Kiralarda pandemi indirimine Yargıtay vizesi!
Bursa ve Ankara kentlerindeki iki esnaf tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını sebebiyle kira indirimi talep etmesi yeni bir kararı doğurdu...
Bursa ve Ankara kentlerindeki iki esnaf tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını sebebiyle kira indirimi talep etti. Bursa ve Ankara Ankara bölge adliye mahkemelerinden konuyla ilgili olarak bir ‘hayır’ bir ‘evet’ kararları çıkınca devreye Yargıtay 3. Hukuk Dairesi girdi. Yargıtay, indirimin yapılmasının mümkün olduğunu bildirdi.
Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun haberine göre, yaşanan bu gelişmeyle Yargıtay, kira sözleşmelerinin çökmesinin ve uyarlama davası sonucunda verilecek olan kararın işlevsiz kalmasının önlenmiş olacağı ve yaşanan mağduriyetlerin de önüne geçileceğini bildirdi. Verilen bu karar, ülke çapında yeni ve kritik içtihat niteliğine sahip. Yargıtay,ayrıca verilen kararın bir örneğinin de tüm BAM’lara iletilmek için Hakimler Savcılar Kurulu (HSK) Genel Sekreterliği’ne gönderilmesi için de karar verdi.
Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm, Bursa'nın Nilüfer ilçesinde tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını boyunca toplamda 23 bin Türk Lirası tutarındaki kirayı ödeyemeyen kiracının kira tutarının düşürülmesi amacıyla mahkemeye başvuru yaptığını ve ve koronavirüre bağlı şekilde oluşmuş olan pandemide Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi gereği ‘Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası’ açmıştı. Ancak Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, bu tedbir talebini reddetti. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ise mahkeme kararını kaldırdı ve aylık kira bedelinin yaşanan pandemi süresince tedbiren yüzde 50 şeklinde düşürülmesine karar verdi.
TAM TERSİ KARAR ÇIKTI
Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nden de 12 Ocak 2021 tarihinde Bursa Nilüfer olayının tam tersi bir karar çıktı. Ankara BAM, bu konuda ‘tedbir kararı’ verilemeyeceğini bildirdi. İki BAM arasında uyuşmazlık yaşandı. Kanun gereği iki BAM arasında yaşanan bu uyuşmazlığın giderilmesi amacıyla avukat Göçüm Yargıtay’a başvuru yaptı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 4 Haziran 2021 tarihinde oybirliği ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi’nin koronavirüs sürecinde kira bedelinde indirim gerçekleştirilebileceği yönündeki kararını yerinde, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin aksi yöndeki kararını hatalı buldu. Konuyla ilgili Yargıtay kararı şu şekilde:
“İhtiyati tedbir kararı geçici bir karar olup, durum ve şartların değişmesi halinde değiştirilebilir veya kaldırılabilir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Açılan davada esas hakkında hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde, dava konusu olan şeye kavuşmasını dava sırasında güvence altına almak, mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebilir.
Aksi halde özellikle pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşük kiralarını ödeyememe durumu kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması, amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyarlama kararı bir şekilde işlevsiz hale gelecektir. Kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada, şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi kanun hükümlerine uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin uyarlanması davasında davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde, ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir.”
KİRACILARI TAHLİYELERDEN KORUYOR
Avukat Olcay Göçüm konuyla ilgili şu kararı verdi: “Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin karar içeriği dikkate alındığında şartların oluşması halinde ilk derece mahkemesinde verilen ihtiyati tedbir kararının uygun olduğunu, ihtiyati tedbir kararının taraflar arasındaki nizayı kesin çözecek nitelikte ve davanın esası hakkında karar gibi olmadığı, Ankara BAM 15 Hukuk Dairesi’nin kararının hatalı olduğu, ihtiyati tedbir kararının edimler arasındaki dengeyi sağlayacak ve kiracıları tahliye tehdidi altında koruyacak nitelikte olduğu kabul edilmiştir.”
