Konutta risk nerede?

Makro ekonomik göstergelerde sorun devam ediyor. Türkiye ekonomisi 2018’i son çeyrekteki yüzde 3’lük küçülmeyle bitirirken, 2019’un ilk üç ayındaki küçülme yüzde 2,6 oldu. Döviz cinsinden borçluluğumuz hala yüksek seyrederken enflasyon oranı, uluslararası ortalamaların üzerinde seyrediyor.

OECD, Türkiye’nin bu yıl yüzde 2,6 küçüleceğini belirterek 2020 beklentisini yüzde 3,2’den yüzde 1,6’ya indirdi. Ekonomide küçülme devam ederken pek çok sektörde talep daralmasına bağlı yaşanan arz fazlalığı alarm veriyor.

Bu durum gayrimenkulden üretime, otomotivden enerjiye kadar pek çok sektördeki rekabet koşullarım olumsuzlaştırarak borçların artmasına neden oluyor.

Arzla talebin buluşmadığı sektörlerde talebi canlandırmak için bir dizi önlem alınırken kısa vadedeyse talepteki düşüşten dolayı arz fazlasını eritmenin zor olacağı görüşü hakim.

FAZLALIĞIN BÜYÜK ETKİSİ

Capital'den Ayçe ercan Aksakal'ın haberine göre; Arz fazlası rekabet koşullarını olumsuzlaştırmanın yanı sıra ürün fiyatlarında gerilemeye neden oluyor. Bu da şirketlerde faaliyet gelirini eritiyor ve şirket borçlarının fazlalaşmasına neden oluyor.

Arz ve talebin kesişmediği sektörler arasında konut, ofis, bakır, döküm sanayi, çimento, enerji, iplik, beyaz eşya, mobilya ve otomotiv öne çıkıyor. Planlı ilerlemesi gereken ve aslında öğrenci sayısı tahmin edilen eğitimde bile arz fazlası yaşanması ise dikkat çekici.

Bahçeşehir Koleji Genel Müdürü Özlem Dağ, özel okulların pek çoğunun doluluk oranının yüzde 50’nin altına düştüğünü belirtiyor.

Arz fazlalığına neden olan en önemli unsurların başında plansızca yapılan ve talebin üzerinde gerçekleştirilen yatırımlar var. Bunun yanında iç pazarda talebin rekor seviyede daralması da önemli bir etken olarak gösteriliyor.

Aynı sektörde çok sayıda oyuncunun olması da arzı artırıyor. Bu sorundan muzdarip bakır sektöründe arz fazlası yüzde 80’lere ulaşmış durumda.

Sarkuysan Yönetim Kurulu Başkanı Hayrettin Çaycı, bakır sektöründe kurulu kapasitenin ülke ihtiyacının 2 katı olduğunu, bunun da pazarda yüzde 80 arz fazlası yarattığını belirtiyor. “Şirketler yüksek arz fazlasını eritmek için ihracat yapıyor” diyen Çaycı, kendilerinin de ihracata yönelip yurt içinde kapasiteyi yüzde 10 azalttıklarını belirtiyor.

Otomotivden beyaz eşyaya kadar pek çok sektöre parça üreten döküm sanayinde de yurt içi üretimdeki daralmaya bağlı olarak arz fazlası artıyor. Cemaş Döküm Genel Müdürü Kaan Özkan, döküm sanayindeki arz fazlasının yüzde 50’ye ulaştığını belirterek “İç sanayideki daralma nedeniyle parça ürettiğimiz şirketlerin üretimi düştü. Sektörde arz, talebin 3 katma çıktı” diyor. Özkan, arzı eritmek için ihracata yöneldiklerini belirtiyor.

KONUTTA RİSK NEREDE?

Konut da arz fazlasının alarm verdiği sektörler arasında yer alıyor. Hem üretici hem de üretilen konutta arz fazlalığı yaşanıyor. Sektörde her yer 650 bin yeni konuta ihtiyaç duyulurken, 2 milyon konut fazlası olduğu tahmin ediliyor. Bu da en az 3 yıl yetecek kadar konut stoku anlamına geliyor.

Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı Polat Gülman, arz fazlasının erimesinin en az 5 yıl süreceğini belirterek bunun yeni üretilecek konutlarla 10 yıla kadar uzayabileceğini söylüyor.

Son aylarda konut satışlarındaki büyük düşüş arz fazlasını artırmaya devam ediyor. Son 3 yılda sektörde ayda ortalama 110 bin konut satılırken aylık satışlar TÜİK’in verilerine göre 80 binlere kadar düşmüş durumda.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Feyzullah Yetgin ise sektördeki en büyük arz fazlalığının ipotekli konutlarda yaşandığını belirtiyor.

2019’un ilk 4 ayında 2018’in aynı dönemine göre ipotekli satışların yüzde 57,3 azaldığını söylüyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Cansel Turgut Yazıcı da konutta arz fazlasını ilk ve ikinci el satışta olan konutların oluşturduğunu belirterek “İstanbul,  Ankara  ve İzmir’de lüks segmentte yoğunlaşan arz sorunu yaşanıyor” diyor.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden ise konut satışlarının yavaşladığı bu dönemde tamamlanan projelerle konut arzının çok arttığını belirterek İstanbul’da metrekare fiyatı 6 bin TL ve üzeri olan projelerde arz fazlası oluştuğuna dikkat çekiyor.

Ofis pazarında da arz fazlalığı yaşanıyor. Gönden, “İstanbul’da yeni projelerle ofis pazarındaki nitelikli arz 6,33 milyon metrekareye ulaştı. Nitelikli ofis arzının yaklaşık dörtte biri boş” diyor.

3 SEKTÖRÜN SORUNU

Yeni konut ve inşaat projelerinin durma noktasına gelmesiyle en fazla arz fazlasının yaşandığı sektörlerden biri de çimento. 20 yıldır çimento sektöründe faaliyet gösterdiklerini belirten Sanko Holding Yönetim Kurulu Başkanı Zeki Konukoğlu, ilk kez bu yıl arz fazlasının yüzde 65-70 ile rekor seviyelere ulaştığını söylüyor.

Birinci el konut satışlarındaki düşüş sadece çimentoda değil, beyaz eşyadan mobilyaya kadar pek çok sektörde arz fazlalığı yaratıyor. Dünyanın en büyük ikinci beyaz eşya üreticisi olan Türkiye’de, beyaz eşya sektörü ihracat ağırlıklı olmasına rağmen satışlarının yüzde 30’unu iç piyasaya yaptığı için düşen talepten dolayı arz fazlalığı yaşıyor.

TÜRKBESD’in verilerine göre aylık ortalama 600 bin adedin üzerinde yapılan satışlar geçtiğimiz aralık ayında daralan taleple yüzde 50 azalarak 300 binlere geriledi. Son 10 yıldaki en düşük satış rakamlarının elde edilmesi ister istemez sektördeki arzı artırdı.

Ankastre üreticisi Silverline’ın yönetim kurulu başkanı Mustafa Laçin, en fazla talepte yaşanan daralmanın kendilerini zorladığını belirterek bunun sektördeki tüm segmentlerde arz fazlasına neden olduğunu söylüyor. Laçin, “Arz fazlalığını azaltmak için tüketici kampanyalarıyla satışları artırmayı hedefliyoruz” diye konuşuyor.

İstanbul Bilişim CEO’su Ediz Akın ise beyaz eşya sektöründe kış mevsiminin ılık geçmesinden dolayı vantilatör, ısıtıcılar ve klimaların birçok şirketin elinde kaldığım belirterek bunun sektörde arz fazlalığına neden olduğunu söylüyor. Vantilatör ve klimada arz fazlalığı yaşadıklarını anlatan Akın, “2018’de sektörde arz fazlalığı olan ürünlerin oranı yüzde 3 ila 5 arasındaydı. Ancak bu yıl satışların geçen yıla göre daha durgun geçmesi arz fazlalığını artırdı” diyor.

SATIŞLAR YÜZDE 55 AZALDI

En fazla arz fazlasının oluştuğu ve talebin azaldığı sektörlerden biri de otomotiv. Geçen yıl, kur ve faizdeki artışla iç pazardaki talep yüzde 35 daraldı. ODD verilerine göre 2017’de 1,1 milyon otomobilin satıldığı pazarda, 2018’de toplam otomobil satışı 640 bin oldu. Sektörde satılan otomobil sayısı yarı yarıya azaldı. Sıfır aracın 12 katı seviyesinde ikinci el araç satışı gerçekleşti.

Bu yılsa yüzde 55 azalan taleple hem satış adedinin hem arz fazlalığının daha da artması bekleniyor. ODD ve sektördeki büyük oyuncular iç pazardaki toplam satış adedinin 600 binin altına inmesini, 350-400 bin seviyesinde gerçekleşmesini bekliyor. Yüzde 15’lere varan arz fazlasını eritmek konusunda sektörün en büyük avantajı ise yüzde 80-85’lere varan ihracat oluyor.

Toyota Türkiye Pazarlama ve Satış CEO’su Ali Haydar Bozkurt, 2019’da toplam araç satışının 400 bin adet seviyesinde olacağını belirtiyor. Bozkurt, 2019’da toplam otomotiv pazarının geçen yıla göre bir miktar daha küçülmesini bekliyor.

Nissan Genel Müdürü Sinan Özkök de pazarda aylık bazda yüzde 70-75’lere varan daralma gördüklerini belirterek bunun da ciddi bir arz fazlası oluşturduğuna işaret ediyor.

Otomotiv şirketlerinde arz fazlası üretim baskısına neden oluyor. Motorlu Araç Satıcıları (MASFED) ve OTONOMİ Başkanı Aydın Erkoç sektörün arz fazlasını üretimi kısarak azaltma yoluna gittiğini söylüyor. Erkoç, “Geçen yılın ilk 3 ayında 285 bin 172 adet olan otomobil üretimi bu yılın aynı döneminde yüzde 16,3 gerileyerek 238 bin 822 adete düştü” diyor.

ARZ TALEBİN 2 KATI

Enerji sektöründe de piyasadaki oyuncuları etkileyen gelişmelerden ilki, arz- talep dengesizliği. Özellikle son dönemde sektörde yeni yatırımların birbiri ardına devreye girmesiyle arz tarafında şişkinlik yaşanıyor. Rakamlar da bu dengesizliği ortaya koyuyor. Türkiye’nin enerjideki toplam kurulu gücü 2018 sonunda 88 bin 551 megavata ulaştı, santral sayısı ise 7 bin 423’e çıktı. Bu güç, talebin üzerinde bir rakama işaret ediyor ve arzdaki bu hızlı yükseliş, talep tarafında görülmüyor. EPDK verilerine göre bugüne kadar ölçülen en yüksek enerji tüketimi 47 bin 660 megavat oldu. Buna göre enerjide arz fazlalığı yüzde 50’lere varıyor.

Sektör oyuncuları da sıkıntılarda ilk sıraya arz fazlasını koyuyor. İleride sanayinin biraz daha hızlandığı ve güçlendiği bir döneme gelindiğinde arz, talep dengesinin bulunabileceğini belirten Unit Group Yönetim Kurulu Başkanı Ünal Aysal, “Ancak bunun 4-5 yıldan önce olacağını tahmin etmiyorum. O dönem gelirse bizim gibi diğer yatırımcılar da Türkiye’de enerji yatırımıyla ilgilenecek. Ancak bugün için Türkiye enerji piyasası yatırımcılar için enteresan değil. Ürettiğiniz malı satamama riskiniz var” diyor.

Eren Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Eren de enerji sektöründe arz fazlalığı yaşandığını belirterek enerjide arz, talep dengesi oluşana kadar yeni yatırımlarla ilgili beklemede kalacaklarını söylüyor. Eren, “Kendi açımızdan üretimi kısmak suretiyle arzı talebe uydurmaya çalışıyoruz. Bu durum böyle, talep yükselip arz talep dengesi sağlanana kadar 3-5 yıl devam edecek” diye konuşuyor.

DİĞER SEKTÖRLERDE DURUM NE?

Diğer sektörlerde de durum pek farklı değil... Perakendeden turizme, kuruyemişten çimentoya kadar pek çok sektörde arz talep dengesizliğini görmek mümkün. Türkiye Perakendeciler Federasyonu Başkanı Mustafa Altunbilek, sektörde indirim marketlerinde arz fazlalığı yaşandığını belirterek indirim market sayısındaki artışın arz fazlasını artırıp kârlıkları azalttığını söylüyor. Altunbilek, indirim marketlerinin
Anadolu şehirlerinde kuralsız, kaidesiz büyüdüğünü belirtiyor.

Limak Çimento Grubu CEO’su Gültekin Aksüyek de Türk çimento sektörünün hep içeriye yoğunlaşması dolayısıyla arz fazlalığı yaşandığını belirterek arz fazlalığından korunmak için yurt dışı pazarlara odaklandıklarını söylüyor.

Turizmde son 10 yılda sektördeki yatak kapasitesinin 2 kattan fazla artmasına karşın şehir otellerinin doluluk oranı yüzde 60’ların altında. Buna karşın yatak kapasitesindeki arz artmaya devam ediyor. Dedeman Otelleri Genel Müdürü Emrullah Akçakaya da Antalya ve İstanbul’daki yeni yatırımların arz fazlalığına rağmen artmaya devam ettiğini belirterek “Yatak arzındaki aşırı artış turizmdeki sıkıntılardan biri haline geldi, planlama yapılması şart” diyor. Akçakaya, turizmde özellikle büyük şehirlerde meydana gelen arz fazlasının optimize olabilmesi için kongre turizminin canlanması gerektiğini düşünüyor. Polat Otel Grubu CEO’su Baran Demir de talebin arzı karşılayamadığını belirterek yeni yatırım yapmadıklarını söylüyor.

Kuruyemiş sektöründe de fazla kapasiteden dolayı arz fazlası yaşanıyor. Tüm Kuruyemiş Sanayicileri ve İşadamları Derneği (TÜKSİAD) Yönetim Kurulu Başkanı Hüsamettin Karaman, sektörde üretim tarafında arz fazlası doğduğunu ve bunun tehlikeli olduğunu söylüyor. Karaman, “Bir şey fazla olursa fiyatlar düşer, herkes batar. Bu çok tehlikeli bir durum” diyor.