Makbule Yönel Maya: Konutta balon yok, bölgesel risk var!
TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Maya "Genel olarak bir konut balonundan bahsetmek mümkün değil. Bölgesel olarak aşırı değerlenmeler, yanlış fiyat politikaları proje ve bölge olarak bir risk gündeme getiriyor" dedi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, genel olarak bir konut balonundan bahsetmenin mümkün olmadığını belirterek, "Bu durumda bölgesel balonlar akla geliyor. Bölgesel olarak aşırı değerlenmeler, yanlış fiyat politikaları proje ve bölge olarak bir risk gündeme getiriyor" dedi.
AA muhabirine Türkiye genelinde yapılan konut satışlarını değerlendiren Maya, 2014'ün başından itibaren gelinen noktada konut satışlarına bakıldığında ve geçen yılın ilk 8 ayı ile karşılaştırıldığında ülke genelinde yaklaşık yüzde 6'lık bir düşme olduğunu söyledi.
Maya, bu düşmenin özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere üç büyük ilde ortalamanın üzerinde olduğunu ifade ederek, esas daralmanın toplam konut satışında değil de ipotekli konut satışlarında olduğunu kaydetti.
Geçen yılın ilk 8 ayında satılan konutların yüzde 42,5'inin konut kredisi kullanılarak alındığını, bu yılın ilk 8 ayında ise yüzde 32,4' ünün ipotekli satışa konu olduğunu dile getirdi.
Maya, toplamda ilk 8 ayda gerçekleşen ipotekli konut satışlarına bakıldığında yaklaşık yüzde 28'lik bir azalış görüldüğüne dikkati çekerek, buradan konut satışlarındaki daralmanın geçen yıla göre yaklaşık yüzde 6 seviyelerinde olduğunu, dolayısıyla arz- talep dengesinde çok ciddi bir oynamanın olmadığını vurguladı.
İpotekli satışlardaki düşmenin de geçen yılın ortasından itibaren artan faiz oranlarının sonucu olarak meydana geldiğine vurgu yapan Maya, bu durumun piyasada özellikle yeni konut projelerinde satışların peşin satış dışında senetli satışa yöneldiği savını desteklediğini kaydetti.
Konut balonundan bahsedebilmek için birkaç farklı birleşene bakılması gerektiğini işaret eden Maya, kira artışları ile satış fiyatları artışlarının dengeli gittiğinin görüldüğünü söyledi.
Maya, aynı şekilde kişi başı gelire bakıldığında yıl bazındaki artışların konut fiyat artışları ile paralellik gösterdiğini belirterek, "Sadece son birkaç yıldaki artışın özellikle dolar bazında oldukça yavaşlaması bundan sonrası için dikkat edilmesi gereken bir unsur olabilir. Konutu satmak için gerekli zemin ve talebi oluşturacak etmenler geçtiğimiz yıllarla hemen hemen benzer şekilde devam ediyor. Nüfus artış hızı, genç nüfus, evlenme- boşanma verileri hala talebi oluşturacak kitlenin canlılığına işaret ediyor. Kredili konut satışlarında temerrüde düşen konut kredisi miktarının oldukça az olması dikkat çekici bir diğer önemli veri. Konut borcu ödemelerinde kayda değer bir sıkıntı halihazırda bulunmuyor" diye konuştu.
Hanehalkı gelirinin sabit kalması stok erime hızını düşürüyor
Maya, genel olarak bir konut balonundan bahsetmenin çok mümkün olmadığına işaret ederek, bu durumda bölgesel balonların akla geldiğini ve bunu yaşayan bölgelerin zaman zaman görüldüğünü dile getirdi.
Bölgesel olarak aşırı değerlenmelerin, yanlış fiyat politikaları ile beraber proje ve bölge olarak bir riski gündeme getirdiğini anlatan Maya, bir diğer riskin belli bir rakamın üzerindeki konutlarda olabileceğini belirtti.
Maya, hanehalkı geliri sabit kaldığı sürece oturulan evin bir üst segmente taşımanın zor olacağını ve bu durumun bir diğer sonucunun da stok erime hızında yaratacağı düşüş olduğunu söyledi.
Gelinen noktada mevcut konut stokuna ilave olarak orta ve uzun vadede büyüme hızında bir düşme olacağına vurgu yapan Maya, şunları kaydetti:
"Nitekim bu noktada özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde kısıtlı arsa arzının sonucu olarak artan arsa fiyatları, hasılat paylaşım ve kat karşılığı oranları yeni projelerin hayata geçmesindeki en kritik husus... 2007'lerde konut alan bireysel yatırımcının elde ettiği prim oranlarının aynı şekilde bugün itibarı ile devam etmesi mevcut arsa fiyatları, arsa sahibinin istediği oranlar, inşaat maliyetleri ve müteahhit karını dahil ettiğimizde artık neredeyse imkansız gibi görünüyor. Kısıtlı olan arsa arzının bir nevi çözümü olabilecek 'Kentsel Dönüşüm' projelerinde de istenen oranlar, verilen rakamlar oyun alanının oldukça daralmasına sebep oluyor."
Maya, arsa fiyatları ve oranların bir sonraki adımda oluşacak projedeki konutların satış fiyatları için en belirleyici unsurların başında geldiğini ifade ederek, arsa fiyatlarının dışında proje geliştirme sürecindeki hazırlık ve ruhsat alma süreçlerindeki uzamaların da özellikle geliştirme firmaları için önemli bir maliyet kalemi olduğunu kaydetti.
Vatan
