Kat malikleri ve yöneticiler arasında hukuki mevzuat!

Yönetimin ve işletmenin temeli hukuka (hukuk düzenine) dayanır. Yatırımcı, işletmeci ve hatta müşteri mevcut hukuk (hukuk düzeni ve adalet) sisteminin demokratik standartlarına ve bu standartların sahada uygulamalarına bakar (önemli). Çünkü hukuk düzeni toplumsal barışı, güvenliği, eşitliği, özgürlüğü sağlar ve çatışmaları önler.

Hukuk düzeni uygulaması devletlere yapılan iç ve dış yatırımlarda, işletmelere yapılan yatırımlarda en önemli parametre olarak ön planda olsa da site yönetimlerinde de aynı şekilde işler. Devletlerde ve ticari işletmelerde olan yatırım , istihdam, üretim, satış, kar etmek ve mevcut ortamdan (hukuk düzeninden) memnun ise aynı yerde yeni yatırımlar yapmak döngüsü, sitelerde yatırım, istihdam, üretim ve üretimden memnuniyet döngüsü olarak çalışır. Çünkü siteler kar amacı gütmezler. Sitelerin yatırım alanı o sitenin ana gayrimenkulüdür. Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı, korunması ve emlak değerinin artması açısından kat malikleri hem yatırımcı hem de müşteri rolünü üstlenirler. Yatırım araçları ise kat maliklerinin kalıcı giderler için ödedikleri giderlerdir. Yatırımın katma değeri alınan hizmetin kalitesidir. Bu hizmet site çalışanlarından olduğu kadar dışarıdan alınan hizmetler de olabilir. Burada amaç müşteri memnuniyeti ve ana gayrimenkülün emlak değerinin artmasıdır.

Sitelerde yatırım, istihdam, üretim ile müşteri memnuniyeti sağlamada hukuk düzeni standardının ne alakası var konusunu kısaca inceleyecek olursak, komşu hukukunun sağlanması açısından "siteleri yöneticiler değil mevzuatlar yönetir" sözünün ne kadar doğru söylendiği ortaya çıkacaktır. Hukuk içinde kanun, tüzük, yönetmelik, mahkeme içtihatları kapsayan bir bütündür. Yapılacak her işlemin hukuken bir karşılığı vardır.

Her yatırımcı yapılan işlemin hukuk düzeni içinde yapılmasını ister. Bu durumu sitelere uygulayacak olursak ana gayrimenkulün yönetimi için 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu temel mevzuat aracıdır. Bu kanunu güncel hale getiren yasalar çıkarılmıştır.  Kat Mülkiyeti Kanununun yetmediği konularda konuyu ilgilendiren temel yasaların ve konuyu ilgilendiren mahkeme kararlarının kıyas yolu ile geçerliliği uygulamalar açısından tabiki önemlidir. Bu düzene göre geniş ve teferruatlı olarak hazırlanmış ve kat maliklerinin 5/4 onayını almış site yönetim planları yatırımcı ve müşteri rolündeki kat maliklerinin elinde kuvetli bir sözleşmedir. Site yönetimlerini kapsayan mevcut hukuk standardı güncel ve yeterlidir. Bu standardın sitelerde yapılan tüm işlerde uygulanması çok önemlidir. Uygulamayı yapacak yöneticilere yol göstermek açısından hukuk düzeninin kapsayıcılığı ve hukuk şemsiyesinin genişliği yönetim planına yazılarak yöneticilerin yol haritaları baştan belirlenmelidir.

Site yönetimleri konusunda mevcut hukuk (mevzuat) hükümleri temel bir çok çözümü kapsamaktadır. Yatırım, istihdam, üretim ve müşteri memnuniyeti sağlamada mevzuatın noksanı yok gibidir. Buna rağmen site yönetimlerinde kat maliklerinin canını sıkan aksaklıkların sık olması ve kat maliklerinin memnuniyetsizliğinin nedeni mevzuatların uygulanmasında kurulların ve yöneticilerin noksanlıklarıdır. Kat malikleri kurulu yetkili karar organıdır. Mevzuta (hukuk düzenine) uygun kararlar alıp uygulatması ve kararlarının takibi önem arzeder. İcra organı olan yöneticilerin tüm mevzuatı bilmemesi veya alınan kararları yeterince uygulamaması ve uygulamalarında bunu kat maliklerine hissettirmesi yönetime karşı bir güvensizliğin doğmasına sebep olur. Güvensizliğin olduğu ortamlarda yatırımcı sıfatındaki kat maliklerinin ödediği yatırım giderlerinin ve hatta aidatların sorgulanması konuları ortaya çıkar. Ortama güven konusu yatırımlarda en önemli parametredir. Yatırım giderlerini ödeyen yani yatırım yapan kat malikleri ödediği paranın karşılığını almayı mutlaka isteyecektir ve bu onların kanuni hakkıdır. Böyle bir durumun olmaması için site yönetimlerinin dışarıdan alacağı hizmeti çok iyi planlamakı ve site çalışanlarını da mevzuatlara göre organize etmesi ile verimli iş üretmesi şartı ortaya çıkar.

Şayet site yönetimleri (yönetim kurulları) site yönetim mevzuatı konusunda yetersiz veya ilgisiz ise sorunların yaşanması kaçınılmaz olacaktır. Bunun sonuda anagayrimenkulün emlak değeri artmayacak dolayısıyla hem yatırımcı hem de müşteri konumundaki kat maliklerinin memnuniyet düzeyi düşük olacaktır. Güvensizlik ve memnuniyetsizlik art arda sorunlar yaratacaktır.

Site yöneticilerinin site yönetimi (site mevzuatı) konularına vakıf olmaları ve bu vakfiyetini de yönetimlerinde (sahadaki uygulamalarında) müşteriye (kat maliklerine) hissettirmesi değil göstermesi ile olumlu ve verimli sonuçların alınabileceği, güven duygusunun yaratılarak kat malikleri ile yöneticiler arasındaki çatışmaların önleneceği, müşteri memnuniyetinin sağlanacağı ve yeni yatırımların yapılmasında sorun yaşanmayacağının göstergesi olacaktır.