Konut fiyatları dolar bazında kriz öncesi zirvesinin yüzde 20 altında!

2014 yıl sonu itibarıyla konut fiyatlarına ilişkin ilk istatistikler belli oldu. Emlak danışmanlık şirketi Reidin tarafından hazırlanmakta olan endekslere göre Türkiye’de 2014 yılında konut fiyatları dolar bazında ortalama yüzde 11.2 arttı. Artış şehirler bazında önemli farklılıklar gösteriyor. Mesela artışlar Bursa’da yüzde 3.8’de kalırken İstanbul’da yüzde 14.6 ile en yükseğine çıktı.

■ Söz konusu fiyat endeksleri 2003 yılından itibaren hesaplanıyor. 2003 başındaki fiyat seviyelerini 100 kabul eden Reidin Satılık Konut Fiyat Endeksi’ne göre 12 yıllık kümülatif artış yüzde 65’i buldu. Tabii bu artış oranı dolar bazında böyle. Yoksa TL bazında duruma bakıldığında artış oranı yüzde 131’i buluyor.

■ 12 yılda yüzde 65 iyi bir artışa işaret ediyor. Çünkü her yıla ortalama yüzde 5’lik prim düşüyor. Konutun sadece değer artışı yok, bir de kira geliri buna eklenmeli. Türkiye’deki kira gelirleri yıllık ortalama yüzde 5-6 arasında değişiyor. Dolayısıyla uzun vadeli bakıldığında konut yatırımlarının kabaca yıllık ortalama yüzde 10 civarında dolar bazında getirisi olduğunu söylemek mümkün.

■ 12 yıllık rakamlar aynı zamanda konut kredisi en çok kullanılan 7 şehir için hesaplanıyor. Buna göre 12 yıl boyunca konut fiyatlarının en çok arttığı il yüzde 88.7 ile İstanbul. Onu yüzde 81.4 ile  Adana  izliyor. İzmir’in artışı yüzde 63.7,  Ankara  ise yüzde 48 düzeyinde.

■ Asıl fiyat artışları ilk 5 yılda yaşanmış. Son 5-6 yıldaki artışlar ise ilk 5 yıllık artışın yarısına bile ulaşamamış. Ocak 2008 dolar bazında konut fiyatlarının Türkiye’de zirve yaptığı ay. Kurun artışa geçtiği ve küresel krizin şiddetlenmekte olduğu bir döneme denk geliyor. O tarihte Reidin Endeksi 211 ile tarihi rekorunu kırdı. 2003 başındaki 100 değerine göre yüzde 111 değer artışı kaydetti. Yani ilk 5 yılda konuttan dolar bazında artış olarak yüzde 22 getiri elde edildi. Kira geliri de eklendiğinde yüzde 27’lik getiri yapar.

■ Krizde konuttaki gerileme 14 ay sürdü. Fiyatlar, doların da artışı sonucu yüzde 43 geriledi. İstanbul’daki düşüş yüzde 45 ile Türkiye ortalamasını geçti.

■ Konut sektöründe fiyatlar, krizin de dibe vurup toparlanmanın başladığı Mart 2009’da en düşük düzeye indi. O tarihten beri 5 yıl 9 ay geçti. 2014 sonu itibarıyla bu ikinci dönemde Türkiye konut fiyatlarının ortalaması dolar bazında yüzde 37.4 arttı. Bu da yüzde 6.5 dolar getirisi demek. Kriz sonrasında yüzde 22 getiriden yüzde 6.5 getiriye düşüldü. Dolar bazındaki fiyat seviyesi de halen Ocak 2008’in yüzde 21.8 altında bulunuyor.

En yüksek kazanç yüzde 111 ile ilk 5 yılda yapıldı

Kriz sonrası konut fiyatlarının toparlanması da farklı bir tabloyu ortaya koyuyor. 2009-2014 döneminde Türkiye’de konut ortalama olarak yüzde 37.4 prim yaparken, bunu yukarı çeken İstanbul oldu. İstanbul’daki konut fiyatları kriz sonrasında yüzde 54.8 ile en yüksek artışı yaptı. Bursa’da fiyatlar dolar bazında artmadı bile. Antalya’da da yüzde 4.5 ihmal edilebilir bir artış.

■ Buna paralel olarak kriz öncesi zirve değerlerinden en uzakta olanlar Bursa ile Antalya. Bu iki kentteki konut fiyatları dolar bazında 2008 başına göre yüzde 40 daha ucuz.

■ İstanbul konut fiyatları ise son yıllardaki hızlı artışına rağmen zirvesinin yüzde 15 altında bulunuyor.

■ Adana’nın son fiyatları da rekor düzeyinin yüzde 17 altında. Adana 7 il arasında İstanbul’dan sonra yıldızı en çok parlayan şehir. İstanbul’da son 12 yılda fiyatlar dolar bazında yüzde 89 artmışken, onu yüzde 81 ile Adana izliyor. Tabii endekste kredi alabilecek konutlar dahil edildiğinden, performans da markalı konutların bulunduğu yeni Adana’nın olsa gerek.

■ Buradan yapılabilecek bir tespit de,12 yıllık dönemde dolar bazında yüzde 100 artış yapan kent yok. İstanbul ise ancak yaklaşmış. Dolayısıyla konut fiyat balonu da yok. Çünkü balon diyebilmek için son 5 yılda yüzde 100 reel bir artış olması gerekiyor. Bırakın son 5 yılı 12 yılda bile buna ulaşan yok.

■ Konut sektöründeki uzun dönemli fiyat hareketleri bize canlanmanın başladığı ilk yıllarda en yüksek değerlenmenin olduğunu, son yıllarda bunun önemli ölçüde azaldığını, küresel krizle birlikte fiyatlarda önemli bir düzeltmenin yaşandığını, kriz sonrasında özellikle İstanbul’un öne çıktığını gösteriyor. Sektöre ilk girenler en yüksek kazancı sağlamışlar. Her piyasada olduğu gibi.

SONUÇ: “Erken kalktım işime, şeker kattım aşıma.” Türk atasözü

Abdurrahman Yıldırım-Habertürk