Kentsel dönüşümde risk raporu şart!
Posta Köşe Yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun kentsel dönüşüm hakkında sorduğu soruya yanıt verdi..
5 bloktan oluşan (her blok 5 katlı, toplam 100 daire, 12 işyeri var) sitede 40 metrekare işyerimiz var. Müteahhitler burayı kentsel dönüşüme sokmak istiyor. Sizden öğrenmek istediğim:
1- Müteahhitler veya site sakinleri bizden habersiz bir işlem yapabilirler mi?
2- 40 metrekare olan işyerimizin yerine daha küçük veya başka cepheden (şu anki değerinden daha düşük) bizim rızamız olmadan verebilirler mi?
3- Var olan blokların yerine 20’şer katlı bloklar dikeceklerini söylüyorlar.
4- Hakkımızdan fazla istemiyoruz. Hak kaybına uğramamak için ne yapabiliriz?
5- Aslında buranın kentsel dönüşüme girmesi için hiçbir sebep yok. Sadece binalar yaklaşık 35 yıllık. ● M.F.
6306 sayılı yasa çıktığında, metinde karar nisabı konusunda bir açıklık yoktu. Yasanın 3’üncü maddesinde maliklerden söz edilmekteydi. Yani müteahhitle ilgili görüşmede tam iştirak aranması gerekiyordu. Belli çoğunlukla karar alma 6’ncı maddede ancak bina yıkıldıktan sonrası içindi. Bu nisap da 2/3’tü. Bilahare, yasanın 6’ncı maddesinde değişiklik yapıldı ve konuya netlik kazandırıldı.
Buna göre; 6306 sayılı Kanun’un, 6’ncı maddesinin 7’nci cümlesinde; ‘riskli yapılar yıktırılmadan önce’ kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması dahil her türlü işlemin üçte iki çoğunluğun kararı ile yapılabileceği belirtildi. Ben hukukçu olarak buna şiddetle karşıyım ve karşı çıkmaktayım. Zira sözü edilen olay mülkiyet hakkını ilgilendirir ve bu kararla 1/3 malikin mülkiyet hakkı yani anayasal hakkı bertaraf edilmiştir.
Okuyucumun işyeri vardır ve kentsel dönüşüm kararı alınması için gerekli şartlardan biri de lisanslı değerleme kuruluşunca, gayrimenkulün tüm bağımsız bölümlerinin yıkılmadan önceki kıymetini gösteren, değerleme raporunun alınmış olmasıdır. Dolayısı ile okuyucumun işyerinin değeri tespit olunacaktır ve kendisine aynı değerde bir bağımsız bölüm verilecektir. Aksi durum dava konusu yapılabilir.
Okuyucum son maddede kentsel dönüşüm için bir neden olmadığını söylüyor. Kentsel dönüşüm için bulundukları alan riskli alan olarak ilan edilmeli veya binaları için riskli raporu alınmalıdır. Bunlar yokken müteahhitlerle yapılacak görüşme kentsel dönüşüm değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesidir ve tüm maliklerin izni şarttır.
Riskli raporu alınması halinde de bu 1/3 hisse sahibinin eli kolu bağlı kalmakta, neredeyse büyük ölçüde haklarını kaybetmektedirler. Ben 6306 sayılı bu yasayı bu açıdan da eleştirmekteyim.
