İstanbul ofis pazarı Kovid-19'dan nasıl etkilendi?
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 üçüncü çeyrek raporu yayınlandı. Rapora göre, bütün piyasalarda gündemin ana maddeleri olan COVID-19 Salgını ve ekonomik göstergelerin gölgesinde geçti.
İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 üçüncü çeyrek raporu yayınlandı. Rapora göre, bütün piyasalarda gündemin ana maddeleri olan COVID-19 Salgını ve ekonomik göstergelerin gölgesinde geçti.
Salgın dolayısıyla ev-ofis çalışma sistemine geçen ve/veya ofislerde dönüşümlü çalışmaya başlayan şirketlerin ofis alanlarındaki optimizasyonları hızlandı. Bu geçiş sürecinde birçok şirketin bulundukları ofis alanlarını küçülttüğü ya da esnek kiralama modeline geçiş yaptığı gözlendi. Levent, Maslak, Kozyatağı gibi talebin diğer bölgelere göre daha yüksek olduğu bölgeler dışında 2020 üçüncü çeyrekte pazar durağan bir dönem geçirdi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 31,0 olarak hesaplanırken, Levent’teki boşluk oranı yüzde 38,8’e yükseldi.
İstanbul ofis stokunda belirgin bir büyüme gözlenmedi. 2020 üçüncü çeyrek dönemde, küçük ölçekli sadece birkaç ofis binası kullanıma açıldı. Güncel stok büyüklüğüne göre 2020 üçüncü çeyrekte; MİA’nın stok payı %34, MİA Dışı-Avrupa yüzde 18, MİA Dışı-Asya yüzde 23 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri (Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir) yüzde 25 olarak kaydedildi.
Pandemi devam ettiği sürece, ofis pazarındaki belirsizlik devam edecektir. Aşının bulunması sonrasında oluşacak yeni dünya düzeninde çalışma modelleri tekrar gözden geçirilecektir. Bu geçiş sürecinde, İstanbul Ofis Pazarı, diğer ofis pazarlarıyla benzer şekilde muğlak bir süreç geçirecektir. Ofis kullanım şekilleri netleşinceye kadar geçecek dönemde alan küçülmelerine bağlı olarak boşluk oranında yükselme ve kira ortalamasında düşüş beklenmektedir.
İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2020 üçüncü çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de gösterilmiştir.
MİA (Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, BeşiktaşBalmumcu): Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis stokunda 2020 üçüncü çeyrekte sınırlı büyüme olduğu gözlendi. MİA’nın stok payı 2020 üçüncü çeyrek dönemde %34 olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Avrupa(Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı): MİA DışıAvrupa’nın stok payı 2020 üçüncü çeyrekte %18 olarak belirlendi.
MİA Dışı-Asya (Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye): 2020 üçüncü çeyrek dönemde MİA Dışı-Asya’nın stok payı %23 seviyesindeydi.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri (Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir): 2020 üçüncü çeyrek dönemde Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki ofis stokunda artış yaşanmadı. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2020 üçüncü çeyrek dönemde %25 olarak hesaplandı.
BÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI
İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2020 üçüncü çeyrek dönem boyunca A sınıfı ofis stokunda belirgin bir artış gözlenmedi. Ağır Pandemi koşullarının ardından 2020 ikinci çeyrek sonunda başlayan normalleşme süreci, üçüncü çeyrek dönemde de devam etti. Öte yandan, COVID-19 Salgını’nın ekonomiye etkileri 2020 üçüncü çeyrek itibariyle kendini belirgin şekilde göstermeye başladı. Pazarın arz tarafında, yeni bina açılışlarının ertelendiği görüldü. 2020 üçüncü çeyrek dönemde MİA ve MİA Dışı-Asya’da ağırlıklı küçük ölçekli ofis binaları stoka katıldı ve bu durum bölgelere göre stok dağılımında göze çarpan bir harekete yol açmadı. 890.000 m2’nin üzerine ofis alanını barındıran Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’nda en büyük alanlı ofis bölgesi olmaya devam etti. 2020 üçüncü çeyrek sonunda ulaşılan stok büyüklüğüne göre MİA’da yer alan Maslak, 760.000 m2 ofis alanıyla ikinci büyük ofis alanı olurken, yaklaşık 690.000 m2 ofis alanına sahip Levent üçüncü büyük bölge olarak kaydedildi.
İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %31,0; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %17,2 olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %24,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,3 oldu. MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %21,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %17,1 olarak belirlendi.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Boşluk Oranları Grafik 5’te yer almaktadır. İstanbul Ofis Pazarı’nda 2020 üçüncü çeyrek ofis kullanıcılarının yol haritalarını çıkarmaya çalıştığı bir dönem oldu. COVID-19 Salgını’nın etkilerine ek olarak Türk Lirası’nın döviz kuru karşısında hızlı değer kaybı yaşaması bu döneme damga vurdu. Salgın sebebiyle evden çalışmaya geçen birçok kurumun, kullandıkları alanlarda alan optimizasyona yöneldiği gözlendi. Bu yönelim çerçevesinde, şirketler kullandıkları alanları küçültmeye başladı. Ayrıca, bir çok şirketin, esnek kiralama hizmeti veren modeliyle ofis ihtiyaçlarını karşıladığı görüldü. Ofis alanlarının küçülmesinin etkileri, 2020 üçüncü çeyrekteki boşluk oranları grafiklerine yeni yeni yansımaya başladı. Önümüzdeki dönemlerde, boşluk oranlarındaki artış grafikerde daha da belirginleşecektir. 2020 üçüncü çeyrek dönemde Levent’teki A sınıfı ofis binalarına talebin yoğunluğu dikkat çekti. Kira ortalamalarının düşmesiyle, farklı bölgelerde bulunan şirketlerin Levent’te kiralama yapmaya yöneldiği gözlendi. Diğer taraftan, Pandemi sonrasındaki yeni çalışma düzeninin etkisiyle, büyük alanlı ofis kullanımı olan şirketlerin mevcut alanlarında küçüldüğü görüldü. Tüm bu etkilerin sonucunda Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %38,8’e yükseldi.
2020 üçüncü çeyrekte Maslak A sınıfı ofis binalarında kiralama ve taşınma işlemleri gözlendi. Bölge içinde yer değiştiren şirketlere ek olarak bölge dışına taşınanlar oldu. Bölgedeki yeni kiralama işlemleriyle taşınmaların birbirini dengelediği tespit edildi. Maslak A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %24,7 olarak bir önceki çeyrekteki seviyesinde kaydedildi. Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %37,3’e yükseldi. Taksim-Nişantaşı A sınıfı ofis binalarında 2020 üçüncü çeyrek, çoğu ofis bölgesine benzer şekilde sakin geçti. Bölge dışına taşınan şirketlerin etkisiyle A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %40 oldu. Önceki çeyreklere benzer şekilde hareketli geçen üçüncü çeyrek dönem boyunca Kozyatağı içinde şirketlerin yer değiştirdiği tespit edildi. Bu yer değiştirmelere ek olarak bölge dışına taşınan şirketler olduğu gözlendi. 2020 üçüncü çeyrek sonunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,3’e yükseldi. Kavacık A sınıfı binalarının boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %9,3’e geriledi. Nacar Plaza’nın komple kiralanması boşluk oranının gerilemesinde rol oynadı.
İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
stanbul Ofis Pazarı’nda, 2019 dördüncü çeyrek ile 2020 üçüncü çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da gösterilmiştir. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemi %31-32 bandında geçirdiği gözlendi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 üçüncü çeyrekte %31,6 seviyesindeydi. 2020 birinci çeyrekte boşluk oranının %29,9’a gerilediği görüldü. 2020 yılında yeniden yükselmeye başlayan MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının üçüncü çeyrek sonunda %31,0 olduğu belirlendi. Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı durağan bir seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrekte %24,2 olarak tespit edildi. Takip eden çeyrek dönemlerde sabit kalan MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 yılı üçüncü çeyrekte %24,4 olarak gözlendi. 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı aşağı yönlü hareket etti. Boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrekte %22,0 olarak kaydedildi. 2020 üçüncü çeyrekte %21,2’ye gerileyen MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının son dört çeyrek boyunca %4 oranında düştüğü hesaplandı.
B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
Grafik 7’de, son dört çeyrek dönemdeki Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi gösterilmiştir. MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde dalgalı bir seyirde olduğu gözlendi. 2019 dördüncü çeyrekte %16,0 seviyesinde olan boşluk oranı, 2020 birinci çeyrekte %20,1’e yükseldi. Bir önceki çeyrek döneme göre %15 gerileyen MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2020 üçüncü çeyrekte %17,2 olarak tespit edildi. MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönemde düştü. 2019 dördüncü çeyrekte boşluk oranının %26,4 seviyesinde olduğu hesaplandı. 2020 yılı başında %25,2’ye düşen MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, takip eden dönemde bu seviyesini korudu. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2020 üçüncü çeyrekte %25,3 olarak kaydedildi. 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı geriledi. Boşluk oranı 2019 dördüncü çeyrekte %18,5 olarak belirlendi. 2020 birinci çeyrekte %17,2’ye düşen MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının sonraki çeyreklerde bu seviyesinde paralellik gösterdiği gözlendi.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI
BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
Grafik 8’de, İstanbul Ofis Pazarı 2020 yılı üçüncü çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre Kira Ortalamaları’na yer verilmiştir. MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 16,1 ABD Doları /m² / ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 7,4 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 10,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 7,8 ABD Doları /m² /ay oldu. MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 11,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 6,7 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
İstanbul’un on iki bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da yer almaktadır. İstanbul Ofis Pazarı 2020 üçüncü çeyrek dönemi kira rakamlarının güncellenmesinde, Türk Lirası’nın yabancı para birimleri karşısında hızlı değer kaybı ve Pandemi’nin ekonomiye etkileri belirleyici oldu. Levent’te 2020 üçüncü çeyrek dönemde dövizin hızlı yükselişi karşısında bölgedeki bazı A sınıfı ofis binalarının kira rakamlarında artış yapıldığı gözlendi. Söz konusu gelişmelerin ardından 2020 üçüncü çeyrekte Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20,4 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. 2020 üçüncü çeyrek dönemde Etiler A sınıfı ofis binalarında kira indirimleri yapıldığı görüldü. Bununla birlikte bölge kira ortalamasından daha yüksek kira rakamlı ofis alanlarında kiralama işlemleri tamamlandı. Bu gelişmeler sonucunda Etiler A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 11,3 ABD Doları /m² /ay’a düştü. Maslak A sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 12,2 ABD Doları /m² /ay’a geriledi. Bölgedeki rekabet ortamına bağlı olarak Türk Lirası olarak açıklanan bazı ofis binalarının liste rakamlarında indirim yapıldı. Yapılan bu indirimler, Maslak’taki kira ortalamasının bir önceki çeyrek döneme göre gerilemesinde etkili oldu.
Havaalanı Bölgesi’ndeki A sınıfı ofis binalarında 2020 üçüncü çeyrek dönemde sınırlı sayıda kiralama-taşınma işlemi gerçekleşti. Bölge ortalaması seviyesindeki liste rakamlarının olduğu bu işlemler sonucunda kira ortalaması 9,4 ABD Doları /m² /ay seviyesinde belirlendi.
2020 üçüncü çeyrek dönemde Altunizade A sınıfı ofis stokuna küçük ölçekli bir ofis binası eklendi. Söz konusu binadaki ofis alanları için talep kira rakamının bölge ortalamasından daha düşük olduğu gözlendi. Altunizade A sınıf ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 12,7 ABD Doları /m² /ay oldu.
Ümraniye A sınıfı ofis binalarında 2020 üçüncü çeyrek dönem sakin geçti. Türk Lirası olarak liste fiyatlarının açıklandığı bölgede kira indirimi görülmedi. Öte yandan bölge ortalamasından yüksek kira talep edilen ofis alanlarındaki kira işlemi sonucunda, kira ortalaması bir önceki çeyrek döneme göre düştü. 2020 üçüncü çeyrekte Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 9,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI
İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN “EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI
İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10’da gösterilmiştir. Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır. İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis binalarındaki en yüksek kiranın 2020 üçüncü çeyrek dönemde MİA’da yer alan Levent’te ve Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe bölgelerinde talep edildiği gözlendi. Bu çeyrekte talep edilen en yüksek kira rakamının 30 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 224 TL /m² /ay) olduğu belirlendi. Levent, ZincirlikuyuEsentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu’da en yüksek kira rakamlarının 2020 ikinci çeyrek seviyesini koruduğu görüldü. 2020 üçüncü çeyrekte en yüksek kira rakamının Maslak’ta 3 ABD Doları, Etiler’deyse 6 ABD Doları düşmesi dikkat çekti.
MİA Dışı-Avrupa’daki en yüksek kira rakamının 2020 üçüncü çeyrek dönemde 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 172 TL /m² /ay) olduğu tespit edildi. Taksim-Nişantaşı, 2020 üçüncü çeyrekte MİA DışıAvrupa’da en yüksek kira talep edilen bölge oldu. MİA Dışı-Avrupa’daki bölgelerde en yüksek kira rakamlarının 2020 üçüncü çeyrekte bir önceki çeyrek seviyesinde olduğu belirlendi.
2020 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’daki en yüksek kiranın 23 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 172 TL /m² /ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildiği görüldü. En yüksek kira rakamı Kozyatağı’nda bir önceki çeyrek seviyesinde sabitken, diğer bölgelerde rakamın 2-4 ABD Doları arasında gerilediği kaydedildi.
İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi, Grafik 11’de verilmiştir.
2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasında MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması düşme eğilimindeydi. Kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 18,9 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi. Dört çeyrek sonunda %11’in üzerinde düşen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 16,1 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının son dört çeyrek dönem boyunca düştüğü belirlendi. 2019 dördüncü çeyrekte kira ortalaması 12,6 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. 2020 yılının ilk üç çeyrek döneminde gerileyen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması üçüncü çeyrekte 10,4 ABD Doları /m² /ay oldu.
MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması geçtiğimiz dört çeyrek dönem boyunca aşağı yönlü hareket etti. Kira ortalaması 2019 dördüncü çeyrekte 14,6 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2020 üçüncü çeyrekte 11,6 ABD Doları / m² /ay’a kadar gerilediği belirlendi. Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının %17’nin üzerinde düşmesi göze çarptı.
Grafik 12’de, son dört çeyrek dönem boyunca Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi verilmiştir.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması, 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde düşüş eğilimindeydi. 2019 dördüncü çeyrekte 8,7 ABD Doları /m² /ay olan kira ortalaması 2020 yılının birinci çeyreğinde sabit kaldı. Takip eden çeyreklerde düşen MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 7,4 ABD Doları /m² /ay oldu. 2019 dördüncü çeyrekle 2020 üçüncü çeyrek arasındaki dönemin sonunda MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının düştüğü belirlendi.
Kira ortalaması, 2019 yılının dördüncü çeyrek döneminde 8,8 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. 2020 yılı başında 7,6 ABD Doları /m² /ay’a düşmüş olan MİA Dışı-Avrupa B sınıfı kira ortalaması, takip eden çeyreklerde bu seviyesini korudu. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönemi inişli çıkışlı bir seyirde geçirdi. 2019 dördüncü çeyrekte 7,3 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması 2020 başında yükseldi. MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 üçüncü çeyrekte 6,7 ABD Doları /m² /ay’a düştü.
