Konut satışı darboğaza mı giriyor?

Dünya gazetesi yazarı Alaattin Aktaş, konut satış istatistiklerinden yola çıkarak, seçim ve sonrasına ilişkin belirsizliklerin konut satışları üstünde etki yaptığına dikkat çekiyor. İşte Aktaş'ın yorumu...

Aylık konut satışında geçen yıla göre olan değişim tam bir çan eğrisi çizdi. Ocakta geçen yılın altında kalınmış, nisanda ise yüzde 43'lük artışa ulaşılmıştı. Ağustosa geldik, artış oranı yüzde 6.5'e indi. Artış hızı eylülde daha da düşebilir. Seçim ve sonrasına ilişkin belirsizlikler de konut satışları üstünde etki yapıyor. 

Ağustosta 112 bin konut satışı gerçekleşti. Geçen yıla göre yüzde 6.5 artış var. İlk sekiz aydaki satış ise 844 bini buldu ve geçen yıla göre yüzde 18 artış sağlandı. İlk bakışta durumun fena olmadığı söylenebilir, öyle bir değerlendirme yapılabilir. Ama, gidişat pek de parlak değil. Nasıl mı, detaya inelim...

Konut satışı geçen yıla göre ocak ayında yüzde 1.7 daha düşük gerçekleşmiş, sonrasında ise giderek artan bir çıkış temposu yakalanmıştı. Öyle ki konut satışındaki artış, 2014'e kıyasla nisana gelindiğinde yüzde 43'ü bulmuştu. Sonraki aylarda satışın hızı kesilmeye başladı ve tam bir çan eğrisi ortaya çıktı. 

Geçen yıla göre değişimin ocakta negatif yüzde 1.7 düzeyinde olduğunu belirttik. Nisanda yüzde 43 artışa ulaşıldı, ağustosa geldik, bu kez artış yüzde 6.5'e indi. Bir başka ifadeyle ocak ayındaki yüzde 1.7'lik gerileme hariç tutulursa, konut satışında bu yü ay bazında en düşük artış ağustosta yaşandı. 

Yani, değişim anlamında ocaktan sonra ağustosta ikinci dip oluştu. Bu, gidişin pek parlak olmadığının göstergesi. 

Ağustos için tek teselli kaynağı, ilk satışlardaki artışın yüzde 9 olması. Ağustos ayında 53 bin ilk satış gerçekleşti. Ama bu istenilen düzeye ulaşıldığı anlamına gelmiyor. Hele hele ilk sekiz ayda ilk satışın yüzde 15 arttığı dikkate alınırsa, ağustostaki artış hızının belirgin biçimde düşük kaldığı ortada. Dolayısıyla, artış var, ancak "kötünün iyisi" bir durum söz konusu. 

Eylül ayı da kritik sayılır. En azından geçen yılın 116 binlik satışının yaratacağı baz etkisi, artış hızının çok düşük kalması, hatta negatif bir değişimle karşılaşmamız sonucu doğurabilir. Ancak, baz etkisi yüzünden eylül kötü geçse bile, yine aynı nedenle bu kez ekimde tablo değişebilir. Çünkü geçen yılın ekimindeki satış görece çok düşüktü. 

Ama, öyle bir ya da birkaç ayın çok da önemi yok, bunun da altını çizmek gerek. Genel eğilim önemli ve biraz önce değindiğimiz gibi ilk sekiz ayda ortaya çıkan eğilim pek umut vermiyor. Kaldı ki, yalnızca satışa bakarak bir değerlendirme yapmak da eksik sayılır. 

1 Kasım'ın etkisi

1 Kasım seçimi her şeyimizi etkiliyor; moral değerlerimizi, para harcama dürtülerimizi, her şeyimizi. Temel belirsizlik kaynağı konumundaki 1 Kasım seçimi, bazı harcamaların ertelenmesine yol açtığı kadar, bazı harcamaların da öne çekilmesi sonucunu doğurabiliyor. "Bazı harcamalar" tanımını, "bazı kesimlerin harcaması" olarak da değiştirmek mümkün. 

Kimi kesimler konut alımını, riskli ve geleceği kestiremedikleri bir dönem olarak gördükleri 1 Kasım'dan sonraya ötelemeyi tercih ediyor. Böyle düşünenler, belli ki böylesi bir dönemde nakitte kalmayı daha uygun buluyor olabilirler. 

Kimi kesimler ise tam tersine bir yaklaşımla gelecekte tablonun daha da karmaşık olacağı düşüncesiyle hareket ediyor ve ellerini çabuk tutmaya bakıyor. Bunun sonucunda hangi kesimin baskın çıkacağına bağlı olarak konut satışı yön buluyor. Dolayısıyla ekimde baz etkisiyle bir artış görülme olasılığı güçlüyse de, izleyen aylardaki durumu biraz da seçimde oluşacak tablo ve sonrasındaki siyasi atmosfer belirleyecek. 

Arz-talep hala sorunlu

Belediyeler yılın ilk yarısında 351 bin konut için yapı kullanma izni verdi. İlk altı aydaki ilk konut satışı ise 283 bin oldu. İlk satışlar, sekiz ayda da ancak 380 bine çıktı. 

İnşaat sektöründeki büyük fotoğrafı görebilmek için konut arzını gösteren yapı kullanma izin belgesiyle ilk satışları kıyaslamak gerekiyor. İkinci el satışların, konut stokunu olumlu ya da olumsuz anlamda doğrudan etkilemesi pek söz konusu değil. Dolayısıyla ilk satışlara bakıyoruz; arz hala talebin çok üstünde seyrediyor. Kaldı ki bu yıl yapı kullanma izni verilen konut sayısı ilk altı ayda geçen yılın yüzde 17 altında kaldığı halde bir fark söz konusu. 

Yani konutta hala arz talebin çok üstünde ve her geçen gün stok biraz daha artıyor. Hele hele satışlar daha da hız keser, bu hız kesme ilk satışlarda iyice belirgin hale gelirse sektörde henüz çok belirgin olarak gözlenmeyen sıkıntı zaman içinde çok daha yoğun hissedilecek demektir. 

Alaattin Aktaş / Dünya