Konut sektöründe müzik durmak üzere, bir sandalye kapın!
Aslında perşembenin gelişi çarşambadan belliydi tabiki; son iki yıldır sesimiz yettiğince inşaat sektörünün bir çöküşe doğru gittiğini ifade etmeye çalışıyorduk ancak sektörün duayen şirketleri bizi vesvese ile suçladılar.
Gazetelere yavaş yavaş yansımaya başlayan, batan inşaat şirketleri haberleri dikkatinizi çekmiştir. Eskiden medyada bu tarz haberler göremezdiniz, zira inşaat sektörü en fazla reklam veren sektörlerden biridir ve basın bindiği dalı kesmekten hoşlanmaz. Peki ne oldu da şimdi bu haberleri duymaya başladınız? Çünkü artık mızrak çuvala sığmıyor. Özellikle Esenyurt bölgesinde ortaya çıkan imar anlaşmazlığında Büyükşehir ve Esenyurt Belediyeleri aynı partiye mensup oldukları halde anlaşamadılar ve 20-25.000 kişinin satın almış olduğu konutlar bir anda kaçak durumuna düşmüş oldu. Bu gelişme bölgedeki müteahitlerden başlamak üzere sıkıntının yayılmasına neden oldu.
Bugün gelinen noktada İMKON gibi sektör dernekleri bile maketten satışın terbiye edilmesi gerektiğini aksi halde bir çöküşün yaklaştığını dillendirmeye başladılar. Ortada bir problem olduğu çok açık. Esenyurt müteahitlerinin “biz ne yapalım, projenin ortasında imar koşullarını değiştirdiler” söylemi teknik olarak doğru olsa da asıl problem müteahitlerin aşırı kar hırsıyla ve sermayesiz şekilde çok yüksek taahütlerin altına girmesi ve tek güvendikleri noktanın maketten yapılacak satışlar olmasıdır.
Bu işin bir suçlusu da bankalardır; doğrudan inşaat şirketlerine proje kredisi vermeyi reddeden bankalar, maketten ev alan tüketiciye konut kredisi açarak bir anlamda tek bir şirket yerine binlerce bireysel müşteriye riski aktarmayı tercih etmiştir, tabi ki oldukça yüksek faizlerle. Sonuçta Türkiye’de dünyada olmayan bir garabet sistem oluşmuştur. Ortada hiçbir şey olmadan alıcı bankadan konut kredisi kullanmakta, tüm malı mülkü ile bankaya sorumlu olmakta, kullandığı kredinin tamamını müteahite daha temel atılmadan kuzu kuzu ödemektedir. Yani müteahitler riskini alıcıya taşıttıkları konut kredilerini inşaat kredisi gibi kullanmaktadır. Herhangi bir olumsuz durumda (Esenyurt’da olduğu gibi) maddi gücü olmayan müteahitlerin projeleri nasıl tamamlayacakları belirsizdir. Dahası bakalım bankalar müteselsilen sorumlu oldukları bu projeleri (tüketici kanunun uyarınca bankalar kredi verdikleri projelerin tesliminden sorumludur) nasıl tamamlayabileceklerdir? Zira herbir alıcıya krediyi aynı banka açmamıştır, hatta bazı alıcılar tamamen peşin konutun parasını ödemişlerdir ve bu paralar şimdi buharlaşmıştır. Bu durumda muhtemelen bankalar projeleri tamamlamak yerine açtıkları kredileri kapatmayı tercih edeceklerdir. Beklentim odur ki tamamlanmayan projeler nedeniyle yakında bankalar aleyhine bir sürü dava açılacaktır.
Bugün aklı başında müteahitler ve dernekler bu sistemin risklerinin artık ayyuka çıktığını ifade etmekte beis görmüyorlar. Henüz tüm sektörü saran bir fırtınadan söz edilemez, zira Türkiye’de borçluluk oranları halen çok yüksek değil, aile dayanışması çok kuvvetli ve hak arama kavramı çok gelişmiş değil. İnsanlar banker krizinden bile risk kavramını öğrenememiş durumda. En kötü biraz bekleriz diyorlar; ne de olsa kooperatif sisteminde yıllarca bekledikleri hala hafızalarında taze. En kötüsü sektörün içindekilerin,” alıcılar maketten çok düşük fiyatlarla konut alıyor ve prim kazanıyor, bu getiri aldıkları riskin karşılığı” demeleri, zira bu argüman profesyonel yatırımcılara karşı kullanılabilir ancak sektörün sanki garantiymiş gibi insanları alıştırdığı primlendirme sisteminin sürdürülmesi mümkün değil. İkinci ele çıktığında projelerin fiyatları hemen gerçekte olması gereken yerlere oturuyor. Bu da yatırımcılarda teslim sonrasında hayal kırıklığı yaratmaya başladı. Üstelik basındaki abartılı ve aldatıcı reklamlara normal bir vatandaşın kanması çok mümkün iken, sıradan insanların müteahitlerin mali gücünü bilebilmesi mümkün değildir. Bu durumda kamusal bir denetim olmaması insanları tamamen müteahitlerin iyi niyetine mahkum etmektedir.
Mevcut yasalara göre Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın kampanyalı satışları denetlemesi gerekirken bu yapılmamaktadır. Halkı yanıltıcı ve aldatıcı reklamlar hiçbir şekilde denetlenmemektedir. Müteahitlerin binlerce konutluk taahhütlerin altına girmesine Maliye Bakanlığı “dur bakalım senin bilgi birikimin ne? Sermayen ne kadar?” dememektedir. Bir şirket kurarak veya menkul kıymet çıkararak haktan para toplamak SPK iznine tabi iken, bir inşaat projesi maketiyle milyonlarca doları halktan toplamaya hiç bir denetim yoktur.
Sektörde batanlar olması işin doğasında vardır demek mümkün değildir. Her iş kolunda işi yönetememekten dolayı batanlar olabilir ama devlet sistematik olarak inşaat sektörünü denetimsiz bırakmakta, müteahitlere sermaye yaratma imkanı tanımakta ve tüm bu sistemin riskini binlerce konut alıcısına taşıttırmaktadır. Basına bugüne kadar yansıyan batma olayları yanlızca buzdağının görünen kısmıdır. Müteahitlik sektörünün sermaye yeterliliği %1′leri bulmamaktadır, çok güvenilir dediğimiz bankacılık sektöründe bu oran bugün %14′lerdedir, buna rağmen devlet üzerine titremektedir. Ekonominin ve finansal sistemin çok önemli bir ayağı olan inşaat sektöründe de halktan para toplanmakta, halka kredi verilmektedir, istihdam yaratılmakta ve yan sektörlere de destek olarak ekonomik büyümeye ivme sağlanmaktadır. Öyleyse bu başıboşluğun sebebi nedir?yorumlamak gerçekten çok güçtür.
Kürşat Tuncel
SATIŞ KÜPÜ A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
