Kentsel dönüşümde kendin yap modeli geliyor!

Deprem riski yüksek yaklaşık 6.5 milyon yapının bulunduğu Türkiye'de, binaların yenilenmelerini destekleyen, kentsel dönüşüme hız kazandıracak yeni düzenlemeler hayata geçirilecek. Ekonomist Dergisi'nde yer alan habere göre; 'Kendin yık kendin yap' modeli ile vatandaşın ödeyeceği KDV, yüzde 18'den yüzde 1'e düşürüldü. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı Resmi Gazete'de yayımlandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı' tarafından  yürütülecek karara göre, hak sahipliği bazında destek sağlanacak kredi anapara tutarı için üst limit, güçlendirme kredisinde 50 bin TL'den 80 bin TL'ye, kentsel dönüşümde ise 125 bin TL'den 200 bin TL'ye yükseltildi. Kanuna göre, riskli yapılarda vatandaşlar kendisine ait olan beş daireye kadar bu krediden faydalanabilecek.

YENİLENME HIZI DÜŞÜK

Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haluk Sur, KDV'nin yüzde 1'e indirilmesi ve kredi limiti artışı gibi teşviklerle dönüşümün hızlanmasını beklediklerini dile getiriyor. Haluk Sur, son sekiz yılda sadece 564 bin konutun dönüştürülebileceğini, 700 bin konutun da dönüşümünün sürdüğünü belirtiyor. Toplamda 6 milyon adedi aşan konutun dönüşüme ihtiyaç duyduğunu hatırlatan Sur, 300 bini İstanbul'da olmak üzere 1,5 milyon acil dönüşmesi gereken konut bulunduğunu vurguluyor.

İzmir depremi başta olmak üzere yaşanan depremler ile pandemide evlere kapanma süreci insanların çürük yapılardan daha çok korkmasına sebep oluyor. Bu süreçte müteahhitlerin dönüşüm konusundaki isteksizliği ve inşaat maliyetlerindeki artış, vatandaşı güçlendirme konusunda harekete geçiriyor. Daire başına ortalama güçlendirme gideri 80 bin TL'leri bulurken kredi üst limitinin 80 bin TL'ye yükseltilmesi önemli bir destek olacak. Özel ve kamu bankalarında kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredileri ortalama yıllık faiz oranlarının 4-5 puan altında. Bankaların kredi verirken süreci kolaylaştırmasının dönüşümü ve güçlendirme çalışmalarını hızlandırması bekleniyor.

FİNANSMAN ÇÖZÜMLERİ

Örneğin Türkiye Emlak Katılım Bankası, kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda veya riskli alanlarda ikamet eden kat maliklerinin daha sağlam ve modern binalarda durmalarını sağlamak için yeni finansman çözümleri geliştirdi.

ALİ GÜVENÇ KİRAZ GAYRİMENKUL HUKUKU DERNEĞİ BAŞKANI 

"Hemen indirim uygulanıyor" 

"Kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredisinden faydalanabilmek için tahliye tarihinden itibaren bir yil içinde bankaya başvurulmalı. Kredi ve faiz desteğinden yararlanacaklar kira yardımından faydalanamıyor. Kredi faiz desteğinden faydalanabilmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalara başvurmak gerekiyor. Bankalar bu destek kapsamında krediyi sağlarken kendilerine o indirim oranında ödeme bakanlık tarafından yapılacak. Krediyi kullanmak isteyene hemen indirim uygulanacak. Güçlendirme kredisinde 400 baz puan faiz desteğinde iki yıl anapara ödemesiz ve 10 yıl vade var. Kentsel dönüşümde ise, 400 baz puan desteğinde iki veya bir yil anapara ödemesiz 10 yıl vadeli imkanlar sunuluyor.

Dönüşüme yönelik yeni finansman çözümleri ile vatandaş ve müteahhit arasında yaşanacak muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçerek taraflara güven verecek uygulamalar da yapacak. Güçlendirme, Yerinde Birebir Dönüşüm (Emsal Artışı Olmayan), Yerinde Dönüşüm (Emsal Artışı Olan) ve Alansal Dönüşüm olmak üzere dört farklı iş modeli tasarlayan Emlak Katılım, her modelde kat maliklerine 120 aya kadar finansman kullandırabiliyor.

DÖNÜŞÜM ATAĞI

Finansman destekleri sağlanırken Teknik Yapı'dan Bahaş Holding'e, Sur Yapı'dan Polat İnşaat'a kadar pek çok şirket, İstanbul başta olmak üzere Antalya,  İzmir  gibi kentlerde dönüşüm çalışmaları yürütüyor.

Bahaş Holding CEO'su Abdüssamet Bahadır, bu yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı liderliğinde başlatılan kentsel dönüşüm atağı ile bu yönde sürdürdükleri çalışmalara hız kazandırdıklarını ve devam eden iki projeleri olduğunu söylüyor. Kentsel dönüşüm projelerinin sektörün en önemli ihtiyacı olduğunu çok iyi bildiklerini belirten Bahadır, "Bu başlattığımız kentsel dönüşüm atağını, önümüzdeki dönemde geliştireceğimiz farklı projelerle de sürdüreceğiz. Bu konudaki ajandamız hayli kalabalık. Dev projelerin yanı sıra butik projelerle de bu süreci destekleyerek farklı hedef kitlelerine dokunmayı hedefliyoruz" diyor.

Bugüne kadar kentsel dönüşüm adına atılan her adım, bir sorunla karşılaştı. Ancak son bir kaç ay öncesine kadar kentsel dönüşüm uygulamalarının yeterli olduğu söylemek zordu. Yasa koyucu ve denetleyici olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bugüne kadar yapılmaya çalışılan tüm kentsel dönüşüm çalışmalarında gözlemledi, inceledi ve sonuçta en doğru uygulamanın nasıl olacağını saptadı. Hatta bunun için bizzat kendisi kolları sıvadı. Gerek 2019'dan sarkan ekonomik daralma gerekse koronavirüs salgını nedeniyle uygulanan kısıtlamalar ve beraberinde başlayan ikinci dalga ekonomik durgunluk, tüm kentsel dönüşüm çalışmalarını sekteye uğrattı. Mevcut dönüşüm projelerindeki hız düşerken, devreye alınması beklenen yeni kentsel dönüşüm projeleri askıya alındı. Ancak İzmir'de yaşanan deprem ve beklenen İstanbul depremi kentsel dönüşüm çalışmalarının her türlü şartta devam etmesi zorunluluğunu ortaya koydu. Bu kapsamda ilk adım Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan geldi.

KREDİ TEŞVİKLERİ DEVREDE

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, büyük çaplı kentsel dönüşüm çalışmalarındaki kritik sorunları çözmeye çalışan bakanlığın apartman bazlı dönüşümlerin de önünü açmak için KDV ve kredi teşviklerini devreye aldığını söylüyor. Durbakayım, "Türkiye'nin en büyük kentsel dönüşüm projesi olan Fikirtepe'de bizzat sahaya inen bakanlık, bundan sonraki projelerde de daha aktif rol alacağının işaretini verdi. Bu nedenle 2021 ve devamında daha hızlı bir dönüşüm hamlesinin olmasını bekliyoruz" diye konuşuyor.
Demir Grup Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, kentsel dönüşümde, 2000'li yıllarda çok aktif olduklarını ve yaklaşık 500'ün üzerinde konutu yenilediklerini söylüyor.

Demir, kentsel dönüşümün çok zor olduğunu, hem zaman hem de emeklerin karşılığının alınmadığı bir inşaat alanı olduğunu vurguluyor. Demir, "Bu yıl içinde başlamasını planladığımız biri Göktürk'te, diğeri Seyrantepe'de olmak üzere iki çalışmamız var. İzmir Gaziemir'de yaklaşık 400 daireyi kapsayan kentsel dönüşüm projesi çalışmamız da devam ediyor" dedi.

BELEDİYELER DE AKTİF

Kentsel dönüşüm konusunda inşaat şirketlerinin yanı sıra belediyeler de devrede. Örneğin, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) aktif çalışmaları bulunuyor. Bu kapsamda binaların deprem risk analizleri yapılırken yüksek riskli binalar boşaltılıyor. İBB'nin iştiraki KİPTAŞ kanalı ile sosyal konut ve kentsel dönüşüm projelerine öncelik verilirken çürük yapı stokunun eritilmesi çalışmalarına da ivme kazandırılması hedefleniyor.

KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, KİPTAŞ'ın İstanbul'da 15 ayrı ilçede başlattıkları dönüşümün 30 bölgeyi ve 20 bin insanı kapsadığını söylüyor.

Kurt, kentsel dönüşüm çalışmalarını Bağcılar'daki gibi kendi mülkiyetinde olan ama ömrünü tamamlamış binaların dönüşümü ile Eyüp'teki gibi mülkiyet problemi olan yerlerin dönüştürülmesi olmak üzere iki şekilde yaptıklarını vurguluyor.

İZBETON DA DAHİL OLDU

Türkiye'nin en riskli illerinden biri olan ve geçtiğimiz aylarda yaşanan depremle sarsılan İzmir'de de dönüşüm konusunda çalışmalar hızlandırmaya çalışılıyor. 248 hektar alanda kentsel dönüşüm çalışması yürüttüklerini açıklayan İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer, kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandırmak için İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin şirketlerinin de ihalelere katılması için belediye meclisinde karar aldıklarını söylüyor. Böylece kentsel dönüşüme Büyükşehir iştiraki İZBETON da dâhil oldu. 2016 yılından bu yana yavaşlayan süreci hızlandırdıklarına işaret eden Soyer, yapılan çalışmaları da şöyle özetliyor:"Bu sayede Örnekköy'de üçüncü ve dördüncü yapım etabına geçtik. Ege Mahallesi'nde yıllardır beklenen dönüşüm başladı. Bu, göreve geldikten sonra yaklaşık 1 milyar TL ihale bedeli olan dönüşüm için yapım işi anlamına geliyor. Ege Mahallesi'nde 418 milyon, Örnekköy'de ise 520 milyon TL'ye mal olacak bir projeden söz ediyoruz."

ERHAN BOYSANOĞLU MESA HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI 

"Marka profilimize uygun projeler yapabiliriz" 

"Mecidiyeköy ve Etiler'de geçmiş dönemde site ve gecekondularda kentsel dönüşüm yapmak üzere çalışmalar yürüttük ancak sonuç alamadık. Dönüşüm işi uzun zaman alan zor bir iş, insanları ikna edip dönüşüm yapmak kolay değil. Etiler ve Nişantaşı gibi kentin merkezindeki bölgelerde markamızın profiline uygun dönüşüm projeleri çıkması halinde dönüşüm yapabiliriz."

12 ŞİRKETİN KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ ÇALIŞMALARI

Artas insaat: Arınclar'da gecekondulardan oluşan bölgede Avrupa Konutları Çamlıvadi projesi ile dönüşüm projelerine de imza atan şirket, İstanbul'un çeşitli bölgelerinde çıkabilecek dönüşüm projeleriyle de ilgileniyor. 

Bahas Holding:Gaziosmanpasa'da, 70 dönüm arazide 2017'de temellerini attığı 2 bin 500 konut 200 ticari alandan oluşan, üç etaplık GOP Plovne Kentsel Dönüşüm Projesi'ni temmuzda teslim edecek. 'Büyükçekmece'de 54 dairenin yıkımını tamamladigi sekiz etaplık Hilal Hill Büyükçekmece Kentsel Dönüşüm Projesi'nin ilk etabını insa edecek, Uskudar Bosna Bulvarı'nda 106 bin metrekare arazide, 900 milyon TL yatırımla Uskudar Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi ile 2 bin konut, 100 ticari alandan oluşan projeye başlayacak. 

Dap Yapı:İstanbul Maltepe'de dönüşüm çalışmalarına imza atan şirket, Üsküdar, Balmumcu, Kağıthane ve Kasımpaşa'da kurduğu irtibat ofisleri kanalıyla kentsel dönüşüm yapmak üzere çalışmalar yürütüyor. 

Demir Insaat: Göktürk'te dört yıldır çalıştığı, tek veya iki katlı gecekonduların olduğu, 40 dönüm üzerinde ruhsat aşamasına geldikleri bir proje ile Seyrantepe'de üç yıldır çalışılan 26 parsel Üzerinde 26 binadan oluşan projede ruhsat aşamasına gelindi. Bu projelere bu yıl içinde başlayacak. İzmir Gaziemir'de yaklaşık 400 dairelik kentsel dönüşüm projesi üzerinde çalışmaları da sürüyor.

İZBETON:İzmir'de kentsel dönüşüm çalışmaları İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin şirketi IZBETON'u ihale süreçleriyle dahil etmesiyle ivme kazandı. Gecekondu ve ruhsatsız kaçak yapıların olduğu Uzundere, Gaziemir, Örnekköy, Ege Mahallesi, Ballıkuyu ve Çiğli Güzeltepe'de anahtar teslim kentsel dönüşüm projelerini sürdüren belediye, bugüne kadar yaklaşık bin bağımsız bölümü hak sahiplerine teslim etti. 2 bin 200 bağımsız birimin inşaatı başladı ve yaklaşık 4 bin 600 bağımsız bölümün de füm uzlaşma, devir, tapu ve imar uygulamaları tamamlanarak yapım ihalesine hazır hale getirildi. 

KİPTAS :İstanbul'da Bağcılar'dan Eyüp'e kadar 15 ayrı ilçede 30 bölgeyi ve 20 bin insanı kapsayan bir dönüşüm başlatıldı. Bağcılar'da geçen yıl başlayan görüşmelerin sözleşmeleri ocak ayında yapıldı. Yüzde 93 uzlaşı gerçekleşti. Gürpınar'da başlatılan dönüşümde 3'te 2 oranına erişmeye az kaldı. Kentsel dönüşüm Bağcılar'daki gibi kendi mülkiyetinde olan ama ömrünü tamamlamış binaların dönüşümü ve Eyüp'teki gibi mülkiyet problemi olan yerlerde dönüşüm şeklinde yapılıyor.

Mesa:Mecidiyeköy ve Etiler bölgesinde site ve gecekondu dönüşümü için çalışmalar yaptı ancak sonuç alamayınca bu çalışmaları bıraktı. Etiler, Nişantaşı gibi kentin değerli bölgelerinde üst segment dönüşüm projeleri çıkması halinde değerlendirecek. 

Polat İnşaat: Piyalepaşa Bulvarı üzerinde 82 dönüm arazı üzerinde dönüşüm çalışması ile bin konut, rezidans, ofis, otel ve Alışveriş Sokağı'ndan oluşan Piyalepaşa İstanbul projesini
geliştiren şirket bölgede dönüşüm yapmak üzere çalışmalarına devam ediyor.

Seba İnşaat: AG Hayat İnsaat A.Ş. Ümraniye Esenevler'de altı bloktan oluşan bir sitede 70 milyon TL yatırımla kentsel dönüşüm yaparak 4 bin meterekare arsada, üç blokta toplam 176 daire ve 24 Ortakligi adet ticari üniteden oluşan Seba Hayat projesini yürütüyor. Anadolu Yakası'nda kentsel dönüşüm projeleri gerçekleştirmek üzere araştırmaları sürüyor. 

Sur Yapı: İstanbul'un çeşitli semtlerinde dönüşüm projelerine imza atan şirket, Antalya'da 1.3 milyon metrekarelik alanda Türkiye'nin en büyük kentsel dönüşüm projesini 8 milyar TL'lik yatırımla hayata geçiriyor. 19 bin konut, dükkân, home ofis ve diğer Üniteler inşa ederek toplamda 70 bin kişilik yaşam alanı kuruyor. Sur Yapı Antalya Projesi'nin ilk etabı olan Park Etabında, 6 bin 417 konutun teslimlerine Haziran 2020'de başlarken projenin kademeli olarak tamamlanan diğe rparsellerinde de teslimler devam ediyor. 

Teknik Yapı:1999 depremi sonrası kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında Kartal, Maltepe, Bahçeşehir, Ataşehir, Tuzla ve Fikirtepe'de 17 büyük projede toplam 14 bin 316 konut tamamladı. İstanbul, Denizli ve İzmir'de toplam yedi projeden oluşan ve toplam 5 bin 259 konutluk kentsel dönüşüm projelerinin inşaatını sürdürüyor. Istanbul, İzmir'de dönüşüm çalışmaları için altyapı hazırlıklarıyla uğraştığı projeleri bulunuyor. Emlak Konut GYO'nun üzerinde çalıştığı kentsel dönüşüm projelerini yakından takip ediyor. 

Torunlar inşaat:Eyüp Sultan'da 5.Levent projesinin bulunduğu alanda dönüşüm gerçekleştiren sirket bölgedeki binaların dönüştürülmesi için görüşmeler yürütüyor.

Türkiye'de dönüştürülmesi gereken kaç konut var?