Kentsel dönüşüm nedir?

Son yılların en büyük projelerinden biri olan kentsel dönüşümle birlikte hayatımıza birçok kavram da girmiş oldu. Riskli alan, riskli yapı, rezerv alan, yerinde dönüşüm, bina güçlendirme ve daha pek çoğu kentsel dönüşüm projesiyle  tanıdığımız kavramlar arasında yer alıyor. Peki nedir bu kavramlar ve herşeyden önemlisi kentsel dönüşüm projesi dahilinde karşılaşılabilecek durumlarda hangi yollar izlenecek? Kentsel dönüşüm projesine dair tüm sorularınızı Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören'e yönelttik. İşte tüm ayrıntılarıyla kentsel dönüşüm... 

“Kentsel dönüşümdeki ihtiyaçlar”

Kentsel dönüşüm nedir? 

Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına geliyor.  Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi oluyor. Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanıyor. 

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkacak ihtiyaçlar şunlar olabilir; yeni konut yapılması, doğal afet riski olan bölgelerdeki veya yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, zayıf yapılı binaların (gecekondu) yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası).

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un bugüne kadar yapılanlardan farkı ve amacı nedir?

6306 Sayılı Kanun'un amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye, yaraları sarmaya yönelikti. 6306 sayılı Kanun'da öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmişlerdir. 

Kanun kapsamında Bakanlığın, idarenin ve TOKİ'nin yetkileri nelerdir?

6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri şöyle;

-Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,

-Hazırlayacağı bir yönetmelik ile usul ve esaslarını belirleyerek riskli yapıların tespitini talep etmek, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edilen riskli yapı tespitini yaptırmazlar ise, riskli yapı tespiti yaptırmak,

-Rezerv alanı belirlemek, riskli alan belirlemek, 

-Rezerv alan ve/veya riskli alan konusunda maliklerden belediye ve il özel idarelerinden gelen teklifleri değerlendirmek,

-Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazları inceleyecek olan “teknik heyet”i oluşturmak,

6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak maliklerle ve kiracılarla yapılacak anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemek, 

-Riskli alan ve yapılarda tahliye ve yıktırma işlemlerini yaptırmak,

-Kanunun 3’üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmek; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamak, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmak veya yaptırmak, arsa paylarını belirlemek; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek,

6306 sayılı Kanun uyarınca İdarenin1 (belediyeler ve il özel idarelerinin) yetkileri ise;

-Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,

-Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,

-Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenen riskli yapı tespitinin verilen süre içinde yaptırılmaması halinde, riskli yapı tespiti yaptırmak,

-Riskli yapı tespitinin hak sahiplerine bildirilmesi ile verilen 60 günlük süre içerisinde yıktırılmayan yapının yaktırılmasını sağlamak,

-Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,

-Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.

6306 sayılı Kanun uyarınca TOKİ’nin yetkileri de;

-Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,

-Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,

-Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.

“Riskli yapıların tespitini yapı malikleri yapar”

Riskli Alan / Riskli Yapı nedir? Kim belirler?

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin ç bendi uyarınca Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade ediyor. 

Uygulama Yönetmeliği'nin 5. maddesi uyarınca riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya  TOKİ  veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılıyor. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. 

6306 sayılı Kanunun 2. Maddesinin d bendi uyarınca Riskli Yapı ise: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade ediyor.  

Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. 

Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

"Rezerv alanına Bakanlık karar veriyor"

Rezerv Yapı Alanı nedir? Kim belirler?

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin c bendi uyarınca Rezerv Yapı Alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade ediyor.  

Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesi uyarınca rezerv yapı alanı tespiti; Maliye Bakanlığı'nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirleniyor. Bakanlık tarafından resen belirleme de yapılabiliyor. TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabiliyor. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabiliyor.

Kentsel Dönüşüm Eylem Planı nedir?

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacak. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacak.

Yerinde dönüşüm nedir? 

6306 sayılı Kanun kapsamında “Yerinde Dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terim. Örneğin; 20 konutlu bir binada daire sahibi iseniz ve söz konusu bina depreme dayanıklı değil ise, binanın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesi anlamına gelir. 

Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?

Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.  

Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre tespit ediliyor.  Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır. 

“Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranmaz”

Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?

Hayır aranmaz. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca; “Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” Görüldüğü gibi herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabiliyor.  

Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir?

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılacak veya yaptırılacak. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık söylemde ve açıklamalarında yıkım için acele etmeyeceklerini, maliklerden talep gelmeden harekete geçmeyeceğini belirtiyor. 

Söz konusu tespit işlemine dava açılabilir mi?

Evet açılabilir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” Belediye Kanunu madde 73’te de “kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır ” deniliyor.  

Sağlam bir bina 'Riskli Alan' üzerinde bulunuyorsa yıkılır mı?

Tabii ki yıkılabilir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 7. fıkrası uyarınca; “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen riskli alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur”

Bina güçlendirme nedir?

Bina güçlendirme bir yapının olası bir depremde can kaybının olmasının engellenmesi amacı ile yapının yapısal ilavelerle depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Bir diğer anlatım ile binanın dayanıklılığının arttırılması amacı ile iyileştirmeye yönelik yapılan müdahalelerdir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.  

Yıkım yapılan alanlara imar artış hakkı verilir mi?

Şu an için hiçbir yasal düzenlemede imar artışı verileceği yok. Ama kamu yöneticilerinin söyleminde bu var. 6306 sayılı Kanun, imar planlarının bütünsel yapısına aykırı olmayacaksa, Bakanlığın yapacağı imar planları ile imar artışı yapılmasının yasak olduğuna dair bir madde taşımadığından uygulamada imar artışı yapılacak. 

Belediyeler imar planları notlarına parsel birleştirmelerde imar artışına olanak tanıyan hükümler koymaktadır. Ayrıca şu an hazırlanan yeni İmar Kanunu Taslağı'nda bu yönde düzenlemeler olduğu söyleniyor. 

Sit alanı dâhilindeki yapıların dönüşümü mümkün müdür? 

Evet, sit alanlarında da kentsel dönüşüm mümkündür. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”a göre; sit alanlarında, koruma alanlarında hem sosyal donatı alanları oluşturmak hem de afet riskine karşı önlem almak için, kültür ve tabiat varlıkları yenilenmekte ve yeniden kullanım fonksiyonları getirilmekte.

Şebnem BER/Emlakkulisi.com