Kiralarını ödeyemeyen şirketlerin varlıkları sıfırlanacak!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Şant Manukyan, bugünkü yazısında ''Ticari emlak sektörü'' konulu yazısını kaleme aldı. İşte o yazı...

The Economist'te çıkan bir haber Kraliçe'nin de krizden etkilendiğini gösteriyordu. Majestelerinin gayrimenkul portföyünü yöneten Crown Estates 17 AVM vb varlıkta yüzde 17’lik bir kaybı, yani 700 milyon dolar değerleme zararını realize etmiş. Haberde görebileceğiniz üzere Kraliçe'nin portföyünün ufak bir kısmı ve hazine zararın bir kısmını karşılayacak. Neticede İngiltere hazineden orduya kadar her şeyin Majestelerine ait ama borçların milli olduğu bir ülke, bu nedenle kaygılanmamıza gerek yok.

Ancak ticari gayrimenkul piyasasının geneli kaygılanmamız gereken bir konu. Geçen yıla oranla bu yıl ofis binalarında doluluk yüzde 74 gerilemiş durumda. Amazon ortaya çıktığı günden bu yana birkaç sektör hariç pek çok sektörde "şubeleşmenin" sonuna geldiğimizi zaten biliyorduk. Yıllar itibarı ile banka şube sayısı veya İş Cep benzeri aplikasyonlara baktığınızda bizde de gidişatın yönü yıllardır net görünüyor (bir Defi uygulamasında mevduat, kredi veya al sat yaptığınızda kaç masa ve kişiye gerek var dersiniz?). Ancak zaman içinde gelişen bu trend eğitim/istihdam piyasasının ayarlanması, devletin sosyal önlemleri alabilmesi ve inşaat endüstrisinin trendi göz önünde tutarak hareket etmesi demek. Oysa virüsün tetiklediği krizde yaşanan sertlikte bir ayarlama çok daha büyük şok dalgası yaratıyor. Kira veya satış fiyatları düşerek piyasa kendisini ayarlayacaktır argümanı fazla genel geçer bir argüman. Bina sahipleri bu ayarlamayı hemen yap(a)mıyor çünkü söz konusu varlıkların değeri veya nakit akışı üzerinden girişilen kontratlar/krediler vs bir anda yeniden fiyatlanmak zorunda kalacak. Şu anda ölü taklidi yapan ve bir şekilde değerlemelerin hemen normalleşeceğini uman bir piyasa var.

Son konut satışlarında iki detay göze çarpıyor. Biri paylaşım ekonomisinden yana olan yani "tüm dünya evim, tüm araçlar benim" mottosu ile hareket eden yeni nesiller konut alımına girişmiş durumda.. İkinci bir önemli detay da banliyölerde artan satışlar. Asansörle beraber başlayan bir bölgede odaklanan yüksek bina ve ofis uygulaması virüsle beraber tam tersine dönmüş durumda. Kalıcı mı bilinmez ancak eğer evden çalışma verimli bir çalışma tipi ise aşı bulunduğunda da geri dönüş şart değil demektir.

Böyle bir ortamda FT de yeni bir kriz ihtimaline dikkat çekti. Bu kez klasik mortgage'lar değil ofis sektöründe sorun oluşacak. Kiraların ötelenmesi veya ödenmemesi neticesinde yukarıdaki bahsettiğim ofisleri yöneten şirketler ve bunların varlıkları (CMBS) sıfırlanacak. Akla ilk gelen ofis ancak benzer bir durum geçtiğimiz yıllarda yüksek kira garantisi ile pazarlanan öğrenci yatakhaneleri vs için de geçerli. FT AAA tranşlarının çoktan BB ratinge düşmeye başladığını söylüyor. Gerçekten de son dönemde çok yoğun bir rating düşüşü göze çarpıyor. Çarşamba günü Fed’in 3. çeyrekte aldığı temettü dağıtımını sınırlama ve piyasadan hisse geri satın almaları durdurma uygulamasını 4.çeyrek için de sürdürme kararını okuduk. Bir süredir ertelenen veya dondurulan sorunların geri dönüp bankaları vurma ihtimali Fed’i de rahatsız ediyor olsa gerek ki stres testlerinden genelde başarı ile çıkmış olan bankalara yönelik temkinli duruşunu sürdürüyor.