Konut sahiplerini ve kiracıları yakından ilgilendiriyor!

Türkiye’de konut sahipliği oranı gün geçtikçe düşerken, kiracılık ise yükseliyor.Posta Gazetesi'nden Meltem Kara Söyleyenoğlu'nun haberine göre; Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilerde, 2020'de kiracıların oranının yüzde 26.2’ye yükseldiği belirtildi.

Her 100 konuttan 26’sı için kira veriliyor. Yani, yaklaşık 25 milyon evden 6.5 milyonu kiracı konumunda. Kira ödemeleri, hanelerin harcamalarının neredeyse dörtte birini meydana getiriyor. Tüketim için gerçekleştirilen harcamalar arasında en yüksek pay yüzde 24.1 ile ev ve kira harcamalarının oldu. 

SORUN YAŞAMAMAK İÇİN

Hane halklarının dörtte birinden fazlasının kiracı konumunda bulunması, bu alanının canlı kalmasını sağlıyor. Şu anda pek çok ilde kiralık konut bulmak zorlaştı. Emlakçılar, konut kiralamak isteyen vatandaşları sıraya alıyor. İşte bu ortamda beklentileri gideren ve bütçeye uygun olan doğru konutu bulabilmek, doğru konut bulunduğunda da dikkatli davranmak önem arz ediyor. Konut kiralarken gelecekte problemlerle karşılaşmamak için, haklarınızı koruyabilmek için dikkat edilmesi gerekenleri konunun uzmanları anlattı. 

ZAM VE SÜRE NET OLMALI

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, kira sözleşmelerindeki olmazsa olmaz unsurları şöyle anlattı:

"Kiraya veren olarak sorun yaşamamak için kira sözleşmesi ile teminat amacıyla depozito alınması ve bir kefil istenmesi, demirbaşların neler olduğunun kira sözleşmesine yazılması, aboneliklerin kiracının kendi adına devir alacağının belirlenmesi ve kira sözleşmesinin süresi önemli.

Kiracı için ise evde ayıp olup olmadığının ve zam oranının kanuna aykırı olarak belirlenmediğinin tespit edilmesi, taşınmazın kiraya verene ait olup olmadığı ile evde haciz bulunup bulunmadığının tespit edilmesi önemli.

Her iki taraf adına olmazsa olmaz şart ise zam oranının ve sözleşme süresinin kira sözleşmesinde belirtilmiş olmasıdır.

BEDEL NASIL BELİRLENİR?

Kiralar, evin konumu, yaşı, büyüklüğü, sunduğu imkanlar gibi özelliklere göre belirleniyor. Kirayı belirlemek ev sahibinin inisiyatifinde. Zam oranı için yasal bir sınır olsa da kira bedelinde böyle bir sınır yok. Eğer bölge hakkında fikir sahibi değilseniz, gerek emlak ilan platformları gerekse bölgedeki emlakçılar üzerinden benzer özellikteki evler için kira bedellerini araştırabilirsiniz.

ARTIŞ TÜFE’Yİ GEÇEMEZ

Borçlar Kanunu’na göre kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre yapılıyor. Son açıklanan enflasyon verisine göre bu, yüzde 14.13 oldu. Bu oran, kira artışı için üst tavandır. Kiracı ile mal sahibi bunun altında bir oran kararlaştırabilir. Ancak kesinlikle bunun üzerinde bir kira artışı yapılamaz. Örneğin sözleşmede bir zam oranı belirlenmiş, bu da 12 aylık ortalama TÜFE’yi aşıyorsa, zam sözleşmede yazan orandan değil, TÜFE üzerinden yapılır. Ayrıca kiracı, kendi isteğine göre bir bedel belirleyip mal sahibine ödeme yaparsa, mal sahibinin aradaki farkı icra dairesi kanalıyla talep etme hakkı bulunuyor."

KONTRATI İMZALARKEN BUNLARA BAKIN

BANKA ÜZERİNDEN ÖDEME

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan ise kira kontratı yapılırken dikkat edilmesi gerekilenleri şu şekilde açıkladı:

"Malikin kim olduğunu mutlaka tapu senedi örneğini alarak kontrol edin.

-Malik sayısı birden fazla ise kiraya verenin yetki kontrolünü sağlayın.

-Kira ödemelerinin de maliklere hisseleri oranında yatırılmasını sağlatın.

-Kefiller alınırken kefalet şartlarını unutmayın (elle yazılması, eş rızası gibi).

-İlk kira ve depozito bedeli dahil olmak üzere kira bedellerinin mutlaka bankadan yatırılmasını isteyin.

-Kiracının özellikle işyeri bilgilerini de doldurun. Kiracıya ulaşmada yaşanabilecek riskleri azaltın.

-Kira artışının en fazla Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması olarak artırılabileceğini unutmayın.

-Kira bedellerinin net mi brüt mü olduğunu açık olarak yazmayı unutmayın.

-Tüm teslim alınan demirbaşların fotoğrafını çekerek kira kontratına ekleyin."

HANGİ BİLGİLER YER ALIR?

-Konut mahalle, sokak, kiralananın cinsi gibi ayrıntılar,

-Kiracının ve kiraya verenin adresi, TC kimlik numarası bilgileri,

-Kiraya verilen evle beraber olan demirbaşlar,

-Senelik ve aylık kira tutarı,

-Kira ödemesinin hangi tarihte yapılacağı,
Depozito tutarı (en fazla 3 kira bedeli olabilir),

-Senelik zam oranı,

-Dairenin kiralama süresinin ne kadar olduğu,

-Emlak komisyon tutarı.

ÖNCE FİZİKİ ŞARTLAR VE BÜTÇEYE UYGUNLUK

Konut kiralarken öncelikle konutun fiziki durumuna, ihtiyaç ve beklentiyi gidermesine ve bütçeye uygunluğuna dikkat edilmeli. Evin kiralanmadan önce öğrenilmesi gereken unsurlarda bulunuyor, onlar da şu şekilde:

-Kiralık evin iç ve dış yapısının uzun süreli kullanıma uygun olup olmadığına bakılmalı. Rutubet, küf, çatı akması gibi problemlerin bulunup bulunmadığına dikkat edilmeli.

-Dairenin içinde tadilat ihtiyacı bulunuyorsa(boya, tesisat vs.) kira bedelinden düşerek tadilatın yapılmasını önerin.

-Apartmanın aidatına ve ortak giderlerine ilişkin bilgi sahibi olun.

-Evcil hayvanınız bulunuyosa, apartman yönetiminin evcil hayvanı sorun edip etmediğinin bilgisini öğrenin. 

-Kendinizin eşyalarının daireye sığıp sığmayacağını ölçün.

-Konutun deprem güvenilirliğini, enerji kimlik belgesini öğrenin.

-İnternet altyapısının bulunup bulunmadığına dikkat edin.

-Toplu taşıma, yeşil alan, park, okul, market, alışveriş merkezi gibi gereksinimlere yakınlığına dikkat edilmeli.

-Bütün bu fiziki koşullar içinize sindiyse, kira tutarının da bütçenize uygun olup olmamasına göre kararınızı verin. 

SEZONLUK YAZLIKTA KOŞULLARI İYİ BELİRLEYİN

Kovid-19 salgınıyla beraber bahçeli ve müstakil yazlık konutlara olan talep patladı. Kakıcı-Şimşek Hukuk Bürosu Kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sezonluk yazlık kiralarken de sözleşme yapılmasının gerekli olduğunu belirtti. Şimşek, konuya ilişkin şu açıklamalarda bulundu:

“Yazlık evde evcil hayvan bulundurma hakkı, fazla ses yapılması durumunda gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshedip edemeyeceği ya da evi kiraladıktan sonra cayma hakkının bulunup bulunmadığı gibi konular hakkında sözleşmede geçen ifadeler dikkatle okunmalı. Sözleşmelerde kiracının cayma hakkı genellikle bulunmuyor. Bu nedenle yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesini tavsiye ediyoruz. Aksi takdirde sadece kaparo değil, kiralama ücretinin tamamının ödenmesi gerekebilir.”

Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli?