Kira artışı geriye dönük istenebilir mi?

İşyeri ve konut kiralamalarında taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanıyor. Bu sözleşme noter huzurunda imzalanabildiği gibi, taraflar arasında da imzalanabiliyor.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme oluyor.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabiliyor. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılıyor.

Yapılan kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde mal sahibi kira bedeline zam yapma hakkına sahip oluyor. Peki, kira artışı geriye dönük istenebilir mi?

Geriye dönük kira artışı 

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Dava örneği

T.C.

YARGITAY 

6.HUKUK DAİRESİ

ESAS NO: 2014 / 4257 

KARAR NO: 2014 / 5925 

KARAR TARİHİ: 08.05.2014 

>İTİRAZIN KALDIRILMASI VE KİRALANANIN TAHLİYE DAVASI - TARAFLAR ARASINDAKİ SÖZLEŞME BİR YILLIK SÜRELERLE YENİLENMİŞ OLUP GEÇERLİLİĞİNİ SÜRDÜRMEKTE OLDUĞU - MAHKEMECE UYUŞMAZLIĞIN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİNE GÖRE ÇÖZÜMLENMESİ GEREKTİĞİ

ÖZET: Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

(2004 S. K. m. 269) (6100 S. K. Geç. m. 3)

Dava ve Karar: İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalı aleyhine yapmış olduğu 18.11.2013 günlü icra takibi ile taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesinin özel hükümlerinin birinci maddesinde, yıllık kira artışlarının, kontrat tarihinden önce en son açıklanan yıllık toptan eşya fiyat artışları endeks (TEFE) oranında yapılacağının kararlaştırılmasına rağmen, davalının bu artış şartına uymayarak yapmış olduğu kira ödemeleri ile sözleşmedeki artış şartının uygulanması ile ödenmesi gerekli kira parası farklarının geriye dönük olarak beş yıllık tutarı 46.678,72.-TL'nin davalıdan tahsilini istemiş, 

davalının icra takibine borcunun bulunmadığı yönündeki itirazı ile takibin durması üzerine, davacı alacaklı yasal sürede ödeme yapılmadığından bahisle icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmuştur. 

Davalı, kira bedellerini artışlı olarak ödediğinden bahisle davanın reddini savunmuş, mahkemece artışlı kiraların davacı alacaklı tarafından zımnen kabul edilmesinden sonra, geriye dönük kira artışlarının istenmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen takibe ve davaya dayanak yapılan 01.1.2002 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu yazılı sözleşmenin özel hükümlerinin birinci maddesinde kararlaştırılan yıllık kira artış koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının bu sebeple kira artış farklarını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Sözleşmede TEFE oranındaki artış şartı ve TEFE ekonomi terminolojisinden kaldırılmakla artış oranı TÜİK'in yayınladığı yurtiçi üretici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğinden, takibe konu alacağın belirlenmesi açısından, bu açıklamalar nazara alınarak takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkının belirlenmesi için dosya üzerinde uzman bilirkişi aracılığı ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda alınacak rapor içeriğine göre itirazın kaldırılması gereken kira farkı miktarının tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.’ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.’nın 428 ve İİK.’nın 366. maddesi uyarınca kararın bozulmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 08.05.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com