Kentsel dönüşümde merak edilen 12 soru! Binalarda yıkım ve güçlendirme nasıl olmalı?

1- Apartman gibi kat maliklerinin olduğu bir yapıda, bina risk tespiti süreci nasıl oluyor? Kiracı risk tespiti talep edebilir mi? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin bu soruya "Hisse oranına bakılmaksızın malik olan herhangi biri veya yasal temsilcisi bakanlıkça lisanslandırılan kurumlar veya kuruluşlara yapının riskli olup olmadığını, kendi isteğiyle, inceletebiliyor. Maliklerin oy birliği veya oy çokluğuna ihtiyaç duyulmuyor. Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı tespitini süre vererek maliklerden de isteyebiliyor. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, bakanlık veya idare (uygulamayı yapan belediye veya büyükşehir belediyesi) de riskli yapı tespiti yaptırabiliyor" yanıtını verdi. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören ise "Kiracının risk tespiti hakkı yok ancak ilgili belediye veya bakanlığa bu konuda başvurabilir. Bu talebi kabul edip etmemek belediye veya bakanlığın takdirinde" şeklinde cevapladı. 

2- Tespit yaptırmak istemeyen maliklerin yapı denetim firmasını binaya sokmama hakkı bulunuyor mu? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bu soruyu "Diğer maliklerin riskli yapı tespitini engelleme hakları ve yetkileri bulunmuyor. Engellenmesi durumunda güvenliği sağlamak üzere kolluk kuvvetlerinden destek alınıp suç duyurusunda bulunuluyor. Gereğini yapmayan kamu görevlileri hakkında da disiplin hükümleri uygulanıyor" ifadelerini kullanarak yanıtladı. 

3- Yıkım için ne kadar süre tanınıyor? Süresi içinde yıkılmazsa ne oluyor? Yıkım masrafını kim karşılıyor? 

"Risk tespitine karşı diğer maliklerin itiraz imkanı var. Bu itirazları illerde kurulan komisyonlar değerlendiriyor. Bu komisyonlar kararı yüzde 99 oranında onaylayıp kesinleştiriyor. Kesinleşince belediye maliklere 60 gün içinde binayı boşaltın diyor. Boşaltmazlarsa veya istenirse ilave 30 gün süre veriliyor" diyerek yanıtına başlayan Prof. Dr. Gürsel Öngören, 90 gün dolunca binanın elektrik, su, doğal gazının kesildiğini ardından yıkım kararı alındığını belirtti. 

Prof. Dr. Melikşah Yasin ise bu soruyu "Verilen sürede yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildiriliyor ve işlemler mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılıyor. Masraf maliklere ait. Bakanlık veya idare tarafından yapılması halinde de masraflardan malikler arsa payı oranında sorumlu" diyerek yanıtladı. 

<#esim4>

4- Bina ipotekli ise yıktırılabiliyor mu? İpoteğin durumu ne oluyor? 

Prof. Dr. Gürsel Öngören: Binanın yeniden yapılıp yapılmayacağına, koşullarına, kimin ne kadar dairesi olacağına, ek para ödenmesine hep kat malikleri 3’te 2 arsa payı çoğunluğu ile karar alıyor. Güçlendirme konusunda bağımsız bölüm sahiplerinin 5’te 4 çoğunluğu ile karar alınabiliyor.

Prof. Dr. Melikşah Yasin: Yıkım kararına katılmayanların arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak kaydıyla anlaşmaya varan diğer paydaşlara ya da anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek koşuluyla, üçüncü şahıslara, açık artırma usulü ile satılıyor.

6- Yıkım kararına karşı yürütmeyi durdurma talepli dava açılırsa ne olur? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bu soruya "Riskli yapı kararına malikler 15 gün içinde itiraz edebiliyor. Reddedilip taşınmazın yıkılmasına karar verilmesi durumunda, ilgililer 30 gün içinde iptal davası açabiliyor. Mahkeme işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğabileceği kanaatine varırsa yürütmenin durdurulması kararı verilir. Bu karara karşı da menfaati ihlal edilenler tarafından yine dava açılabiliyor" yanıtını verdi. 

7- Yıkım kararı sebebiyle konuttan çıkan kiracının bina yeniden yapıldığında önceden oturduğu eve girme hakkı var mı?

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bununla ilgili yasal bir düzenleme olmadığını belirtirken; Prof. Dr. Gürsel Öngören, "Kiracı yıkım kararı nedeniyle çıktıktan sonra bina yeniden inşa edildiğinde öncelik hakkını yeni kira bedeli üzerinden kullanabilir" açıklamasında bulundu. 

8- Bina yeniden yapılırken orijinal projedeki gibi mi yapılması gerekiyor? Örneğin binada fazla kat çıkılmışsa ve bu konutlar kat karşılığı sayılabilecek durumdaysa ne yapılıyor? Veya binanın imarında mevcuttakinden fazla kat varsa fakat bu durum kat karşılığı için yeterli değilse nasıl bir yol izlenebiliyor? 

Prof. Dr. Gürsel Öngören, konuya ilişkin "Binalar yenilenirken projeye aykırı kısımların ve bağımsız bölümlerin durumu, eğer imar hakları ile ek katlar verilmemişse zor. Bu sebeple malikler arası uzlaşma gerçekleşmiyor ve bina dönüşümü gerçekleşmiyor ya da uzuyor. İstanbul’da ilçeler bazında belediyeler imar plan notları çıkardı. İmar durumu izin vermese bile, binasını yenilemek isteyenlerin aynen yapmasına olanak verdi" açıklamasında bulundu ve bu konunun malikler tarafından istenmesinin gerektiğini dile getirdi. 

Ada bazlı dönüşümde çıkacak fazla imar haklarının bölüşülmesiyle bina yenilemenin maliyetinin azalacağını aktaran Öngören, kaçak ya da ruhsatsız yapılan katlara ve dairelere de yer vermenin mümkün olacağını belirtti.
 
Öngören, soruya verdiği yanıtı, Binanın yeniden yapımı konusunda metrekare küçülmesi maliyetle ilgili. Malikler inşaat masrafını müteahhite öderlerse daire küçülmez. Ama müteahhitin bedava yapmasını istiyorlarsa metrekare küçülür. Burada halkın bir tercih yapması lazım. Ya kredi kullanacak ve bedeli ödeyecek ya da küçülmeye razı olacak" diyerek tamamladı. 

9 -Kentsel dönüşüm masraflı bir süreç. Kat maliklerine ve kiracılara ne gibi yardımlarda bulunuluyor? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin bu soruyu "Kanunda öngörülen teşvik ve destekler kira yardımı, kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteği ile yeniden inşa kapsamında vergi, harç ve ücretler bakımından sağlanan muafiyetler. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir" ifadelerini kullanarak yanıtladı. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören ise "Bu yardımlardan faydalanabilme şartı, riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesi. Riskli alanlarda 36 ayı geçmemek üzere, riskli alan dışında kalan alanlarda ise 18 ay süre ile kira yardımı söz konusu" diyerek "Bu yardımdan faydalanmak için riskli yapıda ikamet etme şartı aranıyor. Kira yardımından faydalanacak hak sahiplerinin ise bu hakkı tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde ve her halükarda bina yıkıldıktan sonra üç ay içerisinde kullanmaları gerekiyor. Riskli yapının bulunduğu şehre göre maliklere 1000-1500 lira arası, kiracılara 2000-3000 lira arası ve sınırlı ayni hak sahiplerine de 5000-7500 lira arası kira yardımı söz konusu" açıklamasında bulundu. 

10- Kredi imkanları, vergi muafiyetleri neler?

Soruya verdiği yanıta "Hak sahiplerine riskli yapı tespit kredisi, yıkım kredisi ve binanın yeniden yapım kredisi sağlanıyor. Bunun için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüklerine müracaat gerekiyor" ifadelerini kullanarak başlayan Prof. Dr. Gürsel Öngören, şunları kaydetti:

"Kredi tutarı en fazla 600 bin TL. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan hak sahipleri adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı her bir bağımsız bölüm için 600 bin TL’yi aşmamak kaydıyla toplamda en fazla 3 milyon TL olabiliyor. Kentsel dönüşüm konut kredilerinde standart konutlar için yıllık yüzde 6, B sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip konut için yüzde 6.5, A sınıfı enerji verimliliği sertifikasına sahip konut için yüzde 7 oranında, bakanlıkça faiz desteği veriliyor. Deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayan vatandaşlara evlerini güçlendirmesi için de 240 bin liraya kadar kredi verilebiliyor. Bununla birlikte kanun kapsamındaki yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisinde vergi ve harçlardan muafiyet söz konusu. Ayrıca dönüşüm projesi çerçevesinde yeni inşaat alanlarında da KDV yüzde 18’den yüzde 1’e düşürüldü."

11- İBB de İstanbul Yenileniyor projesi ile ücretsiz bir dönüşüm imkanı sunuyor. Burada da yine kat maliklerinin kararı mı gerekli yoksa tek bir kişi başvuru yapabilir mi? İBB’nin kira yardımı ve taşınma desteği koşulları neler? 

Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu soruya "Öncelikle özel mülkiyete tabi bir parsel ve binanın 1999 yılı öncesi yapılmış olması şartı aranıyor. Yine bu proje için de 3’te 2 çoğunluğun kararı gerekiyor. Bu projeler de KİPTAŞ’ın kefilliğinde gerçekleştiriliyor" yanıtını vererek, İBB Meclisinde kira yardımının 4 bin 500 lira şeklinde olmasına karar verildiğini belirtti. 

12- Güçlendirme uygulamasının hukuki koşulları neler? Bina risk tespiti yapılan hangi binalarda güçlendirme gerçekleştirilebilir? Tek bir malik mahkeme eliyle buna ilişkin bir karar aldırabilir mi?

Açıklamasında "Özellikle İstanbul’daki belediyelerin güçlendirme ruhsatı başvurularını ya reddettiğini ya da süreci gereksiz uzattığını görüyoruz. Halbuki yasalar riskli binalarda daire sahiplerinin 4/5 çoğunluğu ile güçlendirme kararı almasına izin veriyor" ifadelerine yer veren Prof. Dr. Gürsel Öngören, güçlendirme şartları varken belediyelerin veya kurulların reddettiği ya da oyaladığı güçlendirme ruhsatını tek bir malikin başvurusu üzerine mahkemelerin verdiğini fakat yavaş yargılama sonucu kararın bir iki yılda çıktığını dile getirdi.

İstanbul depremi ile ilgili flaş uyarı! En riskli bölge belli oldu! İşte o semt ve mahalle...

Doğru alınmamış beton numuneleri yanıltıyor! Standartlara uygun beton nasıl olmalı?