Konut krizi vatandaşı evsiz bıraktı! Yatırımcılar arsaya ve araziye mi yöneliyor? 

Konut satış rakamları 2024 yılının ilk yarısı geride kaldı. Hem piyasa hem de verilere göre değerlendirme yapan Emsal.com yazarı Sinem Yedikardaşlar, konut piyasasında bir kriz ortamının oluştuğunu belirterek ''Bu konuyu tek bir tarafın çözmesi mümkün değil. Tüm tarafların birlikte hareket etmesi gerekiyor.'' dedi. Peki vatandaşlar artık arsaya mı yöneliyor? Yapı ruhsatındaki artış ne İifade ediyor? İşte Kardaşlar'ın o değerlendirmesi.. 

KONUTA ERİŞEMEYENLER ARSA VE ARAZİ ALIYOR

Tüm gayrimenkul türleri içinde konut satışlarının payı, 2023 yılının ilk yarısında yüzde 42 iken, 2024 yılının aynı döneminde yüzde 45’e yükseldi.

Kardaşlar '' Arsa / arazi alımındaki yavaşlamayı ve konut payındaki artışı birlikte değerlendirecek olursak; aslında asıl ihtiyaç belli, gerçek talep belli…

Konut, barınmak için öncelikli bir ihtiyaç. Kişiler önce barınma sorununu çözmeye çalışıyor sonra diğer ürünlere yatırıma geçiyor. Konuta erişemeyenler de enflasyondan korunmak ya da farklı bir şekilde değerlendirmek amacıyla arsa / arazi trendine katılıyor.'' dedi.

KONUT TEMEL İHTİYAÇ

Geçen yıllarda uygulanan çok uygun kredi faiz oranları, konutların ihtiyaç değil yatırım aracı olarak görülmesini teşvik etti.  Peki, konut bir yatırım aracı mıdır? Tüm gayrimenkul ürünleri birer yatırım aracıdır. Ancak öncelikli olarak yatırım aracı olan, ticari gayrimenkuller.

'Konut, öncelikli ihtiyaçtır.' diyen Kardaşlar söyle devam etti 'Tabi ki kiralık mülk ihtiyacı gerçeğini görmezden gelemeyiz. Dolayısıyla, belli bir orana kadar konutun yatırımcı tarafından cazip görülmesi, kiraya verilmesi mantıklı.

Bir ürün olsun ki, konut edinimi yapamayan kişiler için barınma çözümü olsun. Ancak tekrar altını çizelim, konut öncelikle ihtiyaç.'' dedi. 

YAPI RUHSATINDAKİ ARTIŞ NE İFADE EDİYOR? 

En önemli göstergelerden biri de yapı izin istatistiklerine göre; arz yükselirse, fiyatlar aşağı yönlü hareket eder. Son yıllarda yaşanan hızlı fiyat ve maliyet artışları bu göstergenin önemini iyice ortaya çıkarttı.

Demografik sebeplerle yıllık ortalama 800 bin ile 1 milyon adet yeni konuta ihtiyaç var. Bu sayıya kentsel dönüşüm dâhil değil. Peki, üretim hangi seviyelerde? 2017 yılında 1,4 milyon adede yükselen konut üretimi, 2019 yılında 300 bin adet seviyelerine düştü.

Bu üretimlerin teslim tarihlerini düşünürsek, 2021 itibarıyla arzın yokluğu da fiyat artışını körükledi. Ancak yapı ruhsatı verileri, üretimin, tüm bu maliyet artışlarına rağmen arttığını gösteriyor. 2024 yılı ilk çeyrek yapı ruhsatı alınan daire üretim sayısı, 2022 ve 2023 yılı aynı dönemine göre yüksek.

İŞÇİLİK MALİYETLERİ ARTMAYA DEVAM EDİYOR 

Satış fiyatlarını ve dolayısıyla erişilebilirliği direkt etkileyen bir diğer unsur da tabi ki inşaat maliyetleri. Burada bir malzeme maliyeti var, bir de işçilik maliyeti. Malzeme fiyatlarında artışın yavaşladığını görmek mümkün.

Özellikle döviz kurundaki dalgalanmanın yaşanmaması bunun başlıca sebebi. Malzeme artışı yıllık yüzde 58 seviyeleri ile enflasyona benzer bir seviyede. Ancak işçilik maliyeti için aynı şeyi söylemek mümkün değil. Buradaki artış TÜFE’nin üzerinde yaşanıyor.

KONUT KRİZİ NASIL ÇÖZÜLÜR

Sonuç olarak Kardaşlar sözlerini şöyle sonlandırdı: ''Konuta talebin devam ettiğini, gayrimenkul yatırımcısının yönünün zaman zaman değişse de öncelikli tercihinin konut olduğunu, son yıllardaki fiyat artışlarının reel olarak durduğunu söyleyebiliriz.

Talep ve ihtiyaç devam ediyorsa ancak üretim önceki yılların altında kaldıysa, o zaman doğru lokasyonda, doğru projelerin geliştirilmesi gerekiyor. Üretimi desteklemek, edinime çözümler üretmek gerekiyor. Çok net bir gerçek var ki, bu konuyu tek bir tarafın çözmesi mümkün değil. Tüm tarafların birlikte hareket etmesi gerekiyor.'' dedi.