Kira tespit davası açılma şartları neler?
Diriliş Postası'ndan Av. Osman Talha Yıldız bugünkü köşe yazısında kira tespit davalarının nasıl açılacağını kaleme aldı.
Diriliş Postası'ndan Av. Osman Talha Yıldız bugünkü köşe yazısında kira tespit davalarının nasıl açılacağını kaleme aldı. İşte Yıldız'ın o yazısı...
Günümüzde yaşanan en büyük problemlerden birisi de ev sahibiyle kiracı arasında ortaya çıkan kira anlaşmazlıkları oluyor. Ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklardan bir tanesi de eski kiracının uzun zaman konutta yaşaması sonucunda meydana gelen çıkan kira bedelinin ev sahiplerine az gelmesi sebebiyle açılan kira tespit davaları oluyor. Bir diğeri ise kira bedellerinin fahiş fiyatlarda olması nedeniyle kiracılar tarafından açılan kira tespit davaları oldu. Bu sebeple hem ev sahipleri hem de kiracılar zaman içerisinde mağdur olmakta ve bu mağduriyeti ortadan kaldırmak için taraflarca kira tespit davaları açılıyor. Peki nedir bu kira tespit davaları?
Şartları nelerdir?
Kira bedelinin kiracıya fazla, kiraya verene az gelmesi ile açılan kira tespit davaları, taraflar arasındaki ihtilaflar engellenmesi ve kira bedelinin haklı bir şekilde belirlenmesi için açılan davalardır. Kiracı ile kiraya veren arasında çıkan anlaşmazlıklar sonucunda açılan kira tespit davalarının ilk koşulu taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığı oluyor. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabilir ancak; kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması, bu tür davalarda ispat açısından kolaylaştırır. Bir diğer şart ise dava açan tarafın, dava açmakta hukuki faydasının olmasıdır. Kira bedelinin ne şekilde yükseleceğine dair, taraflar arasında yasal sınırlar içerisinde yapılmış bir anlaşmanın varlığında, kira tespit davası açmakta hukuki fayda bulunamıyor. Yani kira tespit davası açmak için kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinde, kira artış oranının ne şekilde belirleneceğine dair bir anlaşma yok ise kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunur.
Kira bedelinin yeniden saptanmasını talep eden taraflar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan kira bedelinin belirlenmesi hükmü gereğince dava açabilirler.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline yönelik anlaşmaları, bir önceki kira senesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. Bu kural, bir seneden daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
İşte maddeler:
1. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmeleri bu tür davalarda delil niteliğine sahip,
2. Fahiş olarak yükselen kiralara karşı kira tespit davası açılabilir.
3. Tüketici fiyat endeksi altında kira alan ev sahipleri keza bu davayı açabilir.
4. Tarafların, bu davayı açmakta hukuki faydası olmalıdır.
5. Beş seneden uzun süreli veya beş sene geçmesiyle yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli, hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Kira bedelinin bölgede yer alan konut ortalama fiyatlarının altında kalması sonucunda kiraya veren, kira başlangıç tarihi üzerinden 5 sene geçmesi ile kira tespit davası açabilir ve kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Kiraya veren ayrıca, kiranın 10 senelik sözleşme uzama süresinin dolması ile kiracının tahliyesini talep edebilir.
Konut kiraları zamları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi’ne göre tespit edilir. Kiraya veren bu oranın üzerinde zam yapamaz. Fakat 5 sene sonunda kira tespit davası açabilir. Kira tespit davalarında kiraya veren; kiracının bölgede bulunan konut ortalamasının altında kira ödemesini sebep göstererek, kira tespit davası açabilir. Bu durumda kira bedeli, emsal kira bedelleri baz alınarak yeniden belirlenir.
