Kira ödemeyen kiracıya karşı ne yapılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde mal sahiplerinin karşılaştığı önemli sorunlardan biri hiç ödeme yapmayan; ancak evi veya dükkanı kullanmaya devam eden kiracılardır. Böyle durumlarda aylardır kirasını alamayan mal sahiplerinin tek isteği bir an önce kiracısını taşınmazdan çıkartmaktır. Ancak böyle bir durumda kiracının, mal sahibinin isteği üzerine hemen ertesi gün çıkartılması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bildirimle 30 günlük süre vermesi gerekmektedir.  

KİRACIYA YAZILI OLARAK EN AZ 30 GÜN SÜRE VERİLMELİDİR

Mal sahiplerinin çoğu zaman olduğu gibi, kiracı zaten aylardır kira ödemiyor, öyleyse bir daha süre vermeme gerek kalmaz diye düşünmesi doğru değildir. Yasa gereği 30 günlük sürenin yazılı olarak  verilmesi gerekmektedir. Uygulamada kiracıya yazılı bildirim gönderilmesi amacıyla icra aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri veya noterden ihtarname gönderilmektedir.  Ödeme emrinin veya ihtarnamenin de bazı şekil ve içerik şartlarını sağlaması gerekmektedir. Dolayısıyla, ödeme yapmayan kiracıya gönderilecek yazılı bildirimin içeriği ve şekli teknik bir konudur ve bu yola başvururken bir avukattan yardım alınmasında fayda vardır. Aksi takdirde 30 günlük süre içinde ödeme yapmayan kiracıya karşı açılacak tahliye davasının eksiklikler nedeniyle reddedilmesi söz konusu olabilecektir. 

30 GÜN İÇİNDE ÖDEME YAPMAYAN KİRACIYA TAHLİYE DAVASI AÇILMALIDIR

Kiracı kendisine gönderilen tahliye talepli ödeme emri veya ihtarnameye rağmen kira borcunu ödememişse kiracının tahliyesi için dava açılması gerekir. 30 günlük süre, bildirimin kiracının eline ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.  Kural olarak kiraya verenin tahliye davasını yetkili yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açması gerekir. Ancak icra kanalıyla gönderilen tahliye talepli ödeme emrinden sonra 30 günlük sürede kira bedeli ödenmemişse, görev yönünden gerekli hukuki şartlar bulunuyorsa İcra Hukuk Mahkemesi’nde de tahliye davası açılması mümkün olabilecektir.

DAVADA KARAR VERİLMESİNDEN SONRA TAHLİYE 

Kiracının ödeme emri veya ihtarnameyi aldıktan sonra 30 gün içinde kirasını ödememiş olması da kiracının hemen tahliye edilmesine imkan vermez. Durumun gereklerine göre İcra Hukuk Mahkemesi’nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada mahkemenin tahliye kararı vermesi gerekir. Bu karar hakkında tehir-i icra kararı alınmamış olması da gereklidir.

KİRACILAR BUNU FIRSAT BİLMEMELİ

Yukarıda anlatılan prosedür gereği ödeme yapmayan kiracıya 30 günlük süre verilmesi zorunluluğunu fırsat bilerek kiracıların ödemelerini düzenli yapmamayı düşünmesi doğru olmayacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu, kira borçlarını düzenli ödemeyen kiracıların da konut veya çatılı işyerlerinden tahliye edilebilmesi için kiraya verenlere başka bazı imkanlar tanımıştır.

Bu durumda, en doğrusu kira sözleşmelerinde hem kiraya veren hem de kiracı tarafın sözleşmeye bağlı kalarak borçlarını düzenli şekilde yerine getirmeleridir. Böylece taraflar arasında uyuşmazlık çıkma riski azalacaktır.

Av. Yusuf Can Delipınar