Konuta talep bir süre daha artacak!

Ekonomistlerden (en azından ben ve çevremdekilerden) kur tahmini yapmasını isteyenlerin sayısındaki azalmayı anlayabiliyorum. Ne de olsa çok değil daha birkaç sene önce arkasında kocaman bir araştırmacı ordusu olan Merkez Bankası Başkanı bile yılsonu kur tahmininde fena yanıldı. Bankalar giderek daha fazla kur revizyonu yapmaya başladı. Fed Başkanı Yellen'in yüz mimiklerinden bile etkileniyor piyasalar. Ve galiba yavaş da olsa işadamlarımız kendilerini -birkaç krizden sonra- kur riskine karşı korumayı öğrendikleri için "hoca takımına" daha az döviz kuru sorar oldular. 

Peki o zaman "tahmin tahtında" döviz kuru yerini kime kaptırdı? 

Başlıktan da anlayacağınız üzere konut piyasasına... Son dönemlerin en sık sorulan iki sorusu, konut fiyatlarına ve kredi faizlerine ne olacağı... Faizlerle ilgili ne düşündüğümü iki yazı önce Merkez Bankası faiz politikasını değerlendirirken söylemiştim. Merkez Bankası tarafından nisan ayında yayımlanan "banka kredi verme eğilim anketi", bankaların uzun vadeli konut kredisi verme konusunda henüz heveslerini artırmadıklarını söylüyor. Bir de buna artık kabak tadı veren Fed belirsizliği eklenince bir süre daha konut faizlerinde cazip koşulların oluşması zor gibi görünüyor. Zaten bankaların kullandırdıkları toplam krediler içerisinde konut kredilerinin payı uzunca bir süredir yatay ve son dönemlerde de hafif aşağı yönlü bir görünüm çiziyor. 

Konut Piyasasını Anlamak Ne Kadar Zor? 

Peki konut fiyatları ne olur? Konut piyasasında bir balon var mı? Bu sorunun cevabını vermek oldukça zor çünkü karşımızda piyasanın eldeki verilerle rasyonel karar alabildikleri bir varlık piyasası yok. Konut piyasasındaki beklenti ve fiyatlamaların rasyonellikten ne kadar uzak olabileceğine dair çok iyi bir örneği paylaşarak savımı güçlendireyim. Wall Street Journal'da Kasım 2007'de (konut krizinden hemen önce) sonuçları paylaşılan bir ankette katılımcıların yüzde 70'i konut piyasasında spekülatif bir balon olduğunu ve fiyatların "şiştiğini" söylerken aynı katılımcıların yüzde 56'sı kendi konutlarında bu tür bir balonun olmadığını belirtmiş. "Herkes aptal, ben zeki, benim yatırımım seninkini döver!" şeklinde özetlenebilecek bu yanılgıya, küresel ve ülke ölçeğinde yaşanan finansal krizlerin önemli bir kısmının konut piyasasından çıktığı gerçeği de eklenince doğru fiyatlama yapmak hassas ve bir o kadar da içinden çıkılmaz hale geliyor. 

Bununla beraber eldeki veriler birkaç gözlemle kaba bir durum tespiti yapmamıza izin veriyor, ilk olarak Şekil 1'deki toplam konut satışlarından görüleceği üzere 2013'te hız kesen satışlar son iki yılda yeniden artışa geçmiş. Burada hem bankacılık sektörü hem de hane halkı açısından ilginç olan bir bulgu ise ipotekli satışların 2013'ten itibaren düşmesi. REIDIN fiyat endeksi de artan konut satışlarını destekler nitelikte: 2014 ve 2015'den itibaren yukarı bir ivmelenme görülüyor. Yani özetleyecek olursak, karşımızda son dönemde yeniden hareketlenen bir konut piyasası var. Bu hareketlenmenin makro belirsizliklerin arttığı, hane halkı borçlanma oranının -mevcut finans piyasasının derinliği düşünüldüğünde- doyma noktasına geldiği ve büyüme oranlarının bir süre daha düşük seyredeceği dikkate alındığında çok hayra alamet olmadığı açık. Bununla beraber ipotekli krediler üzerine kurulmuş bir hisse senedi piyasasının olmaması, demografik koşulların olumlu seyretmesi ise konut piyasasındaki bu genişlemenin bir problem yaratma ihtimalini zayıflatıyor. 

İlginç Bir Bulgu Yukarıdaki bulguları incelediğinizde ister istemez toplumda konut sahibi olanların oranının önemli ölçüde arttığını düşünürsünüz, değil mi? Bu kadar fazla kaynak konut sektörüne kaydırılırken yurtdışındaki tasarrufları sendikasyon kredileriyle yurda çeken bankalar, konut kredilerini dağıtırken konut sahibi olanların oranının arttığını düşünüyorsanız, yanılıyorsunuz... Her ne kadar ev satışlarında önemli bir artış olsa da, 2012 yılı TÜİK anketleri ev sahipliği oranında bir azalmanın olduğunu gösteriyor. 2004'te ev sahibi olanları toplam içindeki payı, yüzde 70 civarındayken bu seviye son yıllarda yüzde 60 seviyesine gerilemiş. Bu -en azından bana ilginç gelen- sonucun birkaç açıklaması olabilir: İlk olarak demografik faktörler, hane halkı sayısını konut sayısından daha fazla artırmış olabilir. Türkiye'nin geçen yıllarda çığ gibi artan genç nüfusu şimdi hane halkı örneklemine girdi ve ev almak istiyor. Yani demografik faktörler bir süre daha konuta talebin artacağını gösteriyor. Buradaki kilit nokta, hane halkına yeni katılan genç ve çalışan nüfusun hangi özelliklerde ve hangi bölgelerde konut talebini artıracağını kestirmekte yatıyor. 

Konut sahipliği oranındaki düşmenin bir başka -ve yukarıdakinden daha sevimsiz- açıklaması ise hane halkının ve şirketlerin birikimlerini -faiz gelirlerinin de azalan cazibesiyle- bu dönemde gayrimenkulde değerlendirmek istemesi olabilir. Bu durumda ekonomideki kaynakların etkin dağıtılmaması gibi önemli bir sorun çıkıyor tabii ki. Bankacılık sistemi vasıtasıyla orta ve uzun dönemde kalkınma ve büyüme için daha çok önem taşıyan alanlara aktarılacak tasarruflar, konut sektörüne aktarılıyor. İnşaat sektörüne verilen kredilerin toplam krediler içindeki payının artması, kaynakların etkin ve büyüme odaklı dağılımı konusunda soru işaretlerini beraberinde getiriyor. Bu sırada dikkat çekici bir nokta: Yabancı mevduat bankalarının inşaat şirketlerine verdiği krediler son dönemde önemli ölçüde azalırken kamu mevduat bankaları 2011'den itibaren bu sektöre verdikleri kredileri artırmış durumda. 

Özetle konut sektöründe bir balon olmasa, ufukta bir kriz görülmese de, ekonominin kısıtlı kaynaklarının ve yurtdışı tasarrufların konut sektörüne aktarılması, uzun dönemli büyümeye yardımcı olmuyor, bilakis daha verimli alanlarda kullanılabilecek yatırımları aşındırıyor. Günün sonunda, inşaat ile büyüyüp kalkınan bir ülke gördünüz mü diye zihninizi zorladığınızda aklınıza pek bir örnek gelmiyor, değil mi?

Forbes/ Ümit Özlale