Konut inşaatlarında KDV şoku ne zaman atlatılır?

Gerçekten bir bakarsınız, devlete borcu olana çok uygun vade ve faizlerle aflar çıkar veya ödeme sürelerinin son günü vade ertelenir ve devlete borcunu erken ödeyen kişiler bir anlamda mağdur edilir. Bir de bakarsınız, hiçbir süre sınırlaması yokken elinizdeki işi belli bir noktaya getirdiğinizde ancak bir fırsattan yararlandırılırsınız ki bu durumda da erkenden yola koyulan kazanır. İşte, 2013'ün ilk günü çıkan bir Bakanlar Kurulu Kararnamesi tam da bu durumu örnek oluşturdu ve ikinci türden davranışları olanlara kazandırdı diğerleri kaybetti desek yeridir.

Neydi o gelen?

1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın 7'nci maddesiyle, Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer alan hemen tüm konut teslimlerinde KDV oranı %18'e çıktı. Bu durumda, büyükşehirlerde ister 150 metrekarenin altında olsun isterse üzerinde olsun konut veya işyeri olarak yapılan gayrimenkullerin satışında uygulanacak KDV oranı %18 oldu. Ancak, aynı kararnamenin 12'nci maddesinin b bendi gereğince, yeni uygulama inşaat ruhsatı 1.1.2013 tarihinden itibaren alınan projeler için geçerli kılındı. Ayrıca, kamu kurum veya kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yeni yıla girdikten sonra yapılanları da aynı uygulamaya tabi kılındı. Bunun tersi de doğru tabi. Yani,  TOKİ  ve benzeri kamu kurum veya kuruluşları tarafından 2012 ve önceki yıllarda ihale edilen ve net alanı 150 metrekarenin altındaki konutların 2013 ve izleyen yıllarda tesliminde (satışında) KDV oranı %1 uygulanacak.

Yine kararnameye göre;

a- Emlak vergisi değeri 1.000 TL'nin altında kalan ve net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlar için KDV oranı %8,

b- 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlar için %1,

olarak belirlenmiş oldu.

Bu KDV artışı vatandaşa neye mal olacak?

Sizin anlayacağınız, inşaat ruhsatını yeni yıla bırakmadan alan müteahhitler 150 metrekarenin altındaki konutlarını %1'lik KDV'den satacakken inşaat ruhsatını yeni yılın ilk gününde alabilenler aynı büyüklükteki konutlarını %18'den satmak zorunda. Eğer böyle bir konut almaya yeltendiyseniz müteahhidinizin biraz şansı biraz da becerisine göre daha ucuz veya daha pahalı konut alacaksınız demektir. Bakmayın siz Emlak Vergisi değeri 1.000 TL'nin altındaki konutlar için %8 KDV uygulanacak olmasına. Büyükşehirlerde bir gecekondunun dahi Emlak Vergisi değeri bu bedelin üzerine çıkar. Yani eğer Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeyseniz ve ev almaya niyetliyseniz artık %18'den KDV ödemeye alıştırın kendinizi desek yeridir. Hal böyle olunca, "Nerden Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisine alındık, keşke dışında kalsaydık" diyen ilçeler olacağını şimdiden duyar gibiyiz. Halden anlamak gerekir, Büyükşehir Belediyesi sınırlarının hemen yanı başındaki bir ilçeden alacağınız ve net alanı 150 metrekarenin altındaki ev için %1 KDV ödeyecekken, hemen birkaç kilometre sonra alacağınız benzer bir ev için %18 KDV ödeyecek olmanız ne kadar normal geliyor size? Şimdi, evi olmayan ama kıyıda köşede biriktirdikleriyle başını sokacak kadar büyüklükte bir ev almayı düşünen bir vatandaşın yaşadığı şehrin belediyesinin Büyükşehir Belediyesi ilan edilmesine sevinmesi mi gerekir üzülmesi mi?

Neden TOKİ ayrıcalıklı?

Sektörün tepkisini anlamak gerekir. Yılbaşı gecesinde uykuya dalmadan önce %1 KDV ile satacakları konut projeleri olan müteahhitlerin uyandıklarında aynı projelerini artık %18 KDV üzerinden satacaklarını duyduklarında "Yılbaşının etkisinde miyim hala" diye düşünmemeleri mümkün mü? Yani nispeten küçük konutların satış fiyatlarını %17 artıracak bir yasal düzenleme Resmi Gazete'de yayımlandığı gün yürürlüğe girmesi kadar normal olabilir ki? Örneğin on beş gün de olsa, kısa bir süre içerisinde piyasaların kendilerini toparlaması hakkı verilemez miydi?

Adaletsiz bulduğu diğer bir konu olarak da inşaat sektörü soruyor; "TOKİ'ye ve benzeri Devlet kuruluşlarına verilen hak özel sektöre neden bize verilmiyor ki?" Yani demek istiyorlar ki; "2012 ve önceki yıllarda projelendirilen net alanı 150 metrekarenin altındaki konutların şimdilerde satışında KDV oranı neden %18 olacak? Oysa ki, aynı durumda olan ve 2012 ve önceki yıllarda ihale edilen TOKİ projeleri için KDV oranı % 1 uygulanacak." Sektörü bir tarafa bırakalım, vatandaş yakın zamanlara kadar almadığı konutun %17 pahalandığını gördüğünde "KDV arttı artık" diyen emlakçıya veya müteahhide ne tepki verecek acaba.

Dünya / Harun KAYNAK