Konut satışları yıl sonunda 1.4 milyon adet barajını aşacak!

Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden konut sektörü, özellikle son 10 yılda yakaladığı hızlı büyümeyi 2017’nin ilk yarısında da sürdürdü. Üstelik 2017’ye, önceki yıldan kalan oldukça yüksek bir çıtayla girilmişti. Konut sektörü için 2016, hem değer artışı hem de satışlardaki canlılık açısından son beş yıllık dönemin zirve-siydi. Türkiye genelinde satılan konut sayısı tarihi rekor kırarak ilk kez 1,3 milyon adet seviyesini geçti. 81 kentin 63’ünde konut satışları arttı; 27’sinde ise satışlardaki büyüme, yüzde 10’un üzerinde gerçekleşti. El değiştiren konut sayısının 10 bini aştığı il sayısıysa 29 oldu.

2017de de satışlar canlılığını korudu. Yılın ilk yarısında satılan konut sayısı yüzde 3,7 artarak 654 bine yükseldi. İkinci yarıda da aynı performansın devam etmesi halinde yıl sonunda satılan konut sayısı ilk kez 1,4 milyon adedi aşabilir.

ANADOLU'DA YENİ  TOKİ  KONUTLARI

Satışların dağılımına il bazında bakıldığında, yıllardır İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  gibi büyük kentlerin etrafında dönen piyasanın diğer Anadolu illerine doğru yayılmaya başladığı ortaya çıkıyor. Örneğin Van, Bingöl, Ardahan, Muş, Uşak, Tunceli, Sivas, Mardin, Burdur, Kahramanmaraş, Adıyaman ve Kırklareli’nde konut satışları, 2016da önceki yıla göre yüzde 25’in üzerinde arttı. Bu artışta, neredeyse Türkiye’nin tamamında yeni konut üretimi yapan TOKİ’nin önemli bir payı var. İnşa ettiği projelerle Anadolu kentlerindeki yeni konut stokunu artırıyor. Böylece TOKİ, hem birinci el konut piyasasını hareketlendiriyor hem de ikinci el piyasada el değiştirecek nitelikli konut sayısını yükseltiyor. Yine de aslan payı hâlâ Türkiye’nin en kalabalık üç kentinin elinde. 2017’nin ilk yarısında Türkiye genelinde 654 bin adet konut el değiştirdi. Bu satışların 114 bini (yüzde 17,4) İstanbul’da yapıldı. Ankara (73 bin adet) ve İzmir’de (40 bin adet) gerçekleşen konut satışları ile birlikte, bu üç kentte yapılan satışlar bütün satışların yüzde 34,8’ini oluşturuyor. Antalya, Bursa, Kocaeli, Mersin, Aydın, Tekirdağ,  Adana  ve Konya ise her birinde 15 bin adedi aşan satış adediyle emlak piyasasının hareketli kentleri olarak dikkat çekiyor. Konut piyasasının her yıl daha da hareketlendiği Anadolu kentlerinde bu yıl fiyat artışları da oldukça dikkat çekici. Gayrimenkul bilgi servisi REI-DIN tarafından hazırlanan “REIDIN Emlak Endeks”i oluşturan reel fiyatlar da bu trendi ortaya koyuyor. Şirketin araştırmasına göre, Haziran 2016 Haziran 2017 döneminde Türkiye genelinde ortalama metrekare satış fiyatları yüzde 10,17 artarak 2 bin TL’yi aştı. Aynı dönemde kira değerleri ise yüzde 14,6 oranında yükseldi. 30 büyükşehir belediyesi özelinde bakıldığında da yıllık fiyat artışının yüzde 10,27 olduğu görülüyor. Büyükşehirlerde kira artışı ise yoğun nüfusun etkisiyle Türkiye ortalamasının üzerine çıkarak, yüzde 15,5 olarak ölçüldü.

REIDIN’e göre, Haziran 2017’de büyükşehir statüsündeki 30 ilden 2 Tinde konut fiyatları, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 10 un üzerinde arttı. En büyük yükseliş Balıkesir (yüzde 27), Tekirdağ (yüzde 21,4) ve Bursa’da (yüzde 20,2) gerçekleşti.

Hem il bazında hem de ilçe bazında bakıldığında fiyat artışlarını tetikleyen iki ana unsur göze çarpıyor. Bunlardan ilki, kentsel dönüşüm projelerinin yoğunluğu. İkincisi ise büyük projelerin çevresine kattığı değer. Özellikle İstanbul'da bu durum çok net. Riskli alan ve kentsel dönüşüm projeleriyle ön plana çıkan Gaziosmanpaşa, Kadıköy ve Beyoğlu mahallelerindeki prim oranı yüzde 20’nin üzerinde. Örneğin Gaziosmanpaşa Fevzi Çakmak Ma-hallesi’nde metrekare fiyatları, yüzde 25’lik artışla 3 bin TL’nin üzerine çıktı. Kadıköy’ün Eğitim ve Merpenköy mahallerinde de sırasıyla yüzde 24 ve yüzde 20’lik değer artışı yaşandı. İstanbul’un bu yıl en çok değer kazanan ilçelerinden Silivri (yüzde 19,5) ve Çatalca’daki (yüzde 13,6) değer artışının ardında da Kanal İstanbul, Üçüncü Havaalanı ve Üçüncü Köprü projelerinin yarattığı değer var.

Sadece İstanbul’da değil Anadolu kentlerinde de büyük projelerin etkilerini görmek mümkün. Körfez Geçişi projesinin ilerlemesiyle güzergah üzerinde yer alan Bursa’da fiyatlar yüzde 20 oranında arttı. Bu projeye ek olarak Edremit Körfezinde hayata geçen Körfezray projesi ise Balıkesir’e yüzde 27,7 değer kattı. Fiyatların büyük kentlere nispeten hâlâ düşük olduğu Anadolu kentlerindeki bu gelişme, konut yatırımcıları için önemli alternatif ve fırsatlar yaratabilir. Konuttaki artışta, neredeyse Türkiye'nin tamamında yeni konut üretimi yapan TOKİ'nin önemli bir payı var.

EN ÇOK KONUT SATILAN KENTLER

Haziran 2016-Haziran 2017 dönemini kapsayan son bir yılda Türkiye genelinde 1 milyon 365 bin konut satıldı. Böylece aynı dönemi kapsayan bir önceki yıla göre satışlar yüzde 5 oranında arttı. Satışların yüzde 82,5'i 70 binin üzerinde konut satışı yapılan 29 ilde gerçekleşti.

Konutta dünya trendi İstanbul

Dünyanın önemli gayrimenkul ve finans şirketlerinden Jones Lang LaSalle'e (JLL) göre son altı yılda dünyanın en hızlı gelişen şehri olan İstanbul, rakiplerine göre nispeten düşük olan fiyatları ve yüksek getiri oranlarıyla yabancı gayrimenkul yatırımcıları için dünyadaki en cazip adreslerden biri.

Tarihin en önemli imparatorluklarından ikisine başkentlik yapan İstanbul, yüzyıllar boyunca dünyanın güç merkezi oldu. İmparatorluklar çağının bitmesiyle birlikte Avrupa ve Amerika’daki farklı kentler, üstünlüğü ele geçirdi. Ancak İstanbul, özellikle son 10 yılda gösterdiği gelişim ve geleceğe dönük güçlü potansiyeli ile aradaki farkı kapatmaya başladı.

Bugün dünya ekonomisine ve sermayeye yön veren dünya kentlerinin “değer’ini görünür kılan en önemli kriterlerden biri gayrimenkul piyasalarıdır. İstanbul’un rakip olmak istediği Londra, New York, Moskova, Şanghay gibi önemli finans merkezlerinde emlak fiyatları inanılmaz seviyelere yükselmiş durumda. Londra merkezli küresel gayrimenkul şirketi Knight Frankın verileri de bunu net bir şekilde ortaya koyuyor. Şirketin hazırladığı 2017 Dünya Varlık Raporuna göre, elinde bir milyon doları olan bir gayrimenkul yatırımcısı, kentlerin en lüks bölgesinde gayrimenkul yatırımı yapmak istediğinde, New York’ta sadece 26 metrekare satın alabiliyor. Bu alan, Londra’da 30 metrekareye, Paris’te ise 56 metrekareye çıkabiliyor. İstanbul’da ise aynı tutarla alınabilecek alanın büyüklüğü 102 metrekareyi buluyor. Üstelik İstanbul’da gayrimenkul fiyatları, diğer dünya kentlerine göre birkaç kat daha ucuzken sağladığı getiri oranı çift haneli rakamları buluyor.

Knight Frank, başka bir raporunda da (Global Konut Endeksi) 150 dünya kentinin konut piyasalarını inceleyerek getiri oranlarına göre sıralıyor. Listenin zirvesinde yüzde 3 l’lik getiri oranıyla Çin’in Wuxi kenti bulunuyor. Asya’dan Avrupa’ya doğru ilerlediğinizde ise yüksek getiri oranlarıyla Türkiye kentleri ön plana çıkıyor. Londra, Paris ve New York’ta konut piyasasında yıllık getiri oranları, yüzde 3 ile 4 arasında değişiyor. Oysa bu oranlar, İzmir’de yüzde 19,2’ye, İstanbul’da ise yüzde 12,2’ye kadar çıkıyor. Dolayısıyla uluslararası kurumların raporları, Avrupa ve Amerika’daki kentlerin şişen fiyatları ve düşük getiri oranlarıyla gayrimenkul yatırımcıları için bu pazarların cazibesini yitirdiğini gösteriyor.

Bu noktada, rakip olabilecek kentlerle kıyaslandığında İstanbul’da gayrimenkul fiyatları hâlâ çok düşük. Yabancıların İstanbul’a olan ilgisi de bunu gösteriyor. Mütekabiliyet Yasası ile birlikte yabancılara konut satışının kolaylaştırılmasının üzerinden geçen 4,5 yılda başka ülke vatandaşları Türkiye’de 81 bin 754 konut satın aldı. Bu alımların yüzde 60,5’i İstanbul ve Antalya’da gerçekleşti. Bu süre içerisinde yabancılar tarafından en çok tercih edilen kentse yaklaşık 25 bin adetlik konut alımıyla İstanbul oldu. Dolayısıyla lokal istisnalar bir kenara bırakılırsa, İstanbul’da konut fiyatlarının düşmesini beklemek pek gerçekçi değil. İstanbul’u Dubai gibi tamamen yurt dışından gelecek talep üzerine kurgulanmış kentlerden de ayrı tutmak gerekiyor. Çünkü yabancıların ilgisiyle birlikte oluşan talebin yanı sıra yerli alıcıların taşıdığı potansiyel de rakiplerine karşı İstanbul’un elini güçlendiriyor Üstelik İstanbul, son altı yılda dünyanın en çok gelişen şehri oldu. Bu tespiti yapansa gayrimenkul konusunda finansal ve profesyonel hizmetler sunan ve New York Borsası’nda da işlem gören Jones Lang LaSalle (JLL).

Şirketin “Business of Cities 2016” araştırmasına göre İstanbul, 2010’dan bu yana kaydettiği performans ile dünyada en çok gelişen şehirler arasında ilk sırada yer aldı. Aynı zamanda İstanbul’u dünyanın en önemli 20 ticaret merkezinden biri olarak gösteren JLL, “İstanbul’un ekonomik temelleri, küresel olarak aynı düzeyde yer aldığı birçok şehirden daha güçlüdür” tespitine de yer verdi.

Son yıllarda İstanbul’da hayata geçen mega projeler, finans merkezi olma iddiası ve sağladığı yüksek getiri oranlarıyla İstanbul, gelecek yıllarda yabancı gayrimenkul yatırımcıları için gözde yatırım noktalarından biri olmayı sürdürecek. 

İstanbul'da gayrimenkul fiyatları, diğer dünya kentlerine göre birkaç kat daha ucuzken sağladığı getiri oranı çift haneli rakamları buluyor.

TOKİ Dergi