ivmeyi tekrar kazanacağı yönündedir.

-Yaya trafiği pandeminin etkisiyle üç ana caddede de önemli ölçüde azaldı.

-Kentsel yenileme çalışmalarının yoğunluğunda azalma kaydedilmiştir.

-Bir önceki yıl yeniden ivme kazanan yeme – içme sektörüne olan ilgi büyük ölçüde pandeminin etkisiyle düşüşe geçmiştir.

-2020 yılında, bir önceki yıl boş olan mağazaların yüzde 48’i kiralandı.

-Perakendede ulusal markalar bu yıl da ağırlığını korumaya devam etmektedir.

-Genel olarak kiralama işlem hacmi metrekare bazında ve sayı olarak kısmi artış göstermiştir.

CADDE - METRE

İSTİKLAL CADDESİ

İstanbul’un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2020 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı etkinin öncesinde perakendeci yapısı; orta vadede eski popülerliğini yakalaması adına değişen ziyaretçi profiline ve yoğunluğuna bağlı olarak sosyalleşebilmeye hizmet etme yönünde yeniden yükselişe geçen yeme – içme sektörüne doğru eğilim göstermiştir. Buna bağlı olarak hem dengeye geçen kentsel yenileme çalışmaları hem de minimuma inen güvenliğe bağlı önyargı, caddenin toparlanma sürecine hız kazandığına dair güçlü sinyaller vermekteydi.

Öte yandan, pandeminin ve beraberinde tekrarlanan kısıtlandırmaların; perakende için yarattığı olumsuz koşullar doğrultusunda İstiklal Caddesi’nde neredeyse tüm kategorilerde mağaza arzında azalma kaydedilmiştir. Özellikle; bir önceki yıl ivme kazanan yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde azalma görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2020 yılında da devam etmiştir. 2019 yılındaki boş 11 mağaza, 2020 yılında kiralanmamıştır.

Ana caddeler içerisinde en kalabalık cadde olma özelliğini sürdüren İstiklal Caddesi, bir önceki yıl hava koşullarının normallerin oldukça üzerinde seyretmesinin yanı sıra süregelen indirim dönemlerinin yarattığı büyük etki beraberinde hem hafta içi hem de hafta sonu yaya trafiği belirgin bir yükseliş kaydetmiştir. Bununla birlikte, 2020 yılında ziyaretçi sayısı; birincil olarak pandeminin sebep olduğu olumsuz etkilerin doğrultusunda hafta içinde düşüş göstermiştir. 2020’de hafta içi yaya trafiğinde dramatik ölçüde yüzde 50’den fazla azalırken, üç gözde alışveriş caddesinin arasında oransal olarak en büyük düşüş İstiklal Caddesi’nde kaydedilmiştir.

İstiklal Caddesi’nde, kiralama işlem hacmi; 2020 yılından önce son üç yıldır, metrekare bazında artış gösterirken, sayı olarak benzer seviyelerde kaydedilmiştir. Önceki yıllarda artış eğilimi gösteren toplam arz ve düşüş kaydeden boşluk oranı; 2020 yılında pandeminin doğrultusunda tersi yönde değişiklik göstermiştir. Kiralama işlem hacmi ve sayısı belirgin ölçüde azalırken, boş mağaza sayısında önemli bir artış kaydedilmiştir. Cadde üzerinde, 2020 yılında toplam 22 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı da 23 olmuştur.

Son bir yıl içinde incelenen kiralama işlemlerinin büyük ölçüde yeni kiralamaların oluşturduğu İstiklal Caddesi’nde 22 işlemin 8’i giyim ve ayakkabı (Yargıcı, BG Store, Jimmy Key, vb.), 6’sı yeme-içme (Food Hall, Irish Pub, vb.) kategorilerine ait markalar olmuştur. Bununla birlikte, bir önceki yıl, metrekare bazında Boyner, Defacto ve Özlenir gibi büyük çaplı işlemler 2020 yılında kaydedilmemiştir.

2019-2020 arasında İstiklal Caddesi’den 13’ü giyim ve ayakabı, 7’si de yeme-içme markası olan toplam 25 marka çıkış yapmıştır. New Balance gibi uluslararası mağaza ile Hotiç ve Elle gibi ulusal markalar çıkış yapmıştır. Geçtiğimiz yıla göre kıyaslandığında uluslararası marka çıkışında azalma gözlemlenmiştir. Bununla birlikte, bir önceki yıla göre cadde üzerinde aynı şekilde ulusal markalar ağırlığını korurken, uluslararası markaların cadde üzerinde beklenilen yatırımları pandemi nedeniyle duraksama göstermiştir.

Cadde - Metre 

BAĞDAT CADDESİ

Anadolu Yakası’nın hem en gözde caddesi hem de ana perakende merkezi olan Bağdat Caddesi, İstanbul’un en uzun alışveriş caddesi olma özelliğine sahiptir. 2020 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 343 olan caddede, kentsel yenileme çalışmaları alışveriş caddeleri arasında en yoğun seyretmeye devam ederken bu yıl, sayı metrekare bazında geçen seneye kıyasla düşüş göstermiştir.

Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı pandeminin fiziksel perakendeye getirdiği olumsuz etkilere rağmen bu yıl da azalan eğilimi korumuştur. Böylelikle Bağdat Caddesi son dört yıldır azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında bu kategoride öne çıkmaktadır. 2020 yılında İstanbul’un tüm gözde alışveriş caddeleri için kaydedilen en çarpıcı sonuçlardan biri, geçen sene belirgin ölçüde ivme kazanan ziyaretçi sayısının bu yıl pandemiden ötürü düşüşe geçmesidir. Bu doğrultuda, Bağdat Caddesi’nde de tahmin edilen ortalama ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre, hafta içi yüzde 15 düşüş kaydedilmiştir. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında artış kaydedilmiştir. Perakende mağaza dağılımının da görüleceği üzere artış gösteren kategorilerde aksesuar ve kozmetik ile ev eşyası ve dekorasyon sektörü de yerini alırken, giyim ve ayakkabı kategorisi bir önceki yıla aynı seviyede kaydedilmiştir. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayıları diğer kategorilerde geçen yıla benzer seviyelerde kaydedilmiştir.

Bağdat Caddesi’nde, 2020 yılında kiralama işlem sayısında artış kaydedilmesine karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla daha küçük işlemler gerçekleşirken, kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıla göre azalma kaydedilmiştir. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde yüzde 30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl yüzde 10 oranında sınırlanmıştır.

Toplamda gerçekleşen 55 kiralama işleminin 20’si yeme-içme (Nespresso, Borsa Lokantası, Smallux, vb.) kategorisinden gerçekleşirken, ikinci sırada giyim ve ayakkabı (Mudo, Yargıcı, Penti, Mascioni vb.) kategorisi 13 işlemle yerini almıştır. Diğer kategorilerde gerçekleşen önemli işlemlerin arasında Miele, Paşabahçe, Remzi Kitabevi bulunmaktadır. Bir önceki yıl boş 50 mağazanın yüzde 50’den fazlası 2020 yılında kiralanmıştır.

Cadde - Metre

Bunların yanı sıra, caddeden 2019-2020 arasında toplamda 32 marka çıkış yaparken, giyim ve ayakabı kategorisi 13 adet çıkış yapan marka (COS, Escada, Derishow, Hotiç, Zeki Triko, vb.) ile birinci sırada gerçekleşmiştir. En çok giriş yapan yeme-içme kategorisi, 11 adet ile en çok çıkış yapan markalara (Sütiş, Burger@, eksilen mağaza sayıları ile Caffè Nero ve Saray Muhallebicisi, vb.) ait kategori ile ikincı sırada yer almıştır. Çoğunluğu ulusal optik markaların oluşturduğu 6’sı kozmetik ve aksesuar sektörüne ait olan kategori de sıralamayı takip etmiştir. Çıkış yapan giyim ve ayakkabı markalarının önemli bir kısmı boş mağaza konumunda kalmıştır. Bununla birlikte, yeme – içme kategorisinden çıkış yapan markaların yerine giyim ve ayakkabı, kitap ve müzik kategorisinden ulusal markalar giriş yaparken, bir kısmı da boş mağaza olarak kaydedilmişitr. 2019 yılında boş konumda olan mağazalara 2020 yılında; ek olarak, ev eşyası ve dekorasyonun beraberinde artışa geçen eczane kategorilerinden girişler gerçekleşmiştir.

Bağdat Caddesi üzerinde bir önceki yıla kıyasla giriş yapan markalar giyim ve ayakkabı, yeme – içme başta olmak üzere tüm kategoriler genelinde ulusal markalar ağırlık oluştururken, bir önceki yıla kıyasla uluslararası markaların girişi azalma eğilimine geçmiştir. Bağdat Caddesi üzerinde 2020 yılında lüks marka sayısı bir önceki yıla göre 33 mağaza ile az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise düşüş kaydederek 64’ten 62’ye düşmüştür. Azalışını sürdürmeye devam eden boş mağaza sayısı beraberinde kiralama işlem sayısında gerçekleşen kısmi artışa ve ve inşaat halindeki binaların yoğunluğunun az da olsa azalması olumlu sinyaller vermesine karşın, Bağdat Caddesi; pandemiden kaynaklı azalan yaya trafiği ve uluslararası marka girişinin düşüşe geçmesi doğrultusunda, toparlanma süreci orta vadede hız kazanacaktır.

Bunun yanı sıra, bir önceki yılla beraber tekrar ivme kazanan yeme-içme sektörünün, Bağdat Caddesi’nde bu yıl devamlılığını koruması, alışveriş rutininin beraberinde sosyalleşme alanında ön plana çıkan bir bölge olmasından ötürü, caddede pandemi sonrası öngörülen düzelme ve sonrasında beklenen ivmelenme diğer caddelere kıyasla daha hızlı sağlanabilir. Ek olarak; pandeminin fiziksel perakende üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri azaltmak adına, kullanıcı talebinde yükselen ciro üzerinden kira anlaşmaları taleplerinin karşılanması da toparlanma sürecine katkı sağlayaca önemli bir faktör olacaktır.

NİŞANTAŞI BÖLGESİ

Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi, üst segmentte çok sayıda uluslararası ve ulusal markaya ev sahipliği yapmaktadır. Alışveriş yönünden güçlü dört caddeyi bünyesinde barındıran bölgede, en büyük ve fazla sayıda lüks marka Abdi İpekçi Caddesi’nde yer almaktadır. Bir önceki yıl dramatik yükseliş gösteren yaya trafiğinin, 2020 yılında pandemi nedeniyle kaydettiği düşüş Nişantaşı Bölgesi’nde de etkisini gösterirken, hafta içi yüzde 40 azalma gerçekleşmiştir.

Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen artış bu yıl yerini düşüşe bırakmıştır. Yeme - içme sektörüne ait mağaza sayısında değişim kaydedilmezken, geçen sene itibariyle ivme kazanan yeme – içme kategorisinde kiralama işlemi bu yıl Nişantaşı Bölgesi’nde dengede kaydedilmiştir. Bununla birlikte, kozmetik ve aksesuar kategorisinde ise kısmi artış gerçekleşirken, boş mağaza sayısında son yıllarda süregelen azalma eğilimi 2020 yılında yerini artışa bırakmıştır.

Perakende arzı benzer seviyede, 383 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 24 mağazanın yüzde 60’dan fazlası kiralanmıştır. Kiralama hacmi sayı ve metrekare bazında artış gösterirken, önceki yıllarda ulaştığı seviyeleri yakaladığı gözlenen bölgede, 2020 yılında öne çıkan önemli fark, kiralama işlemlerinin büyük çoğunluğun ulusal markalar tarafından gerçekleşmesidir. Bununla birlikte, pandeminin etkilerinin fiziksel perakende üzerine yarattığı etkilere karşın bölgede kiralama işlem hacminin ve sayısının artışa doğrudan yansımadığı şeklinde bir sonuç ortaya çıkmamaktadır. Bunun başlıca nedeni, bölgede giriş yapan markalar olduğu kadar benzer seviyede çıkış yapan markalarda bulunmasının yanı sıra, düşüşe geçen ziyaretçi sayısı da, İstanbul’un diğer ana alışveriş caddelerinde olduğu gibi Nişantaşı Bölgesi’ni de paralel olarak etkilemiştir. Ek olarak, bölgede inşaat halindeki binaların yoğunluğu geçtiğimiz yıla göre azalma göstermiştir.

2019-2020 içerisinde toplamda 51 kiralama işlemi, 20’si Abdi İpekçi’de, 13’ü Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda, ve 7’si Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşmiştir. 2020 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla kaydettiği artışla Rumeli Caddesi öne çıkarken, Abdi İpekçi’de de kiralama işlem sayısında kısmi artış gerçekleşmiştir.

Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin yüzde 50’si (24 adet) giyim ve ayakkabı kategorisinden markalar (Chanel, Gizia, Nu, John Richardo, vb.) olurken, ikinci sırayı tamamı ulusal markaların oluşturduğu 10 adet işlem ile aksesuar - kozmetik sektörü yer almıştır. Sıralamayı 8 adet işlemle yeme - içme kategorisinden markalar (Gizia Brasserie, Mona, vb.) takip ederken, işlem sayısı olarak bir önceki yıl ikinci sırada yer alan yeme – içme kategorisi 2020 yılında üçüncü sırada gelmiştir. Çıkış yapan kategorilerde ise ilk sırayı aynı şekilde giyim ve ayakkabı (28 adet) sektöründen uluslararası markalar dahil olmak üzere önemli kullanıcılar (Alexander McQueen, Christian Louboutin, Ermenegildo Zegna, Stefanel, vb.) yer alırken, sıralama 7 adet yeme – içme kategorilerden markalar ile 6 adet aksesuar ve kozmetik markası (Atasay, vb.) olarak devam etmiştir. Birinci sırada olan giyim ve ayakkabı sektörü işlemlerinin yüzde 90 gibi belirgin bir oranda ulusal markalar tarafından yapılmış olup, son üç senedir bu oranın giderek artış kaydettiği görülmektedir (2019 yılında kaydedilen oran yüzde 85 olurken, 2018 yılında bu oran yüzde 70 olarak gerçekleşmiştir). 2019-2020 içerisinde Nişantaşı Bölgesi’nde, bir önceki yılda kaydedilen  uluslararası markaların çıkışlarında artış kaydedilirken; bölgede gerçekleşen önemli pazar çıkışları; Alexander McQueen, Christian Louboutin, Salvatore Ferragamo, Ermenegildo Zegna, Stefanel ve Diesel gibi markalar olurken, Chanel markası Abdi İpekçi’de yer değişimi yapmıştır, Nişantaşı Bölgesi, özellikle bir önceki yıl mevsim normallerinin üzerinde seyreden olumlu hava koşulları beraberinde ön plana çıkan yaya trafiği ve düşüş eğilimine geçen boş mağaza sayısı ile İstanbul’un umut vaat eden ana alışveriş bölgelerinden biri olarak kaydedilirken, 2020 yılında pandemiden ötürü kısıtlandırmalar doğrultusunda düşüşe geçen ziyaretçi sayısına karşın, büyük çoğunluğu ulusal markalardan oluşmasına rağmen kiralama işlem sayısında kısmi artış gerçekleşmiştir. Bütün bunlara ek olarak; Nişantaşı Bölgesi’nin, alışverişin yanı sıra şehrin önde gelen sosyalleşme merkezi olması; restoranlar ve ikincil caddelerdeki yeni nesil kahveciler, bölgenin cazibe merkezi olmasına yönelik ziyaretçi çekişinin artmasını sağlayan ana sebeplerden olmayı sürdürecek olup, pandemi sonrası toparlanma sürecine belirgin bir katkı sağlayacaktır.

AVRUPA BÖLGESİ ANA ALIŞVERİŞ CADDELERİ

SONUÇ

İstanbul’un en gözde üç alışveriş caddelerinin ağırlığını oluşturduğu ana cadde pazarında; perakendeci talebi, geçtiğimiz yıl etkisini gösteren ekonomik yavaşlama, devam eden dalgalı döviz kuru ve Türk Lirası cinsinden kira sözleşmeleri düzenlemesi faktörlerine ek olarak 2020 yılında fiziksel perakendenin en önemli değişkeni olan pandeminin sonuçları ile büyük oranda baskılanmıştır. Bu bağlamda pandeminin kontrol altına alındığı önümüzdeki dönemde her üç caddedeki kırılganlığın minimum seviyeye inerek toparlanması uzun vadede gerçekleşmesi beklenmektedir. Pandeminin etkisi perakende pazarı üzerinde dramatik sonuçlar doğurmuş olup sektörün yeniden şekillendirirken; ciro düşüşlerinin cadde mağazalarında alışveriş merkezlerine göre kısmen daha az kaydedilmesi beraberinde pandeminden ötürü yerli ve yabancı turist ziyaretçi sayısında kaydedilen düşüşün, hafta sonu sokağa çıkma yasağı ve faaliyet kısıtlandırmalarının kalkması sonrasında İstanbul ana alışveriş cadde mağazalarında önümüzdeki dönemlerde alışveriş merkezlerinden daha fazla toparlanma kaydedilmesi öngörülmektedir. Bununla birlikte, İstiklal Caddesi’nin son beş yıldır geçirdiği sürece bakılırsa, İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçilerin ilk beş sıralamasının giderek Avrupa Bölgesi’nden oluşması paralelinde, turist yapısının değişkenlik göstermesi, caddede pandemi öncesi yükselen yeme – içme sektöründen markaların girişiyle popüler günlerine dönüş ışığı yapmaktaydı. Dolayısıyla, geçtiğimiz yıllara oranla minimuma inen güvenliğe bağlı önyargı ve kentsel yenileme çalışmalarındaki yoğunluğun giderek azalması ile uzun vadede iyileşme sinyalleri göstermesi beklenmektedir. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ne bakıldığında ise umut veren yapıya orta vadede geri dönüleceği, kiralama işlem hacminin kısmi artışını göz önünde bulundurarak söylemek mümkün. Öte yandan, başta Nişantaşı Bölgesi olmak üzere her iki ana caddede de kiralama işlemlerinin ağırlıklı olarak ulusal markalar tarafından gerçekleşmesi, pandemi döneminde ortaya çıkan önemli bir sonuç olmaktadır. Bununla beraber, her iki bölgenin de alışverişin yanı sıra tercih edilmesinde büyük rol alan restoranların ve yeni nesil kahve dükkanların doğrultusunda sosyalleşme merkezi olmaları, pandeminin kontrol altına alındığı dönemde düzelme/iyileşme sürecinde caddelere belirliyici ölçüde katkı sağlayacak olup, uzun vadede bölgelerde beklenen büyümeyi yakalaması adına yön verebilir. İstiklal Caddesi’nin, sosyalleşme merkezi olma eğilimini, üst segment yeme-içme profilindeki markalar yönünden hala zayıf olsa da yakalamaya çalışması, caddedeki hareketli yapının tekrar ivmelenmeye başlamasına uzun vadede fayda sağlayacaktır. Atatürk Kültür Merkezi projesinin tamamlanması da aynı şekilde, İstiklal Caddesi’ndeki toparlanma hızını artırmaya yönelik itici bir güç olması öngörülmektedir. Her üç ana caddenin de, şehrin önemli birer çekim merkezleri olduğu bilinirliği doğrultusunda, pandemi sonrası dönemde toparlanma yönünde büyük bir potansiyeli elinde bulundururken; perakendede değişen tüketici alışkanlıkları ve sosyalleşme alanlarının önemi beraberinde; yeni sağlık ve güvenlik standartları ile yeniden yapılanması gereken perakende alanları, tüketici ihtiyaçlarının ve beklentilerinin analiz edildiği ve teknoloji entegrasyonunun yapıldığı etkin perakende yöntemleri ile İstanbul ana cadde pazarında ihtiyaç duyulan toparlanma sürecinin daha hızlı yakalanması adına stratejik şekilde yönlendirilmeli ve yönetilmelidir.

Ana caddelerdeki bu düşüşlerin ardından pandeminin kontrol altına alınmasının çok önemli olduğuna vurgu yapan Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, her üç caddedeki kırılganlığın minimum seviyeye inerek toparlanmasının ise zaman alacağını dile getirdi. İstanbul alışveriş caddelerinin, uzun yıllardır şehrin köklü çekim merkezleri olduğunu ifade eden Gönden, “Değişen tüketici alışkanlıkları ve sosyalleşme alanlarının önemi ile birlikte, perakende alanlarının mevcut sağlık ve güvenlik standartları ile yeniden yapılanması gerekiyor” açıklamasında bulundu.

İstanbul'un alışveriş caddeleri olumlu sinyaller veriyor!