Konut fiyatları yükselecek mi?

www.emlakkulisi.com Genel Yayın Yönetmeni Tebernüş Kireçci, SkyTürk'te yayınlanan, Uyanış Tuğtaş'ın hazırlayıp sunduğu Başlama Vuruşu programına konuk oldu. Kireçci,  'Konut fiyatları neden aşırı yükselmeyecek? Prim yapacak konutlar hangileri olacak? Ne olursa konut fiyatları aşırı fırlar?' sorularına yanıt verdi. Konut fiyatlarında hızlı bir yükseliş beklemediğini vurgulayan Kireçci şöyle konuştu:

"Son zamanlarda konut kredisi faizlerinde çok ciddi düşüş yaşandı. Bu normal koşullarda  yıl sonuna kadar devam edecek. Siyasal anlamda ciddi bir gelişme olmazsa tabii. Herkes emlakta çok sert bir yükseliş beklemeye başladı. Ama emlak fiyatlarında 2004-2006 yılları arasındaki gibi sert bir yükseliş olmayacak. 2001'den sonra arsa maliyeti hariç inşaat maliyetinin altına konut satılan lokasyonlar vardı. Beylikdüzü ve Halkalı'yı örnek verebiliriz. 2005-2006'da inşaat maliyetlerinde çimentoyla başlayan çok ciddi bir yükselme vardı. İnşaat malzemeciler çok ciddi yatırımcılar yaptılar. İnşaat malzemelerinde artık çok ciddi bir yükseliş beklememek gerekiyor. İnşaat malzemelerinde de çok ciddi bir yükseliş beklememek gerekiyor. İnşaat malzemeleri şu an 2005-2006'dan daha düşük."

Satıcıların kral olduğu bir döneme girdik!
Konut kredisi faiz oranlarının şu anda 60 ay vadede 2006 yılındaki seviyenin de altında olduğunu belirten Kireçci sözlerine şöyle devam etti:

"Faizin daha alacağı yol var. Geriye dönük bir değerlendirme yaptığımız zaman; son üç yılda genellikle alıcıların kral olduğu, alıcıların seçme şanının bol olduğu bir dönemdeydik. Şu an satıcıların kral olduğu bir döneme girdik. Son 1 ayda konut fiyatları yüzde 5-10 oranında zamlandı. Arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri artmadı. Satış ofisine gelen telefon ve ziyaretçi sayısı arttı. Satış sayıları ramazan olmasına rağmen yükselmeye geçti. Konut piyasasına baktığımız zaman krizin hiç girmediği lokasyonlar ve projeler vardı. Fiyatı geri çekenler, kar marjını düşürenler fazlaydı. Bunlarda azalma var. Bunlar fiyatlardaki yükselişe yansıyacak ama emlak piyasası özellikle arsa, çok ciddi bir kriz yaşamadığımız sürece en ciddi yatırım aracı olarak var. Ama 2004-2006 yıllarındaki gibi yüzde 100'lere, 200'lere varan yükseliş beklememek gerekiyor. Beylikdüzü'nde 8-10 milyara daire satılırken 130 milyarlara fırlamıştı. Dengesiz bir alım satım piyasası vardı. Arz problemleri vardı. Arzın bir miktar fazla olması her zaman iyidir çünkü seçme şansı olur ve fahiş yükselişlerin önüne geçilir.  Emlaktaki yükseliş dalgası İstanbul konut piyasasına arz fazlasıyla beraber girdi. Bu da konut fiyatlarının yükseleceği anlamına geliyor ama çok da fazla yükselmeyecek."

Kireçci gelişme bölgelerinde kiraların yükselmesini beklemediğini ifade etti. "İkinci el konutların merkezi lokasyonlarda eğer ev sahibi yüksekten uçmuyorsa, o evleri kiralamak daha kolaydır" diye konuşan Kireçci şöyle devam etti:

"Öğrenciler, arabası olmayan bekârlar böyle yerleri seçer. Gelişme bölgelerinde talebe bağlı olarak üretim artıyor. Arttıkça arz fazlalığı olacak. Kiralardaki kira çarpanı gelişme bölgelerinde 250-300 seviyesindeyken bu trend 1-2 yıl devam ederse 500'e çıkacak. Kiralarda çok da fazla yükseliş beklenmiyor. Kurtköy, Çekmeköy, Başakşehir, Ispartakule,  TOKİ  Kayabaşı, Bahçeşehir  bölgeleri yeni projelerin yapımının devam ettiği bölgeler. Buralarda kiralarda fazla yükseliş bekleyemeyiz"



Emlak Uzmanı Kireçci, konut fiyatlarının yükselmesinin muhtemel olduğu yerleri şöyle açıkladı: "Örneğin Ataşehir zaten normalde ilginin fazla olduğu yer, ya da Şerifali. Bir finanskent söylentisi ister istemez ilgiyi artırdı. Bahçeşehir'e bir silikon vadisi yapılsa anında fiyatlar yükselir. Mesela kamu bankaları Ataşehir'e, özel bankalar Bahçeşehir'e gibi bir durum oluşturulsa aniden fiyatlar yükselir"

Fiyatlar tekrar düşecek mi?
Kireçci `Konut fiyatları tekrar düşecek mi?' sorusunu şöyle cevapladı:
"Krize kötümser tabloyla baktığımız zaman; bankaların yarısının batacağı, inşaat sektörünün batacağı, her tarafta satılık ev olacağı düşünülüyordu. Dünya ciddi bir kriz yaşadı. İnşaat sektörü de etkilendi ama beklendiği kadar kötü olmadı. Konut piyasasında krizin yaşandığı bölge merkezi lokasyonlar. Türkiye bir konut devrimi yaptı. Mortgage bekleneni karşılamadı ama konuta bakışı değiştirdi. 2004-2005'te Türkiye'de iki seçenek vardı, birincisi merkezi evlerde yaşarsın, güvenlik otopark, oyun alanı problemi var. İkincisi de şehrin biraz daha dışında, otoparklı, çocukların rahat oynayabileceği, doğaya daha yakın yaşam tarzı. İnsanlar biraz daha şehrin dışına çıkmayı ama daha nitelikli konutlarda yaşamayı tercih etti"

Dünyanın en güzel binalarında Türkler var!
"İstanbul çok güzel bir şehir. İki kıtanın birbirine bu kadar yakın olduğu Cebelitarık Boğazı var, başka bir yer yok" diye konuşan Kireçci, İstanbul'daki binaların durumunu şu sözlerle anlattı: "İstanbul'u denize sırtı dönük olarak geliştirmişiz. Planlama anlamında çok kötü geliştirmişiz. Binaların yüzde 90'ı problemli. Kalan yüzde 10'u da tarihi binalardır. Son 50 yılda üretilen binaların hepsi problemli. Dünyayı dolaşıyorsunuz, dünyanın en güzel binalarında Türkler var. Yeni gelişen şehirlere bakıyorsunuz; Türkler var. Türkiye'nin çok ciddi mühendislik deneyimi var. Yeni gelişim bölgelerinde sorun olmayacak mı, tabii ki olacak çünkü nüfus çok fazla. Halkalı'da gördüğümüz sel baskınlarını Çekmeköy'de veya Sarıgazi'de görme şansımız da var.

Tüketiciler deprem konusunda bilinçlendi
"18 Ağustos 1999 sabahı  bugünkü konut stokları olsaydı bir günde satılırdı" diye konuşan Kireçci, "Biz balık hafızalıyız her şeyi unutuluyoruz. Tüketiciler deprem konusunda bir 10 yıl öncesine göre çok daha bilinçliler, çok daha farkındalar. İnsanlar 20-30 yaşındaki binaların altında kalmak istemediği için yeni binaları seçtiler. İnsanların bilinç altında bunun etkisini hissediyoruz. Eskiden deprem olursa ne olur diye hiç bakılmazdı" dedi.