Karma projelerde hangi özelliklere dikkat edilmeli?

25 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörünün önemli projelerine imza atan Engin Yıldırım, AVM'lerin ve karma projelerin yönetimini kaleme aldı. 

İşte Engin Yıldırım'ın 'Karma projelerin yönetimi' başlıklı yazısı...

Karma projeler, “konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze...” fonksiyonlarının hepsine veya birçoğuna sahip “akıllı yaşam alanları” olarak nitelendirilir. 

Karma projeler, "mixed use" şeklinde de isimlendirilir. Karma kullanım Türk kültürünün içinde de bulunuyor. Eskiden de evden çıkıldığında esnaftan alışveriş yapar, birçok ihtiyaç oturulan mahallelerde bulunabiliyordu. Karma projelere, eskinin yani "mahalle kültürünün" modernize olan, kullanışlı ve birçok ihityacın karşılığı alanların bulunduğu projeler denebilir.

Karma projelerde de projenin içinde bir mahalle kültürünü yaşama, farklı özelliklerden kısa sürede bir arada faydalanma imkanı sağlanıyor. Türkiye’de son senelerde bu tür projelere olan ilgi oldukça yüksek. Çünkü aynı alanda ofis, rezidans ve otel gibi yerlerin bulunuyor olması, proje sakinlerinin hayatlarında kolaylık sağlıyor. Örneğin, karma projenin ofisinde bulunan bir şirket başka şehirlerden ya da yurt dışından gelen müşterilerini projede yer alan otelde ağırlaabiliyor. 

Tüketicinin yaşam standartlarının, beğeni ve beklentilerinin sürekli değişmesi gayrimenkul sektörünü de etkiliyor. İçinde alışveriş merkezinden ofislere, evlerden hastaneye, otelden okula vs. çeşitli alanlara yer verilen karma projelerde; günlük hayatta ihtiyaç duyulan fitness center, banka, eczane, kuru temizleme, kuaför, lostra, terzi, yeme - içeme alanları, sosyal donatı merkezleri, kapalı ve açık spor ve aktivite alanları, çok amaçlı spor sahası, kapalı ve tenis kortları vb. birçok fonksiyonun bir arada olduğu dev projeler ilgi odağı haline geldi. Bu projeler tam anlamıyla şehir içinde bir mahalle gibi konumlanıyor. Öyle büyük karma projeler bulunuyor ki içinde yaşayan, çalışan ve günlük ziyaretçileri ile beraber farklı pek çok ilçeden, mahalleden daha kalabalık nüfusa sahip. Bir nevi “şehir içinde şehir” şeklinde nitelendirilebilecek olan büyük ölçekli karma projelerde farklı fonksiyonlar birbirlerinin sinerjilerini de yükseltiyor. 

Karma kullanımlı projelerin ilgi odağı haline gelmesindeki en önemli iki unsur, farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerinin birlikte sağlanması ve bir yaşam stilinin pazarlanıyor olması. Günlük yaşam şartlarının zorlaşması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanların trafikte çok vakit kaybetmesi, kişilerin kendilerine ayırdığı vakin azalması, konut dışı tüketimin yükselmesi, tüketiciyi konut tercihinde farklı beklentilere yönlendiriyor. Akşamları işten eğlenceye, alışverişe, spor salonuna ya da güzellik merkezine gidip oradan da eve dönmek adeta bir çile haline gelebiliyor. Karma projelerde bütün bu ihtiyaçlar bir arada olduğu için projede yaşayan vatandaşların hayatı kolaylaşıyor. Birçok ihtiyacın aynı tesiste karşılanabildiği karma projelerde orada yaşayan ve/veya çalışan insanlar trafiğe daha az maruz kalıyor. Bu sebeple yeni nesil karma projeler metropollerdeki trafik sorununa katkıda bulunuyor. Günümüzde firmaların insan kaynakları departmanlarının da karma projelerde bulunan ofisleri seçiyorlar. Firmaların İK departmanları da ofis kiralanacak yerde konut, AVM, banka, restoran gibi yerlerin olmasını tercih ediyor. 

Karma projelerde AVM, Ofis ve rezidans ile beraber otel, hastane, üniversite, müze vb. ünitelerin de bulunması projeye renk katıyor ve AVM'nin kiralanmasında ve kiracılarının cirolarınına artmasına da olumlu etki edebiliyor. Tabii her karma proje de aynı sonuçlara rastlanmama durumu da olabilir. Projenin öncelikle 'lokasyona, hedef kitleye, ihtiyaca, ulaşıma, bölgenin sosyal ve ekonomik' durumuna göre şekillendirilmesi gerekiyor. 

Karma kullanımlı projelerin bir nevi amiral gemisi denebilecek AVM'lerin konsepti ve mağaza karması da önemli unsurlardan. Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM'ler konut geliştiriciler tarafından dikkatlerin çevrildiği trendlerden oldu. AVMi projedeki ‘konut, ofis, hotel’deki yerleşimlerin ardından açılacak ise, özellikle konutlarda yaşayan ailelerin temel ihtiyaç ve hizmetlerini karşılamak için ‘geçici kiralamalar’ gerçekleştirilir. Mini market, kuaför, su’cu, eczane, terzi, anahtarcı, lostra, perdeci, ATM vb. dükkanlara önemlikli açılış sağlanır. AVM’nin açılışıyla birlikte, örneğin Mini Market mağaza karmasındaki gerçek yerine büyük ölçekli şekilde taşınır. Geçici kiralamalarda kimi kiracılar da ( Örneğin, Market, su’cu, terzi, lostra, anahtarcı vb.) shop mix’e uygun yerlerde ise oldukları mağazalarda kalmaya devam edebilir. 

Karma projelerin yönetimini üstlenen ve pazarlanmasını gerçekleştiren 'üst düzey yöneticinin' öncelikli şekilde "iletişim yeteneği fazla, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan alt yapılarını en verimli şekilde işletebilen, ortak alan giderlerini doğru ve tutarlı pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi şekilde yapabilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sunabilen" profesyoneller olması gerekir. Artık bir apartmanda değil bir işletmede yaşıyorsunuz ve bunun devam ettirilebilir olabilmesi için tesis yönetimi veya sahip olduğunuz mağazalarınızın değerlerini koruyabilmek, daha iyi markalara kiralamalar gerçekleştirebilmek ve ciroları artırmak amacıyla liyakat sahibi bir ekibin var olması gerekir. Tabii ki ihtiyaç gereken alanlarda da uzman kişi veya şirketlere danışmanlık hizmetine başvurulmalı. 

Her projenin yönetiminde kendine has özellikler bulunur. Facility ekipte bulunan teknik uzmanlar, bir projenin ihtiyacı olabilecek bakım ve onarım hizmetlerinden enerji yönetimine, yenileme ve büyütme işlerinden tasarruf projelerine, teknik risk ve güvenlik denetimlerinden güncel mevzuatlara uyumunu sağlamaya kadar bütün hizmetlerin sorumluluğunu taşır.

Karma projelere yatırım gerçekleştirirken, en çok dikkat edilmesi gereken unsurlardan biri konum. Projenin yapıldığı bölgenin yalnızca ev için değil, örneğin ofis için de uygun olup olmadığı mutlaka göz önüne alınmalı. Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli nedeni ise, proje içinde birçok seçeneğin bulunuyor olması. Yapılan anket çalışmalarında açık ara dikkat çeken karma yaşam alanı seçimi hem konut hem de ofis projelerinin, yaşam alanı şeklinde planlanan ve ağırlıklı olarak yeme-içme, eğlence konseptleri ile iç içe olmasının vzgeçilmezlerden olduğunu ve bu içeriğe sahip projeye değer kattığını ortaya çıkardı. Tüketiciler, ev için farklı tipler, ofisler için farklı tipler ve ticari üniteler için de farklı tip ve fiyat seçenekleri arasında kendilerine en uygun olanını ararlar. Karma proje yakın çevresinde bulunan gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı şekilde prim de sağlıyor.  

NOT: Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı evlerde oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasına gidiyor. Dolayısıyla Karma Projenin Genel Müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi gibi önem arz eder.

AVM ve karma projelerde sağlık klinikleri yapılmalı!